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18/01/2011

Minha Casa: entenda as novas regras

 

18/01/2011 :: Edição 046

Revista Construção e Mercado/BR   |   18/01/2011
Minha Casa: entenda as novas regras

Minha Casa libera áreas comerciais dentro dos empreendimentos e a utilização de terrenos pendentes de regularização. Entenda essas e outras novidades e saiba a avaliação do setor


Por Gisele C. Cichinelli

O Governo Federal anunciou em dezembro último uma série de mudanças nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida. O objetivo é acelerar a construção de moradias para famílias enquadradas no programa (com renda de até dez salários mínimos). Em conjunto com outras medidas, como a manutenção das desonerações do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) e do regime atual para o PIS (Programa de Integração Social) e Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social), as novas resoluções visam garantir a continuidade do MCMV neste ano. De abril de 2008, quando foi lançado, até dezembro de 2010, já haviam sido contratadas pela Caixa Econômica Federal 816.268 unidades. Com esses anúncios, a expectativa é a de que dois milhões de novos projetos sejam aprovados e saiam do papel ainda nos próximos quatro anos.

As novas decisões do governo agradaram o setor, mas não sem deixar dúvidas e expectativas no ar. "A MP 514 representa uma evolução em relação ao primeiro texto, com critérios mais claros. É fruto das experiências que tivemos nesses dois últimos anos e é uma tentativa de tornar o programa perene", avalia José Carlos Martins, vice-presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Para Flávio Prando, vice-presidente de habitação do Secovi (Sindicato da Habitação de São Paulo), porém, as mudanças e incentivos foram tímidos e sinalizam falta de ousadia por parte do governo. "Com o MCMV, o recolhimento de impostos da construção civil cresceu, gerando uma arrecadação marginal significativa para a União. Está constatado que o programa é fiscalmente sustentável e o governo deveria reconhecer esse fato e turbiná-lo ainda mais", ressalta. De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas, em valores absolutos, a cadeia da construção recolheu aos cofres públicos em 2009 um total de R$ 45,9 bilhões ante os R$ 44,8 bilhões arrecadados em impostos e contribuições em 2008, indicando um crescimento de 2,5%. A taxa superou o IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna) em 0,7 ponto percentual, proporcionando ganho real de arrecadação para o Estado.

terrenos irregulares liberados

 

Uma das medidas mais polêmicas da MP é permissão de uso de terrenos pendentes de regularização fundiária para a construção de novas unidades. Segundo o Ministério das Cidades, com essa resolução, o programa poderá avançar até as favelas, garantindo a produção de habitações de interesse social (imóveis que atendem às famílias enquadradas nas faixas de zero a três salários mínimos) nesses locais. O uso de terrenos com esse perfil só será permitido para os casos de reassentamentos nas favelas, aumentando o número de áreas disponíveis para implantar esses empreendimentos, sobretudo nos grandes centros urbanos.

A possibilidade de uso de terrenos não regulamentados está provocando uma série de incertezas e inquietações no setor. "É uma medida inédita, que ainda estamos estudando. Um dos pontos que não fica esclarecido é se, na hora da venda, será possível individualizar a unidade em cima de uma posse", observa Martins.

Na avaliação de Geraldo de Paula Eduardo, diretor-executivo de habitação da Apeop (Associação Paulista de Empresários de Obras Públicas), o procedimento de regularização de terrenos irregulares é difícil, burocrático e muito demorado, podendo levar de seis meses a três anos para a obtenção da aprovação. "Caso a área não seja legalizada, os imóveis entregues poderão ser registrados em cartório? Esses terrenos possuem diferenças entre a área real e a documentada e também diferenças de divisas e devem ser submetidos a um processo de retificação, com a concordância de todos os contratantes. Os cartórios estão equipados para trabalhar com essas questões?", questiona. No novo texto, o Ministério das Cidades desenvolveu mecanismos para facilitar o registro em cartórios de imóveis, que ainda estão em processo de regularização. Um dos objetivos é dificultar que um beneficiário revenda o imóvel para outra pessoa.

