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25/02/2011

Mercado imobiliário precisa de novo modelo de financiamento

 

25/02/2011 :: Edição 046

Jornal Valor Econômico/BR  |   25/02/2011

mercado imobiliário precisa de novo modelo de financiamento

Marleine Cohen

Para o Valor , de São Paulo

Impulsionado por bons ventos soprados pelo crescimento econômico e da renda
e pela maior oferta de emprego, o mercado imobiliário corre o risco de perder
sustentação até o final de 2013. Esse é o prazo estimado pelo presidente do
Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon
SP), Sérgio Watanabe, para que o modelo atual de financiamento que utiliza 65%
dos recursos da poupança – se esgote.

Embora um estudo da FGV projete a necessidade de construir 23 milhões de
moradias nos próximos 12 anos, o alerta preocupa.

"É necessário trabalhar agora em iniciativas que tragam alternativas ao
modelo atual", adverte o diretor de crédito imobiliário do banco S a n t a
n d e r, José Roberto Machado. "As empresas do setor deverão buscar também
outras formas de financiamento, com recursos provenientes do mercado de capitais
e da securitização de seus recebíveis", afirma.

Hoje, as principais fontes de recursos para o crédito imobiliário no Brasil
são a poupança, através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE),
e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). De acordo com o presidente do
SindusCon-SP, em 2010, a Caixa Econômica Federal (CEF) emprestou R$ 75,9
bilhões para a habitação, num crescimento de 61,4% em comparação com 2009.
Somente os recursos da poupança destinados pela Caixa e pelas demais entidades
de crédito imobiliário somaram R$ 56 bilhões, 65% a mais do que no período
anterior.

As opções mais consistentes apontadas pelo mercado para enfrentar a escassez
de recursos são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de
Recebíveis Imobiliários (CRI) – aplicações destinadas à pessoa jurídica
oferecidas por instituições bancárias médias ou grandes para o financiamento de
imóveis. "A tendência desses dois produtos é crescer ", afirma
Frederico de Souza Lima, sócio-gestor da Angá Asset Management.

Para Sergio Watanade, a securitização – isto é, a venda de carteiras para
fundos – já começa a ser preparada pelo mercado financeiro de crédito
imobiliário.

Para ele, a forma de captação mais promissora e provável a médio prazo é a
venda de uma carteira de recebíveis a um investidor institucional brasileiro ou
do exterior, garantindo assim os recursos para construção do imóvel.

A securitização nada mais é do que o processo de "empacotar " uma
variedade de ativos financeiros ou não-financeiros na forma de títulos que
podem ser vendidos em mercado secundário para investidores, via CRI – o
principal título de securities imobiliários.

A própria CEF – que em nota oficial afirmou no ano passado "não estar
enfrentando dificuldade de funding para dar vazão à atual demanda por crédito
imobiliário" – se propôs a testar a venda de CRI em suas agências, num
total entre R$ 300 a R$ 400 milhões para avaliação da aceitação do mercado.
Aproximadamente R$ 20 milhões já estariam prontos para uma securitização, com nível
de padrão de contratos semelhante e taxas de juros compatíveis com o mercado.

Segundo o Anuário Imobiliário 2010 da Uqbar Educação e Informação Financeira
Avançada, empresa especializada em finanças estruturadas, os recursos
provenientes do FGTS para o crédito imobiliário saltaram de R$ 16 bilhões, em
2009, para R$ 27,5 bilhões, em dezembro de 2010 um crescimento de 72% e bem
superior à expansão de 47% registrada no exercício anterior.

O total de unidades financiadas aumentou de 424.519 , em 2009 , para 660.052
em 2010. O volume de recursos vinculados ao SBPE subiu de R$ 34 bilhões para R$
56 bilhões, na comparação 2009/2010. Os repasses do governo, por sua vez,
somaram R$ 48,5 bilhões no ano passado, ante R$ 33,5 bilhões em 2009.

Ainda segundo a Uqbar, em 2010 o crédito imobiliário securitizado via CRI
registrou aumento significativo – de R$ 3,8 bilhões para R$ 8,53 bilhões numa
elevação de mais de 50% . O crédito corporativo absorveu a maior parte dos
recursos securitizados anuais disponíveis: R$ 7,24 bilhões, destinados ao
financiamento de imóveis industriais ou comerciais para grandes empresas, ante
R$ 1,28 bilhão dos fundos previstos para o crédito residencial.

A captação de recursos via Letra de Crédito Imobiliário (LCI) saltou de R$
26,2 milhões, em 2009, para R$ 39 milhões em 2010. Paralelamente, o montante em
estoque de LCI na CETIP praticamente dobrou entre 2009 e 2010, passando de R$
15,5 bilhões para R$ 29,2 bilhões.

Para Machado, do Santander, por mais que a securitização de recebíveis
imobiliários seja o caminho a ser seguido e incentivado, nem tudo parece
resolvido para o setor financeiro. É preciso encontrar o equilíbrio entre
indexadores e prazos ao longo de toda a cadeia. "Hoje existem
descasamentos estruturais", afirma.

O funding do setor, em sua maioria é indexado à TR, enquanto a demanda dos
investidores, é por ativos indexados à inflação, o que torna mais complexa a
operacionalização.


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