Construção Civil aprofunda diálogo com o Judiciário

A relação contratual entre os adquirentes e as incorporadoras tem gerado discussão e polêmica nas decisões judiciais. Ministros do STJ se reuniram com empresários e entidades de defesa do consumidor em seminário, que debateu a jurisprudência da Corte.

A rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, frutos de uma incorporação imobiliária foi o tema dominante do seminário “A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, realizado nesta quarta-feira (21), no auditório do STJ, em Brasília. Dirigentes de entidades do setor da construção civil e imobiliário defenderam o aprofundamento do diálogo com o Poder Judiciário e maior segurança jurídica nas relações contratuais. “Um evento desse, com um público de 420 pessoas, vindo discutir esse assunto, mostra a importância do diálogo entre as partes envolvidas. Somos um setor com magnitude na geração de emprego, e a gente trabalha com uma coisa essencial que é o aspecto da segurança jurídica”, destacou o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

Dividido em três painéis, o seminário, que reuniu a um só tempo um público acadêmico de profissionais da área, como promotores, juízes, professores, advogados, magistrados, estudantes, além de representantes de entidades dos consumidores e dirigentes do segmento imobiliário, abordou os temas “Os Distratos nos Negócios: Análise dos impactos Econômicos nas Decisões Judiciais; as Perspectivas Jurisprudenciais da Incorporação Imobiliária e a Incorporação Imobiliária no Contexto Atual.

A questão dos distratos dominou a apresentação dos ministros da corte e demais painelistas convidados. A crise econômica e os reflexos diretos nas atividades dos segmentos produtivos, levando à maior crise do setor da construção, foi um dos fatores que justificam a escassez de recursos do mercado e dos adquirentes, seja pela perda de emprego ou da renda. A situação adversa tem levado à rescisão dos contratos imobiliários, na percepção de grande parte dos conferencistas.  O outro lado do problema é o caso da rescisão imotivada, na maioria das vezes fruto de mera especulação imobiliária e que rendeu, durante o seminário, a apresentação de visões diferentes entre os palestrantes.

Mas o setor produtivo segue empenhado em fazer valer um entendimento – seja por decisão judicial, legal ou administrativa- que contemple, de forma equilibrada, investidores, empreendedores e os consumidores.

“Milhares de decisões estão sendo proferidas em outras instâncias, muitas delas contraditórias, outras desarrazoadas, outras adequadas à realidade desse momento difícil. É chegado o momento de aproximação da sociedade civil com o poder judiciário, buscando uma solução desses variáveis problemas que afetam as incorporações imobiliárias”, avaliou o vice-presidente do STJ, ministro Humberto Martins, ao se referir ao papel da corte em julgar em tempo “razoável essas demandas no sentido da jurisprudência, dando maior estabilidade jurídica às relações contratuais controvertidas”.

O empresário da Construtora Calçada, João Paulo Matos, representando a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI – RJ), com experiência de mais de 30 anos no mercado imobiliário, chama atenção para a gravidade da crise que atinge o setor e que, “com os distratos, os bancos não vão mais financiar a casa própria porque não é seguro”, disse Matos.

A possibilidade unilateral da rescisão do contrato (rescisão imotivada) chega a 40% no caso dos imóveis residenciais, e outros 10%, segundo João Matos, são motivados por impossibilidade de pagamento. Tudo somado, segundo ele, gera uma perda de 6% do valor de venda do empreendimento. “Hoje, com os distratos, somos obrigados a vender por menos do que o saldo devedor”.

 “O setor é complexo, existem itens que não estão sob a nossa governança. Somos um setor com uma capacidade de geração de emprego e que trabalha com um bem essencial que é a compra do imóvel”, afirmou José Carlos Martins. “Mas ninguém compra um imóvel hoje sem saber o que vai acontecer em um prazo de 30 anos. A segurança jurídica é o pilar básico da atividade”, disse.

A questão é tema de debates no meio jurídico, pois a lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) não regulou o tema do distrato, e com o recrudescimento da crise econômica no país, muitos consumidores tiveram que devolver os imóveis acarretando uma crise no setor imobiliário.

A CBIC está permanentemente mobilizando as entidades e empresas associadas para um diálogo com o Poder Judiciário, com o Poder Executivo e com o Poder Legislativo, de forma a encontrar solução que não passe pela quebra das empresas. A CBIC também defende que seja estabelecida uma diferenciação entre o cliente investidor e o cliente consumidor quanto aos efeitos da rescisão.

Para o especialista em direito imobiliário, Antônio Ricardo Correa, todo o contrato de financiamento habitacional, principalmente em uma incorporação imobiliária,    é representado pela cadeia ou rede de mutuários/adquirentes que depende do cumprimento do contrato por todos, para que o empreendimento possa ser concluído e entregue. “Se houver a quebra na cadeia quem sai perdendo é a coletividade, que ficará sem os recursos e acabará pagando um juro maior na operação e há o risco das empresas quebrarem”.

Pelo lado do consumidor, o Secretário Nacional do Consumidor, Arthur Luis Mendonça Rollo, da Secretaria Nacional do Consumidor – SENACON, do Ministério da Justiça e Segurança Pública, endossa a posição da vertente jurídica: “A gente não vê com bons olhos o desaparecimento de empresas do mercado, pois isso reduz a concorrência e prejudica o consumidor. Para ele, se é verdade que as empresas têm, na sua grande maioria, boa-fé nos contratos que celebram, também é certo que os consumidores têm boa-fé na grande maioria dos contratos.

