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14/06/2017

Letras Financeiras Imobiliárias

O expressivo e inédito crescimento vivido pela Indústria da Construção a partir de 2004 tem gerado intensos debates no Brasil sobre o risco de um possível esgotamento das tradicionais fontes de financiamento para a produção de moradias. A partir dessa preocupação, Governo e iniciativa privada (em especial os setores imobiliário e financeiro) têm buscado desenvolver alternativas que assegurem a continuidade da oferta de recursos destinados à habitação.

Dentre as possibilidades que vêm sendo estudadas – que usam como referência as experiências desenvolvidas em outros países – está a criação das Letras Financeiras Imobiliárias (LFI). Baseada no modelo americano dos chamados “covered bonds”, as LFIs  seriam emitidas por instituições financeiras e lastreadas em créditos imobiliários, que lhe seriam afetados, permitindo assim novo fluxo de recursos para o mercado, advindo dos adquirentes de tais títulos.

Para funcionarem, as Letras Financeiras Imobiliárias precisam ser amparadas por lei específica que promoveria alterações e complementações à Lei Federal 12.249, de 11 de junho de 2010, que estabelece os parâmetros para emissão de Letra Financeira.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção compreende como estratégica a busca por novas fontes de financiamento que assegurem – em médio e longo prazo – os recursos necessários para que o país possa superar o significativo déficit habitacional; em especial nas famílias de renda mais baixa. Além disso, a CBIC avalia que assegurar a saúde e o desenvolvimento do mercado imobiliário é fundamental para o próprio crescimento da Indústria da Construção e para a economia do país.

Neste sentido, a CBIC apresenta algumas observações e contribuições ao debate que está sendo travado neste momento no Congresso Nacional em torno do projeto de lei que cria a figura da LFI.

I –     A Câmara Brasileira da Indústria da Construção defende que haja transparência, segurança e governança em favor dos investidores nas LFIs, estabelecendo e vinculando o efetivo lastro dos títulos em créditos imobiliários devidamente constituídos, com constituição de patrimônio apartado da emitente, por meio da instituição de regime fiduciário, de forma semelhante àquele estabelecido pela Lei 9.514/97.

O texto da Lei deve levar em conta que uma eventual crise de confiança nos papéis, decorrentes de falta de lastro ou de não cumprimento de garantias, pode afetar profundamente o mercado e os investimentos em títulos lastreados em créditos imobiliários, com efeitos profundos e indesejáveis para toda sociedade.

II – Que os recursos gerados pela emissão e colocação do novo papel no mercado sejam efetivamente adicionais, não sendo permitido considerá-lo para efeito de direcionamento em percentual que iniba a geração de novos créditos imobiliários em detrimento dos já existentes.

O marco regulatório deve evitar que as LFIs sirvam meramente como base para novas operações financeiras lastreadas em créditos imobiliários já existentes, de imóveis já produzidos, devendo desempenhar o papel de substituição ou complementação de recursos para produção de moradias e outras construções.

III –    Na mesma linha, a CBIC defende que os novos recursos gerados pela emissão das LFIs sejam efetiva e exclusivamente direcionados ao mercado imobiliário, assim entendido como financiamento à produção ou à aquisição de imóveis, tal como hoje ocorre com o SFH.
Alertamos que de outra forma o objetivo primordial do sistema que se pretende substituir ou complementar (o direcionamento dos recursos de poupança para o mercado imobiliário) não será atingido.  O usufruto dos mesmos benefícios fiscais atribuídos aos títulos lastreados em créditos imobiliários somente se justifica para os recursos que sejam efetivamente carreados para novos investimentos no setor.

Por fim, a CBIC ressalta a sua convicção de que a criação de um novo instrumento, de tamanha relevância, deve sempre ser precedida por ampla discussão entre os diversos envolvidos, como instituições financeiras, entidades que atuem com crédito ou títulos imobiliários, empreendedores, Governo e Banco Central do Brasil.

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