Carta de Natal

O Distrato na Incorporação Imobiliária e a Segurança Jurídica

Os membros Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio Grande do Norte – Sinduscon/RN, reunidos no evento denominado “O Distrato na Incorporação Imobiliária e a Segurança Jurídica”, ocorrido no último 31 de agosto em Natal/RN, o qual contou com a participação e a colaboração, entre outros especialistas, dos Excelentíssimos Ministros do Superior Tribunal de Justiça Paulo de Tarso Sanseverino, Luiz Alberto Gurgel de Faria e Marcelo Navarro Ribeiro Dantas, vem, por seu presidente ao final assinado, expor de público, em especial à classe empresarial e ao mundo jurídico, o seguinte:

Na ocasião em referência, debateu-se o enunciado nº 543 da súmula do STJ[1] e alguns impactos negativos que a sua aplicação vem trazendo à economia brasileira. O evento foi de suma relevância para a sociedade potiguar, pois é sempre importante ressaltar para a comunidade jurídica como ocorre, na prática, a incorporação imobiliária e como, nos casos de resolução contratual, a exigência de devolução imediata das parcelas pagas pelo promitente adquirente são prejudiciais tanto à coletividade de consumidores, como ao próprio crescimento econômico do país.

Isso porque as instituições financeiras somente financiam o empreendimento com a segurança jurídica do adimplemento das promessas de compra e venda e do patrimônio de afetação. E essa exigência de devolução imediata rompe justamente com esses dois pilares do financiamento imobiliário.

Ao romper com a previsibilidade das promessas de compra e venda, a devolução imediata inviabiliza o financiamento e, assim, não há incorporação. Aliás, mesmo nos casos de autofinanciamento o raciocínio é semelhante, com a diferença de que é a própria construtora que ingressa na relação na condição de securitizadora.

Em relação ao patrimônio de afetação, esse também fica fragilizado com o atual cenário de insegurança jurídica que permeia a resolução, uma vez que o empreendimento se vê desfalcado de importantes quantias a ele destinadas. Além desse fato comprometer tanto o prazo de conclusão como a própria entrega do empreendimento, obstaculiza, como já dito, o financiamento da obra por parte das financeiras. Não custa lembrar que o patrimônio de afetação é uma criação brasileira e sua importância foi mais que evidenciada após o conhecido caso da Encol. Aliás, mantendo-se o panorama atual, corre-se o risco de problema semelhante voltar à realidade social de nosso país.

É preciso ficar claro – e isso, principalmente para a magistratura – que, sem a segurança jurídica do adimplemento das promessas de compra e venda e do patrimônio de afetação, não há financiamento e muito menos incorporação imobiliária! E, em última análise, os maiores prejudicados são os próprios consumidores. A rigor, pois, a situação jurídica de um consumidor acaba por lesar toda uma coletividade de consumidores.

Essa consequência negativa é potencializada nestes tempos de grande crise econômica no Brasil, pois a incorporação imobiliária é uma das atividades que poderia alavancar a retomada do crescimento do país e encontra-se atravancada no atual cenário jurídico. As construtoras, sobretudo as pequenas e médias, estão com sua liquidez comprometida, minimizando e até anulando tanto o seu enorme potencial de geração de emprego e renda como o próprio giro da economia que proporciona, ao envolver os mais diversos setores, direta ou indiretamente, em efeito cascata.

Com base no espírito de solidariedade que deve existir entre os diversos adquirentes de uma incorporação, é importante encontrar alternativas capazes de solucionar o problema, como a possibilidade da devolução de valores ser realizada apenas na entrega do empreendimento, na data da expedição do “habite-se” ou até na data de sua averbação em cartório. Nos “consórcios”, por exemplo, os valores só são devolvidos quando todos os integrantes do grupo são contemplados. É uma opção muito válida! Tais providências certamente diminuiriam os riscos e aumentariam a previsibilidade do negócio, permitindo que as empresas atuem com mais segurança jurídica e possam até mesmo reduzir os preços de comercialização das unidades.

Dessa forma, seria muito importante que esses aspectos fossem do conhecimento de todos, até para que se pudesse vir a conseguir a revisão e o aperfeiçoamento do enunciado da Súmula nº 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

Natal/RN, 21 de setembro de 2018

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