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15/10/2014

Os 50 anos do SFH

"Cbic"
15/10/2014

Valor OnLine

Os 50 anos do SFH

Neste ano, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) fez 50 anos. Responsável pelo boom de crédito desde 2006, suas duas fontes – o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o FGTS – somavam, em dezembro de 2013, R$ 832 bilhões.

Mesmo com tamanho porte e completando 5 décadas em ano de eleição, pouco se discute sobre o SFH, exceto em pautas pontuais. Perdeu-se, inclusive, a perspectiva de sistema, lastreado por duas fontes complementares.

A poupança é regulada e o financiamento pelo SBPE é tratado sob ótica bancária, como fonte de mercado

Este artigo oferece algumas constatações – números de dezembro de 2013 – e perguntas para reflexão.

SBPE (poupança) – R$ 467 bilhões em estoque:

-Instrumento de bancarização para segmentos de menor renda, limita os poupadores a renda fixa de 6% ao ano + TR, ou 70% da Selic, quando esta for menor ou igual a 8,5% ao ano. O rendimento da poupança no 1º semestre desse ano ficou 10% abaixo da inflação no período; Do total de depósitos, apenas R$ 192 bilhões (41%) estavam aplicados em financiamentos habitacionais enquadrados nas regras do SFH. Descontado o recolhimento compulsório (R$ 93 bi), restaram R$ 182 bi aos bancos – R$ 96 bilhões aplicados em crédito imobiliário a taxas de mercado e R$ 86 bilhões em aplicações diversas. Entre os bancos privados, a porcentagem da poupança aplicada em financiamento habitacional pelo SFH cai ainda mais: 36%; A regulamentação tem diminuído o compromisso do SBPE com a habitação, a porcentagem exigida para crédito habitacional vem caindo para permitir o uso em financiamentos imobiliários, além de títulos e valores diversos; Os financiamentos do SBPE oferecidos, conforme as regras do SFH, a taxas abaixo do mercado (subsídio), estão disponíveis para qualquer família, sem limite de renda, inclusive para quem poderia se financiar no mercado. 

Os movimentos observados tornam o SBPE, no aspecto do financiamento, cada vez mais um instrumento do mercado, enquanto sua captação opera fora do livre mercado. Por que manter a poupança remunerada a taxas reguladas e perder a oportunidade de usar esses recursos estrategicamente, como parte da política habitacional?

O crédito relativamente barato amplia o acesso à habitação. A poupança vem sendo utilizada satisfatoriamente para esse fim?

As medidas recém anunciadas suscitam mais questões: 1) os 3% de recursos do SBPE (R$ 14 bilhões) que poderão ser usados para o home equity sairão da já reduzida quota de direcionamento para crédito habitacional? 2) o forte crescimento das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as novas LIGs não criariam oportunidade para melhor direcionar o SBPE para famílias que não conseguem obter financiamento em condições de mercado?

FGTS – R$ 365 bi em ativos:

A carteira de crédito habitacional com recursos do Fundo soma R$ 157 bilhões – 43% dos ativos totais – e a de saneamento, apenas R$ 16,6 bilhões; Habitação, saneamento e infraestrutura urbana somados respondem por somente 50% das aplicações do FGTS, enquanto o restante está aplicado em títulos públicos, além das crescentes aplicações em Fundos de Investimento Imobiliário (R$ 4,4 bi); debêntures (R$ 6,4 bi) e CRIs (R$ 5,9 bi), denotando movimento semelhante ao observado no SBPE; O FGTS remunera seus depósitos a 3% ao ano + TR, mas financia habitação a taxas que chegam a 8,2% a.a., próximas às do SBPE. Seus financiamentos habitacionais embutem spreads nominais de até 5,16%: o próprio Fundo cobra spreads de 2 a 3% para repassar recursos para agentes financeiros e esses adicionam taxa de 2,16% (e mais R$ 25 à prestação mensal). Taxas inferiores oferecidas no Programa Minha Casa Minha Vida são viabilizadas com subsídios indiretos: em 2013, foram mais de R$ 5 bilhões pagos aos bancos, apenas para reduzir juros; O patrimônio líquido do FGTS soma R$ 64,6 bilhões, construído, ao longo dos anos, por meio dos resultados líquidos positivos obtidos pelas aplicações, notadamente em títulos do Tesouro. Boa parte deste patrimônio foi integralizado em cotas do Fundo de Investimento (FI-FGTS), que detém R$ 28,6 bilhões e total subscrito de R$ 40 bilhões. A criação do FI-FGTS, em 2007, foi justificada para fomentar o investimento em setores produtivos (para os quais já há o BNDES) e pela busca de maior rentabilidade para o FGTS, embora o cotista não possa usufruir dessa melhora. Todavia, o FI, mesmo assumindo risco nos projetos em que investe, tem rentabilidade inferior à Selic; A carteira do FI-FGTS é composta por ações e debêntures de projetos de grandes empresas, de capital aberto, que, sendo viáveis e rentáveis, poderiam captar recursos diretamente no mercado de capitais ou no BNDES; Em 2013, o FGTS pagou taxa de administração à Caixa (agente operador) no valor de R$ 3,5 bilhões o que equivale a 52% do lucro líquido desse banco no ano e a 40% do valor creditado aos cotistas do Fundo a título de rendimento. É uma taxa de 1% para um Fundo de grande porte com captação compulsória e baixa exigência de rentabilidade. 

Fica claro que o FGTS tem potencial para oferecer taxas de financiamento mais baixas do que vem oferecendo e para investir mais recursos em habitação, saneamento e infraestrutura urbana. Com o déficit habitacional e as carências em saneamento e infraestrutura urbana podemos considerar os percentuais investidos pelo FGTS nesses setores satisfatórios? Em um país de altas taxas de juros, a oportunidade gerada pelo baixo custo de captação está sendo devidamente aproveitada em prol do crédito habitacional mais acessível?

A sociedade brasileira deve debater estrategicamente o seu SFH: suas fontes operam de forma desarticulada; o FGTS tem sido alvo de propostas variadas e enquanto a poupança permanece regulada, o financiamento pelo SBPE é tratado sob ótica estritamente bancária, como fonte de mercado.

Vale ressaltar que no caso da habitação, o estímulo ao crédito, sem a contraparte de políticas territoriais e urbanas que inibam fortes subidas dos preços, reduz o potencial de alavancagem do financiamento para expandir o acesso à moradia. A escassez da terra urbana servida de infraestrutura exige uma orquestração de medidas e instrumentos quando se promove o crédito mais barato.

O Brasil precisa redesenhar o SFH à altura da grave questão habitacional que ainda atinge milhões de famílias.

Claudia Magalhães Eloy é mestre em urbanismo pela Universidade da Pennsylvania e doutora pela FAU-USP, com pesquisa sobre o SFH. claudiamagalhaes@usp.br.



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