“Mas mesmo assim a gente precisa distinguir distrato por necessidade de distrato de especulação’, frisou Rollo. Sugere, portanto, que o consumidor seja melhor informado sobre as implicações derivadas de um distrato no contrato imobiliário. “O consumidor precisa se debruçar sobre o conteúdo do contrato, porque ninguém aguenta mais tanta ação judicial. Essas demandas geram passivos para as construtoras e a gente precisa chegar a uma solução que contemple os dois lados”, disse o secretário, acrescentando que empresários e o governo estão “no caminho para se chegar a uma solução”.

Participaram do evento, entre outros, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro João Otávio Noronha; o Coordenador Científico do Seminário, Ministro Luis Felipe Salomão; o Ministro das Cidades, Bruno Araújo; o Secretário Nacional do Consumidor (Senacon), Arthur Luis Rollo, o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Claudio Hermolin, e o presidente do Conselho de Administração da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubem Menim.

Dirigido principalmente para o público acadêmico e para profissionais da área jurídica, o Seminário “A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do Superior Tribunal de Justiça (STJ)” possibilitou a colocação das diferentes visões dos ministros do STJ, do Ministério Público, dos empresários e dos órgãos de defesa do consumidor.

“Esse seminário é fruto de um projeto do Instituto de Justiça e Cidadania para fomentar o diálogo entre o Poder Judiciário e a sociedade civil” – Thiago Sales, presidente do Instituto de Justiça e Cidadania.

“Dos distratos ocorridos,30% são de especuladores imobiliários que estão ali para conseguir uma oportunidade; e os 20% restantes são influenciados. As empresas querem transparência. A maioria das empresas trabalha com seriedade. A gente quer a segurança jurídica” – Rubem Menim, presidente do Conselho de Administração da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

“Nosso desafio é pensar no equilíbrio real e sustentável no longo prazo. Um equilíbrio que atraia os investidores e garanta condições estáveis para empreendedores e que protejam de verdade os consumidores. Um equilíbrio que ajude o país a recuperar a trajetória de crescimento e a geração de empregos. A nossa indústria é a maior geradora de empregos no nosso país” – Cláudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário(Ademi-RJ)

“Como grande tutor desse segmento gerador de emprego no país, nós sabemos da importância desse equilíbrio contratual.  A segurança jurídica com equilíbrio e clareza, nessa relação contratual, é um esforço coletivo que o setor demanda” – Bruno Araújo, Ministro das Cidades. 

“Esse é um importante diálogo que abrimos no Tribunal Cidadão, principalmente para a Segunda Sessão do Tribunal, onde ela interpreta, e dá a última palavra a todos os grandes temas do direito privado. Nós funcionamos como uma espécie de órgão regulador do mercado que confere definições e a segurança jurídica ao mercado privado” – Luis Felipe Salomão, ministro do STJ, coordenador científico do seminário.

“É muito importante que nós tenhamos um desenvolvimento do setor imobiliário e que ele continue a crescer com a democratização do mercado. O mercado imobiliário tem uma grande qualidade – a multiplicidade de empresas. Como consequência também uma visibilidade que se dá pelo país nas pequenas, médias e grandes cidades. Daí a importância de estarmos discutindo incorporação imobiliária nesse seminário” – ministro João Otávio de Noronha,    corregedor Nacional de Justiça

“O aumento do número de demandas relativas ao direito imobiliário são questões extremamente sensíveis, por envolverem o direito fundamental à moradia. Essas são questões não apenas para as partes envolvidas, mas também para o próprio Poder Judiciário. São questões bastante delicadas e difíceis de decidir. A jurisprudência do STJ tem procurado harmonizar os interesses das partes envolvidas” – Paulo de Tarso Sanseverino, ministro do STJ

“O mercado imobiliário do Brasil e, principalmente do Rio, foi destruído ao longo dos últimos 15 anos pelo sistema e pela burocracia existente no país. Nos últimos dez anos, a maioria das empresas do mercado imobiliário nacional perderam 72% do valor de mercado, sem considerar a correção. Estamos muito abaixo da média da rentabilidade das empresas de outros setores.Ou nos conscientizamos que tem que haver mudanças nos próximos anos, ou teremos maiores perdas. Nunca se viu tantas empresas com tantas dificuldades”. – Rogério Chor, vice-presidente da Ademi-RJ

“O custo da insegurança jurídica é sempre imputado a toda a sociedade. No caso de incorporação imobiliária não é diferente. Uma devolução imediata de parte do valor pago implica, sem dúvida, na diminuição do capital da incorporação imobiliária prejudicando o fluxo financeiro projetado. O impacto da diminuição desse capital, por sua vez, pode acarretar a atraso na realização do empreendimento” – Antônio Carlos Ferreira, ministro do STJ

 “A presença da MPCOM é importante pois a gente tem a possibilidade de fazer um contraditório com relação à tutela do consumidor. Eu ouvi diversos reclamos de pessoas que compram com a vontade de investir. É necessário que a legislação faça a distinção por meio da lei. Essa mudança terá que vir por meio do debate” – Alessandra Garcia Marques, promotora de Justiça, presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON)

“É muito, muito importante que a gente consiga fazer a distinção da figura do consumidor e do investidor para não ensejar a erros por falta ou por excesso na aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor” – Werson Rêgo, desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.