Quebrando o paradigma: novas ideias para financiar habitação acessível[1]

Claudia Magalhães Eloy, da Magalhães & Eloy Consultoria e Assessoria, é doutora em Arquitetura e Planejamento Urbano, mestre em Administração – Gestão Pública.

Este foi o título da 8ª Conferência Internacional promovida pelo Banco Mundial, em Washington DC, entre 29 de maio e 1º de junho passado. As apresentações cobriram temas tão diversos quanto o uso de tecnologia e o potencial de bigdata para a concessão de crédito, como o financiamento de green housing e o acesso a funding oriundo de portfólio de investimentos dos fundos de pensão e seguradoras.

Voltada para a questão do financiamento acessível (affordable housing), seu foco recaiu sobre os países em desenvolvimento, em geral caracterizados pela rápida urbanização, desigualdade de renda, informalidade da renda e da moradia, ingredientes esses que dificultam a alavancagem do crédito como forma de ascender à habitação digna. Não obstante, os países desenvolvidos também enfrentam seus desafios para garantir o acesso à habitação, em contextos de elevação dos preços imobiliários, de oferta insuficiente de unidades de preço moderado e da retração da participação governamental na questão.

Entre os países representados na Conferência, o destaque ficou com a Índia que, movida pela meta “Habitação para Todos até 2022”[2], exibiu uma série de iniciativas que tem incluído o uso de tecnologia para aprimorar a avaliação de risco de crédito e ampliar o financiamento habitacional para trabalhadores informais, além de inovações no financiamento de melhorias incrementais na habitação, incluso em propriedades rurais (a taxa de urbanização na Índia ainda é de apenas 34%[3]).

No uso de bigdata despertou o interesse a criação de Koh Cha-Ly, da Propertypricetag da Malásia: “O atlas secreto da grande Kuala Lumpur”. O atlas mapeia a correlação entre a trajetória de preços de imóveis residenciais em cada região e a presença de uma série de usos – comerciais, tais como o crescimento do número de cafés ou loterias; públicos, tais como parques; e, até a distância a hospitais e cemitérios. Como resultado, o uso de bigdata vem possibilitando identificar tendências e detectar comportamentos no meio urbano para predizer os movimentos de preço no mercado imobiliário. Tem servido também para verificar premissas e derrubar mitos sobre preferências e padrões de consumo.

Do Brasil, a Creditas, uma fintech criada com o objetivo de oferecer crédito com juros menores, maior prazo de pagamento e em valor superior ao comumente ofertado graças ao processamento digital e também à garantia de imóvel ou veículo atrelada ao financiamento. O uso de plataformas 100% digitais para constituição de carteiras de crédito, com a finalidade de baratear o processo e otimizar o encontro de expectativas entre investidores e mutuários/demandantes por crédito, apareceu, ainda, na apresentação da Dynamic Credit, empresa holandesa que atua hoje também na Indonésia.

Uma novidade este ano foi a seleção de 2 ideias inovadoras que além da apresentação na Conferência tiveram seus papers publicados na edição mais recente do Housing Finance International Journal[4]:

 

  • HOMESTART GRADUATE LOAN (Austrália)

Homestart, um agente financeiro público do sul da Austrália, que tem como missão expandir o acesso ao crédito habitacional downmarket, apresentou sua linha de crédito Graduate Loan (crédito para graduados). Na sua região de atuação, um mercado de preços imobiliários elevados, a capacidade de arcar com a entrada exigida para a compra do imóvel constitui fator decisivo de acesso, dificultando a aquisição da moradia notadamente entre os mais jovens. Buscando ampliar o acesso, a Homestart criou, há 15 anos, o Graduate Loan: uma linha de alto LTV (quota de financiamento) disponível, inicialmente, apenas para pessoas com graduação universitária e recentemente expandido para pessoas com outros níveis de qualificação profissional. A experiência deste programa tem se revelado extremamente bem-sucedida, com uma carteira de melhor performance, em termos de inadimplência, que a carteira prime tradicional, ao tempo em que vem ampliando significativamente o acesso ao crédito habitacional entre profissionais jovens. Com esta iniciativa, Homestart demonstrou que é possível inovar no crédito, desenhando produtos simples, que superam gargalos encontrados, sem necessariamente requerer subsídios ou adicionar risco à operação.

 

  • ECOCASA (México)

Ecocasa é uma linha de crédito inovadora que já financiou a construção de 36 mil casas sustentáveis e de eficiência energética, com meta de alcançar 60 mil até 2023. Promovida pela Sociedade Hipotecaria Federal (SHF)[5], em parceria com o Banco de Desenvolvimento Alemão (KfW) e o Banco Interamericano de Desenvolvimento (IDB), recebe recursos do governo alemão, da União Européia e do Clean Technology Fund[6].