Ainda é cedo para afirmar se a medida representará um avanço ou não para o programa. O que existe de concreto até o momento é que, no que concerne aos loteamentos regulares, algumas antigas reivindicações do setor – como a possibilidade de financiar a compra do lote e definições mais claras e objetivas no que diz respeito aos marcos regulatórios ambientais – continuaram a ser ignoradas pela MP. "Apesar de o Ministério das Cidades manter um diálogo constante conosco, todas as nossas solicitações ficaram de fora do novo texto. Os marcos regulatórios ambientais, por exemplo, ainda continuam a ser obscuros e sujeitos a interpretações de momento", queixa-se Luiz Eduardo de Oliveira Camargo, presidente do Conselho Consultivo da Aelo (Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano).

valores limites desvinculados do salário mínimo

 

Outro ponto controverso é a fixação dos valores tetos das unidades, que serão estabelecidos em reais e, portanto, desvinculados da proporção do valor do salário mínimo vigente, como o setor reinvidicava.  "Com a política de valorização (do mínimo), a massa salarial como um todo teve progressão inferior ao salário mínimo. Essa medida permitirá que mais famílias tenham acesso aos bens do recurso", justifica Inês Magalhães, secretária nacional de habitação do Ministério das Cidades. De acordo com a MP, as faixas de renda serão definidas pelo Poder Executivo Federal para cada uma das modalidades de operações.

"Esses valores serão menores do que aqueles atrelados à proporcionalidade do salário mínimo. A questão é: quantas pessoas deixarão de ter acesso aos recursos do programa já que os valores serão estabelecidos em reais e, ao que tudo indica, abaixo dos patamares proporcionais a três, seis e dez mínimos vigentes?", questiona Prando. O vice-presidente de habitação do Secovi também afirma que muitas famílias já estão sendo desenquadradas do programa. "É uma situação incoerente já que algumas categorias passaram por dois reajustes salariais e, apesar de obterem esse aumento, tiveram uma perda significativa do poder de compra de imóveis", observa. As mais prejudicadas, ainda segundo Prando, foram as famílias que se encontram nas faixas de renda de R$ 1.395 a R$ 2.325.

Os recursos destinados ao FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) também sofreram alterações. O valor antigo, que era de R$ 15 bilhões, passou para R$ 16,5 bilhões – R$ 1 bilhão desse montante continuará sendo destinado à construção de moradias em cidades com menos de 50 mil habitantes. Os valores destinados para o FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) ainda permanecem até o limite de R$ 500 milhões. "Essa revisão de contas sinaliza o empenho do governo em ampliar recursos para garantir a construção de dois milhões de unidades previstas para os próximos quatro anos", constata Luis Fernando Melo Mendes, economista da CBIC.

aréas comerciais liberadas

Minha casa 2 libera uso de terrenos pendentes de regularização para os empreendimentos; Ministério das Cidades diz que isso permitirá ao programa avançar até as favelas.

Pela medida provisória, também será permitida a construção de áreas comerciais dentro dos empreendimentos do programa. O objetivo é garantir o pagamento das taxas condominiais (já que a receita gerada com a locação desses imóveis serão revertidas para o condomínio) e financiar custos referentes à instalação e manutenção de equipamentos necessários. "Temos o desafio de intensificar a construção de habitações nas áreas centrais e essa alteração visa a contribuir nesse sentido", diz Inês. A secretária avalia que, pelo valor das terras existentes nessas regiões, a verticalização dos empreendimentos será uma necessidade cada vez mais premente. Com a pressão do Ministério Público em garantir acessibilidade aos moradores desses condomínios, a instalação de elevadores também passou a ser obrigatória em projetos dessa natureza. "Os valores dos aluguéis desses imóveis [comerciais] agora poderão ser revertidos para pagar essas despesas", argumenta. Cabe ressaltar que, pelo novo texto, fica estabelecido que as unidades destinadas à atividade comercial não poderão ser alienadas.

