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20/08/2019

A correção do crédito imobiliário por índices de preços favorece o mercado

A transferência do indexador da prestação do crédito imobiliário – da TR (Taxa Referencial), que não tem a confiança dos investidores, para o Índice de Preços – deve favorecer o mercado.

Os grandes desafios do mercado de crédito imobiliário no Brasil são suprir de recursos a demanda e criar um mercado competitivo na concessão do credito. A medida está aderente a esses pontos.

Por ter a confiança dos investidores, ela irá:

  • Atrair mais recursos para o financiamento;
  • Aumentar a concorrência entre agentes financeiros, e
  • Criar um mercado de recebíveis secundário, atuante, que possa suprir o setor com o volume de recursos necessários ao seu crescimento.

Senão, vejamos. A TR está desacreditada e, por isso, não tem espaço para transação de papéis com investidores institucionais – os grandes financiadores do mercado imobiliário no mundo. A atualização por Índice de Preços estimula o apetite para esses agentes comprarem os papéis.

Este movimento estimula a criação de companhias hipotecárias para participar do negócio. Elas têm por característica conhecer os mercados locais e passariam a operar na intermediação da compra e venda de recebíveis imobiliários residenciais. Hoje isso não é possível, pois elas não possuem capital suficiente para ter créditos em TR, que não possuem mercado de compra e venda. Ou seja, quem concede crédito em TR o carrega até o final, e só grandes bancos conseguem manter isso.

A medida estimulará a concorrência, trará dinheiro novo e abrirá caminho para que os custos para o crédito imobiliário diminuam. Assim, o consumidor final vai poder pagar menos em prestações, pois a economia brasileira vai ter um mercado real em vez de um ‘mercado de apostas’.

O que vem acontecendo é que o investidor se afastou da caderneta de poupança, devido aos baixos rendimentos, e não aceita que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) seja corrigido da forma como é feito. Isso cria uma série de problemas na hora da captação do recurso. Ele é cada vez mais escasso e, por consequência, irá se tornar mais caro.

O que se pretende agora é normalizar essa situação de indisponibilidade de recursos para financiamento, aumentando a oferta e a concorrência com essa nova modalidade, a fim de se diminuir o custo das operações.

As taxas hoje praticadas são compostas, em parte, de juros, e, em parte, de expectativa de inflação. Somente quando for considerado o novo modelo, haverá juros na composição inicial da prestação, o que resultará em mensalidade menor, com aumento do poder de compra das famílias, possibilitando a elas o acesso tão sonhado à casa própria.

A Caixa, em seu pioneirismo, está lançando seu produto agora. Outros agentes financeiros irão certamente operar da mesma forma. O mercado os obrigará.

Essa mudança deverá aquecer o mercado. Vamos entender que ela não será a única, será uma opção para quem se interessar, mas as formas anteriores permanecerão.

A concorrência torna a economia mais competitiva e pujante. O comprador/consumidor/cidadão terá a opção de escolher o que é melhor para si.

Muitos criticam esta mudança por causa do risco de aumento futuro de inflação, mas se esquecem que se ela ocorrer aos níveis de décadas passadas, nenhum sistema financeiro de longo prazo fica de pé.

Ademais, hoje o Brasil está muito mais maduro econômica e institucionalmente para se defender de eventuais surpresas. Não se pode comparar o que existia antes e o que existe hoje em termos de estrutura econômica e arcabouço jurídico.

Finalizando, vemos os seguintes ganhos para o comprador e para a economia:

  • Mais uma opção ao comprador;
  • Maior competição dos financiadores;
  • Maior volume de recursos;
  • Concorrência gera juros mais baixos, que geram aumento do poder de compra, que traz a possibilidade de mais famílias adquirirem sua casa própria, e
  • Aumento da atividade, maior geração de empregos, renda e impostos.

 

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