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14/06/2017

Bolha Imobiliária

Nos últimos anos a sociedade brasileira se acostumou a ouvir corriqueiramente dois tipos de informação no noticiário econômico: de um lado, amplas reportagens analisam o bom momento que a Indústria da Construção tem vivido a partir da aprovação do Marco Regulatório do Mercado Imobiliário em 2004; de outro, notícias que especulam sobre o “iminente” estouro da “Bolha Imobiliária” que alcançaria milhões de brasileiros e ocasionaria um enorme impacto na economia.

A memória da recente crise mundial desencadeada pela crise do mercado financeiro lastreado em imóveis americanos deu asas às especulações sobre os riscos do Brasil seguir o mesmo caminho. Essas comparações, entretanto, são totalmente equivocadas e não se sustentam diante de uma análise minimamente criteriosa.

O crescimento do ritmo de atividade da construção, o acesso das camadas mais carentes da população à moradia e a considerável ascensão dos preços dos imóveis são as únicas semelhanças que o mercado imobiliário brasileiro tem com o “estouro” da bolha internacional. Já as diferenças são bastante explícitas.

Em primeiro lugar, um dos aspectos para a ocorrência de uma bolha é a relação entre o estoque de crédito imobiliário e o PIB. Nos Estados Unidos, por exemplo, o crédito chegou a um valor equivalente a quase 80% do Produto Interno Bruto do país em 2006 (um ano antes dos preços começarem a despencar). Enquanto isso, no Brasil, mesmo com todo o crescimento registrado nos últimos anos, o total do crédito imobiliário é igual a 5,9% do PIB.

Em segundo lugar, percebemos que no Brasil o aumento do preço dos imóveis  – em grande parte recuperando defasagem passada – é resultado de fatores conjunturais na economia e não da especulação. Segundo especialistas, o crescimento da demanda (com a expansão da classe média), aliado à melhoria das condições de crédito e à queda dos juros, está na origem da formação dos preços atuais dos imóveis. A possibilidade de esses valores despencarem, à semelhança do que ocorreu em outros países, é bastante remota e não está no radar atualmente. O brasileiro médio não tem cultura de especulação com imóvel. Prova disso é que no universo de financiamentos concedidos ainda prevalece a compra da primeira casa ou primeiro apartamento. As pessoas adquirem para morar e não para especular. Além disso, os custos dos terrenos, a carência de mão de obra especializada, os preços dos insumos e equipamentos também não sinalizam baixa. Estes fundamentos concretos reforçam a tese de que os preços dos imóveis devem se manter razoavelmente estáveis.

Outro fator que distingue o momento brasileiro e as bolhas imobiliárias diz respeito à segurança do nosso sistema financeiro. A crise do mercado imobiliário americano, como exemplo, estava fortemente baseada na concessão abundante de crédito sem quaisquer critérios, ou seja, o estouro da “Bolha” teve como principal fator operações financeiras irresponsáveis. No Brasil, os agentes financeiros estão regulados por diferentes mecanismos que, entre outras diferenças, não permitem que o tomador do empréstimo comprometa mais de 30% da renda familiar com o financiamento do imóvel. Além disso, vale ressaltar o baixo índice de inadimplência acima de 90 dias de atraso, em torno de 2% (dois por cento). O brasileiro tem por hábito quitar o financiamento do imóvel com recursos próprios ou do FGTS antes do prazo final. Por fim, é importante ressaltar que no caso do Brasil, o agente financeiro se torna responsável pelo crédito concedido até o vencimento do contrato. Isso faz com que os bancos sejam muito mais rigorosos no acompanhamento e concessão do crédito que em outros países. É o caso dos Estados Unidos, por exemplo, onde os agentes financeiros concedem o empréstimo e podem repassar os riscos sobre essa operação que eles próprios geraram para outros atores, deixando de ser responsáveis pelo crédito concedido.

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