Oportunidades das Operações Urbanas a municípios são apresentadas em evento no Secovi-SP

Representantes do setor público, de entidades de classe do setor imobiliário e empresários da capital paulista e de diversas cidades do interior paulista (Boituva, Campinas, Diadema, Jundiaí, Mogi das Cruzes, Piracicaba, Presidente Prudente, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, Suzano, Taubaté, entre outros) e de outros estados (Rio de Janeiro, Brasília) se reuniram no último dia 6 de outubro, na sede do Secovi-SP, para debater as oportunidades das Operações Urbanas Consorciadas (OUC). Conceito do instrumento, diplomas legais que regulam a questão, aplicação e financiamento pelo FGTS e cases bem-sucedidos foram a pauta do evento.

“As operações são importantes para recuperar centros e centralidades de diversas cidades, e abrem horizontes de melhorias que favorecem a vida das pessoas e dos municípios com a participação efetiva da iniciativa privada”, afirmou Celso Petrucci, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC na abertura dos trabalhos.

Camila Marelonka, urbanista e consultora do Banco Interamericano de Desenvolvimento, explicou os conceitos das OUCs. “É uma forma de o poder público fazer projetos em parceria com as empresas visando a transformação urbana, social e com ganhos ambientais”, esclareceu. Em linhas gerais, é um instrumento que suporta, legalmente, alterações em determinadas regiões das cidades e que não são abarcadas pelo Plano Diretor. Como exemplo, citou o caso de zonas de esvaziamento (bairros industriais que perderam a vocação) ou aquelas que precisam de uma nova inclinação não contemplada pela Lei de Zoneamento. “A vantagem para o poder público é que se arrecada dinheiro da venda de Cepacs, por exemplo, para promover transformações”.

A especialista também considerou que o ideal para as OUCs não é abranger territórios imensos, mas, sim, os de proporções menores, de até 300 hectares. Também destacou a necessidade de definir muito bem as finalidades de cada operação. “Aqui em São Paulo, por exemplo, a Operação Urbana Centro pode ter como grande foco a recuperação de patrimônio histórico, o que pode não ser a mesma necessidade da operação Água Espraiada”, pontuou, emendando que, com esses recortes, as cidades conseguem aferir se os objetivos das OUCs foram – ou não – realizados.

Os critérios de participação do FGTS em operações urbanas foram apontados por Marcus Vinícius Rego, diretor de Gestão de Risco e Reabilitação Urbana da Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano do Ministério das Cidades. Todo o regramento está na Instrução Normativa nº 33/2014, do próprio ministério. As etapas, nesse âmbito, consistem na emissão de Cepac pela prefeitura e, com eles, a composição de um FII público (Fundo de Investimento Imobiliário); no leilão público dos ativos do FII em lote único ou em diversos; e a possibilidade de o FGTS comprar cotas do fundo pela Caixa. “Com isso, a prefeitura obtém recursos para as obras previstas sem comprometimento das finanças públicas”, assinalou. Cumpridas essas fases, a Caixa revende os Cepac (ou imóveis) para o setor privado, que investe na área construindo empreendimentos. No fim, o FGTS é remunerado pelo investimento oriundo da valorização.

Marcos Costa Reis, gerente nacional de ativos do FGTS da Caixa Econômica Federal, ressaltou detalhes de informações a serem prestadas à Caixa pelos municípios interessados no fundo como meio de viabilizar OUC, dentre as quais se destacam o desenho da proposta, detalhamento dos valores investidos, como será a execução da operação, os agentes participantes, os parâmetros financeiros, a duração, o retorno e a carência.

A modelagem financeira e estruturação de Parcerias Público-Privadas (PPPs) para aplicação em OUCs foram expostas por André Araújo, gerente executivo e coordenador do grupo de trabalho do Programa de Parcerias da Caixa. “As PPPs possibilitam maior investimento em infraestrutura com o investimento inicial do setor privado. Como o financiamento público está cada vez mais escasso, em razão das restrições orçamentárias e fiscais, os municípios podem ter um grande avanço se fizerem parcerias com o setor privado”, frisou, emendando que, no Brasil, 90% das PPPs se realizam na esfera das cidades e dos estados. “Uma PPP precisa ter um tripé muito bem estruturado, que se baseia no lado técnico (viabilidade, custos, estudos de demanda, cronograma, indicadores de desempenho, entre outros), econômico (fluxo de caixa, plano de negócios atratividade ao mercado, outras formas de funding) e jurídico (fiscal, mecanismos de pagamento, minutas de edital e de contrato)”, listou. Reconhecendo que a imensa maioria dos municípios brasileiros não têm a expertise necessária para a estruturação de PPPs, Araújo apresentou uma iniciativa da Caixa, que tem por objetivo orientar prefeitos e autoridades a respeito de todo o cipoal burocrático e financeiro. “Temos equipes instaladas em inúmeras prefeituras Brasil afora”, disse.

Heloisa Proença, secretária de Urbanismo e Licenciamento da cidade de São Paulo, sublinhou que as OUCs foram concebidas com a finalidade primeira de requalificar territórios, não como instrumento arrecadatório. Também fez um arrazoado histórico de como essas operações se desenvolveram na capital paulista ao longo das últimas décadas, tendo influenciado, inclusive, legislação federal a respeito do assunto. Como exemplo de OUC bem-sucedida, apontou a Faria Lima, cujos estoques estão praticamente esgotados, e, mesmo assim, a demanda do mercado continua intensa. Como modelo a ser ajustado, apontou a Água Branca, que, por razões políticas, acabou tendo seus valores de Cepac dobrados pela Câmara municipal na última gestão. “Nessa operação, o poder público também optou por interferir no próprio produto imobiliário, determinando, por exemplo, as tipologias da região. Isso cria um desestímulo ao investidor”, afirmou. Segundo a secretária, uma “calibragem” desta OUC deve ser enviada para aprovação na Câmara ainda neste mês.

O Porto Maravilha, do Rio Janeiro, foi apresentado por Fátima Giacomeli, da vice-presidência de Gestão de Ativos de Terceiros da Caixa, como case exemplar de aplicação do instrumento de Operação Urbana. Graças a ele, a região portuária, antes degradada, conseguiu requalificar uma área de 5 milhões de metros quadrados, construir quatro quilômetros de túneis, reurbanizar o local, implementar a rede de esgoto, fazer uma ciclovia de 17 quilômetros, plantar 15 mil árvores e demolir o elevado da Perimetral. Todos os Cepacs foram comprador pela Caixa Econômica Federal. Um dos ícones do Porto é o Museu do Amanhã.

(Com informações do Secovi-SP)