Por meio do desenho deste programa, as casas produzidas em novo padrão de sustentabilidade têm custo equivalente ao padrão tradicional de construção graças ao crédito concedido com taxas de juros reduzidas (de 110 a 260 basepoints) para a construção de habitação de interesse social que promova a redução de emissão de CO2 em, pelo menos, 20%[7]. A redução do custo do financiamento é condicionada à não transferência dos possíveis aumentos de custo para o preço da moradia, possibilitando que os investimentos realizados não comprometam o acesso (affordability)[8].

Esses financiamentos compõem a carteira de “viviendas sustentables”, juntamente com incentivos para empreendedores de pequeno e médio portes e para os níveis mais elevados de eficiência energética (Passivhaus Standard), visando estimular a penetração de padrões básicos de eficiência energética em todo o mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, incentivar a adoção de padrões mais ambiciosos, em linha com as estratégias e metas estabelecidas pelo NAMA[9].

A SHF apoia as construtoras com orientação e treinamento e utiliza um modelo para estimar se as soluções propostas propiciarão o nível exigido de redução de CO2, gerando um processo célere de certificação (2 semanas). Além da redução nos juros e da assistência técnica, outro incentivo do programa consiste na priorização da concessão de subsídios federais (CONAVI) para as moradias produzidas no âmbito do EcoCasa.

“Uma das grandes inovações do EcoCasa consistiu em introduzir parâmetros de sustentabilidade no setor habitacional, a partir de mecanismos de financiamento e estruturas já existentes, simplesmente adicionando benefícios tangíveis e atraentes para os agentes envolvidos. ” (Ernesto Infante Barbosa, diretor da SHF)

As construtoras podem escolher que soluções usar e em que itens promover a redução de emissão, mas são incentivadas a focar nos materiais de construção de isolamento e controle térmico para prover conforto interno[10]. Por não adotar critérios pré-determinados, o programa tem permitido que a interação entre especialistas, fornecedores, técnicos e desenvolvedores alcance o resultado desejado, gerando uma sinergia que favorece a conscientização e a capacitação de todos os atores. Desse modo, incentiva a inovação e a busca da combinação mais econômica e adequada para atender aos objetivos do Programa, gerando demanda por novos produtos, tecnologias e fornecedores que passam a ser integrados ao mercado.

Como resultados, além da redução da emissão de CO2, a redução do consumo e dos gastos com energia pelas famílias e, também, dos custos de eco-tecnologias, têm-se a expansão de produtos financeiros, da pesquisa e produção de materiais alinhados com os objetivos da habitação sustentável. A participação no EcoCasa já é, também, um diferencial da indústria, com reconhecimento nacional e impacto positivo na reputação das construtoras.

Entre as demais apresentações, vale mencionar ainda o portal “Open Data”, do Center for Affordable Housing Finance (CAHF), um think tank africano baseado em Joanesburgo e o “Shelter Venture Lab” [11] do Habitat para Humanidade, que, por meio de empreendedores e start-ups busca identificar e desenvolver a próxima geração de empresas que trará soluções de habitação a preços acessíveis para o mercado. Todas as apresentações podem ser acessadas no http://pubdocs.worldbank.org/en/401881528986832800/Global-Housing-Finance-Conference-Agenda-2018.pdf

 

[1][1] Breaking the Mold: new ideas for financing affordable housing. (Tradução livre da autora).

[2] O deficit habitacional atual é estimado em 18,8 milhões de unidades. Até 2022, déficit e demanda juntos somam 25 milhões de unidades habitacionais.

[3] www.data.worldbank.org

[4] http://www.housingfinance.org/publications/housing-finance-international

[5] Instituição mexicana criada em 2001 com o objetivo de fortalecer o mercado de crédito, ampliando o acesso para famílias de renda baixa e moderada.

[6] Entre 2013 e 2018, um total de USD$345 milhões em financiamento e mais USD$2,6 milhões em subvenção para assistência técnica.

[7] Estima-se que o setor habitacional seja responsável por 14,2% do consumo de energia no México (INECC, 2013).

[8] O preço médio de uma EcoCasa é USD $19,576.

[9] National Appropriate Mitigation Action for Sustainable Housing (2012).

[10] Os principais itens utilizados têm sido o isolamento térmico de placas e paredes, pintura e acabamento reflexivo, aquecedores solares de água e iluminação eficiente.

[11] https://www.habitat.org/impact/our-work/terwilliger-center-innovation-in-shelter

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