A dificuldade para aprovação de projetos

Nicolau Sarquis – arquiteto e consultor da CBIC na área de licenciamento

Para se construir um edifício, são necessários anos de estudos de engenharia, arquitetos, projetistas de estrutura, instalações, fundações, e outras especialidades.  Precisamos conversar com profissionais de marketing e corretores de imóveis. Se o terreno possui algum problema ambiental, contratamos biólogos, agrônomos, geólogos, e outros especialistas que nos trazem a solução ideal para cada ponto do projeto.

Bons profissionais conseguem projetar um edifício e seus detalhes em poucos meses com toda a segurança e qualidade, mas nenhum deles consegue responder à pergunta mais simples: O prazo para aprovação do projeto.

Depois de conversar com arquitetos, construtoras e incorporadoras em todo o Brasil, parece unanimidade que a aprovação de projetos é o item mais difícil da nossa profissão. Não é projetar, construir ou vender. A grande dificuldade é aprovar o projeto. Nenhum profissional tem segurança em estimar menos de um ano para aprovação. Vejam o absurdo. Poucos meses para estudar, criar, projetar, detalhar, e mais de um ano para que alguém verifique e carimbe “Aprovado” nas suas plantas. Como se os profissionais que assinam os projetos fossem todos inconsequentes, e os técnicos da Prefeitura precisem verificar se fizemos direito a lição de casa.

A cada dia se criam mais decretos, portarias, e uma infinidade de processos, aumentando cada vez mais os custos e prazos, tanto das empresas como das prefeituras para analisa-los.  E demora porque as leis são confusas, os processos “passeiam” de uma secretaria para a outra, todas alegam falta de pessoal para analisar as plantas. Se faltam técnicos, por que não simplificar? Algumas prefeituras estão informatizando seus processos, mas a grande maioria ainda exige 3 vias de copias autenticadas.

Enquanto aguardamos a aprovação, investimentos ficam parados, empregos são adiados, e impostos deixam de ser recolhidos. Estimo que só nas prateleiras da Prefeitura de São Paulo, existam cerca de R$ 11 bilhões em projetos aguardando aprovação. Nas outras prefeituras do país, este número deve passar dos R$ 120 bilhões. Como se o Brasil não precisasse deste investimento, desses empregos, como se não existisse um gigantesco déficit habitacional, e os futuros moradores pudessem esperar.

Um estudo da Booz&Co em 2014 estimou que a burocracia aumenta em até 12% o custo do imóvel, o que equivale a um prejuízo de R$ 18 bilhões por ano pago pela sociedade brasileira.

E para piorar, as leis, além de complicadas, são diferentes. As normas técnicas, as boas práticas de engenharia, são as mesmas em todo lugar. Por que as leis também não podem ser? O concreto, a eletricidade e a água se comportam da mesma maneira em qualquer cidade, as pessoas moram de maneira semelhante, as camas, geladeiras e armários são iguais. Não há motivo para a legislação ser diferente.

Mas são, como se determinada cidade tivesse uma característica tão única que suas leis devem ser diferentes do resto do Brasil. Não estou aqui falando da diferença entre uma cidade de praia para uma na montanha, mas diferenças na legislação de cidades vizinhas com as mesmas características. Como se criar leis fosse um concurso de criatividade.

Num município, empreendimentos com mais de 200 vagas de garagem precisam passar pela análise da Secretaria de Transportes, em outro, é necessário solicitar uma tal “Ficha de Informações”. Em alguns a Prefeitura só aprova o projeto depois do licenciamento ambiental, em outras podem correr em paralelo. Cada local uma regra diferente, algumas propositalmente subjetivas. É difícil entender tudo.

E ainda tem aquelas que querem nos dizer como deve ser a nossa casa, como se a incorporadora e o cliente não pudessem decidir sozinhos. Umas prefeituras determinam a dimensão mínima do dormitório, em outras é obrigatória a instalação de gerador (essa lei se espalhou na época do apagão). Já vi até cidade que exige tela na varanda, mesmo para quem não tem filhos pequenos.

É difícil para qualquer profissional entender a legislação de cada cidade, e os projetos atrasam ainda mais. Está na hora de simplificar e uniformizar essas leis. Seria mais proveitoso se gastássemos tempo e energia de nossos profissionais pesquisando as melhores soluções técnicas, e não passando o dia correndo de uma secretaria para a outra tentando entender o motivo de tanta dificuldade.

 

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