Para Martins, essa resolução foi acertada. O vice-presidente da CBIC concorda que a manutenção dos condomínios é um dos maiores gargalos referentes às habitações de interesse social. "Esse dispositivo deve incentivar a formalidade, dando condições para que os moradores permaneçam nos empreendimentos. Não podemos mais incentivar a herança da pobreza", acredita. José Carlos Molina, vice-presidente de habitação popular do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), acredita, no entanto, que a medida poderá ser vista com certo ceticismo pelo setor. "Apesar de ser uma boa oportunidade de negócios, ainda não está claro se os construtores irão pagar por essas unidades ou não e como será definida a locação desses imóveis", opina. Molina observa ainda que, pelo novo texto, os Estados, Municípios e Distrito Federal que aderirem ao MCMV serão responsáveis pela execução do trabalho técnico e social pós-ocupação dos empreendimentos implantados. "Quem vai pagar a conta?", questiona. 

ipi prorrogado e pis-confins mantidos

Em evento no final de novembro na Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo), o Ministro da Fazenda Guido Mantega confirmou a notícia que todos esperavam: o IPI (Imposto sobre Produto Importado) reduzido para os produtos que compõem a cesta da construção civil será mantido por mais 12 meses e deve valer até dezembro de 2011.

A prorrogação foi comemorada pelo setor. "Já estávamos sentindo uma pressão inflacionária que certamente iria acarretar aumento dos preços desses materiais. Essa iniciativa foi sensata e atendeu ao que o mercado já solicitava", ressalta Geraldo de Paula Eduardo, diretor-executivo de habitação da Apeop. Segundo José Carlos Molina, vice-presidente de habitação popular do SindusCon-SP, com os produtos mais baratos será possível incentivar ainda mais a produção.

Além dessa medida, Mantega também anunciou a manutenção do regime atual do PIS-Cofins. Com a mudança que haveria a partir de janeiro de 2010 na cobrança do PIS e do Cofins, as construtoras optantes pelo Lucro Real passariam a pagar o percentual de 7,6% de Cofins e 1,65% de PIS, sobre o valor do faturamento – excluídos desse os materiais adquiridos para tal faturamento e mão de obra tomada de pessoa jurídica, eletricidade e também abatimento do valor da compra de terreno para construção feita por pessoa jurídica. Agora, continuarão a ser arrecadados 3,65% em cima do suposto faturamento da construção civil, tanto no lucro presumido quanto no lucro real. "Com a prorrogação do sistema de apuração do PIS e do Cofins pela cumulatividade, as construtoras continuarão a recolher esses impostos – 0,65% e 3,00% respectivamente – sobre o faturamento, sem qualquer dedução independente do regime tributário que escolher para apuração", explica Molina.

 conheça as principais mudanças do mcmv 2

 O uso de terrenos pendentes de regularização fundiária foi liberado. Mas a medida só abrange casos de reassentamentos em favelas

 Caberá ao Poder Executivo Federal definir os parâmetros de priorização e enquadramento dos beneficiários do MCMV, os limites de renda familiar, expressos em moeda corrente e a periodicidade de atualização desses limites

 Será liberada a construção de áreas destinadas a atividades comerciais em empreendimentos que atendam às faixas de zero a três salários mínimos. O resultado da exploração desses imóveis deverá ser destinado integralmente ao custeio do condomínio e essas unidades não poderão ser alienadas

 O limite do habite-se para que a unidade possa ser integrada será de 180 dias

 Caberá aos Estados, Municípios e Distrito Federal que aderirem ao MCMV a responsabilidade pela execução do trabalho técnico e social pós-ocupação dos empreendimentos implantados

 Serão destinados R$ 16,5 bilhões ao FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e R$ 500 milhões para o FDS (Fundo de Desenvolvimento Social)

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