Empresas reavaliam planos para minha casa minha vida

Jornal Valor Econômico|   26/11/2010

Empresas reavaliam planos para minha casa minha vida

Daniela D’Ambrosio

 O entusiasmo das construtoras com o programa Minha Casa Minha Vida arrefeceu. As margens do negócio tornaram-se bem mais apertadas com o aumento dos custos de mão de obra, matérias-primas e terrenos. Além disso, várias empresas não tinham experiência na relação com a Caixa Econômica Federal e a excelente resposta do consumidor aos imóveis na faixa entre R$ 130 mil a R$ 500 mil também contribuiu para que as companhias reavaliassem seus planos.

 Levantamento com 17 empresas abertas mostra que, até setembro, os imóveis de até R$ 130 mil representaram 37% do total lançado no ano, equivalentes a R bilhões. MRV, Rodobens, Direcional e Rossi concentraram vendas nesse público, mas Even, Eztec, Helbor e CR2 não lançaram nada nessa faixa. O segmento intermediário, até R$ 500 mil (limite do SFH para uso do FGTS), representou 41% do volume financeiro lançado.

 Um dos problemas básicos é o aumento dos preços dos terrenos. Para as áreas adquiridas entre 2007 e 2008, empresários do setor afirmam que a conta ainda fecha, mas depois que o programa deslanchou os preços dos terrenos nas periferias subiram e o modelo do Minha Casa ficou apertado demais para oferecer rentabilidade."As empresas acabam tendo que sair dos grandes centros, que é onde está o déficit habitacional", explica Augusto Martinez, da Construtora Mudar.

Baixa renda perde atratividade
 
Passada a primeira fase de euforia com o programa Minha Casa, Minha Vida, construtoras de todos os portes já começam a reavaliar seus planos. Margens mais apertadas por conta de aumento dos custos, elevação de preços de terrenos, falta de experiência em lidar com a Caixa Econômica Federal e a excelente resposta do consumidor aos imóveis na faixa superior de preço fazem com que as empresas – ainda que de forma não declarada – já mostrem os primeiros sinais de que o entusiasmo inicial arrefeceu.  Um ano e meio depois da implantação do programa, diferentes problemas começam a aparecer.

 "Já não se percebe mais o mesmo entusiasmo que as empresas tinham com o Minha Casa, Minha Vida", afirma Guilherme Vilazante, analista do banco Barclays. "O programa tende a ser uma linha de diversificação, mas deixou de ser a âncora do crescimento das companhias", diz. Segundo o analista, existem alternativas mais rentáveis para usar capacidade de execução, que é limitada.

 "Na época que foi lançado o programa, faltava capital e hoje isso mudou", diz. As empresas se estruturaram e já compraram terrenos, portanto vão continuar a atuar entre 2010 e 2011. A situação deve mudar a partir de 2012.

 Levantamento realizado com as 17 companhias abertas de construção mostra que, nos primeiros nove meses do ano, os imóveis de até R$ 130 mil representaram 37% do total lançado pelas empresas, o equivalente a R$ 9 bilhões. Com exceção de MRV, Rodobens e Direcional – que concentraram mais de 75% das vendas a esse público, e Rossi, que destinou 56% – a maioria das companhias lançou entre 13% e 48% de imóveis com preços dentro do programa. Mas quatro delas – Even, Eztec, Helbor e CR2 -não lançaram um único empreendimento para esse público.

 O que está ganhando fôlego hoje no mercado, em detrimento dos populares, é o chamado segmento intermediário – que começa na faixa imediatamente acima, de R$ 140 mil a R$ 500 mil (limite do SFH, para uso do fundo de garantia).

 Por dois motivos: resposta da demanda e disponibilidade de crédito.  Nessa faixa, todos os bancos privados atuam, ao contrário do Minha Casa, Minha Vida, que está exclusivamente nas mãos da CEF.

 Os imóveis nessa faixa ultrapassam os lançamentos dentro do Minha Casa, Minha Vida: representaram 41% do volume financeiro lançado até setembro, pouco mais de R$ 10 bilhões. "Minha experiência no Minha Casa, Minha Vida não foi das melhores. Prefiro me concentrar em imóveis de R$ 150 mil a R$ 250 mil, onde tenho condição de retorno maior", diz Marcelo Franco, da Patrimônio Empreendimentos,com atuação no Norte e Nordeste.

 Construtoras que não tinham know-how nesse mercado e entraram quando esse era uma das portas para o cliente já estão desistindo de atuar no programa – ou vendem os terrenos ou se associam a companhias com mais tradição nesse mercado. "Construtoras que não têm expertise em empreendimentos para classe econômica estão nos procurando para vender terrenos ou fazer parceria", diz o sócio de uma tradicional empresa de baixa renda de São Paulo.

 Chegado o momento de operar com a CEF, as empresas encontraram dificuldades. Por conta disso, embora o programa caminhe normalmente no registro dos projetos, há um atraso no momento de repasse dos clientes – o chamado desligamento (quando o cliente passa da construtora para a CEF).

 Com o objetivo de tornar o sistema mais ágil e acelerar o programa, a Caixa criou, no início do ano, um programa piloto com as principais construtoras para que elas assumissem uma parte do processo de avaliação de crédito do cliente. Mas a evolução dos testes está mais lenta que o previsto.

 O preço final dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida – definidos há cerca de dois anos – é considerado outro problema. Isso porque os custos de construção subiram e o preço, na ponta, não.

 Desde que o programa entrou em vigor, em abril de 2009, o INCC acumulado subiu 9,51%. Todos os executivos que atuam na área esperam uma reavaliação dos valores para a segunda fase do programa.

 Os valores, definidos no fim de 2008, estão defasados entre 10% e 15%, afirmou em entrevista recente ao Valor o presidente do Secovi, João Crestana.  Fala-se no mercado que o teto deve passar de R$ 130 mil para R$ 150 mil, mas não há nada definido.

 Empresários ouvidos pelo Valor admitem que já temem por novas assinaturas de contrato no patamar de preços de hoje.  "Está perto do perigoso, prefiro não fazer até que seja definido o novo preço", diz um construtor.

 Uma das questões preponderantes está no aumento dos preços dos terrenos. Segundo fontes do setor, no caso dos terrenos comprados entre 2007 e 2008, antes do anúncio do programa, a conta ainda fecha. Mas depois que o programa emplacou e – por conta do forte aquecimento de mercado nos últimos meses – os donos de terras subiram os valores pedidos. Na periferia de São Paulo, há casos de terrenos que subiram mais de 30%.

 Isso acaba empurrando os projetos para regiões mais distantes- onde muita vezes não há infraestrutura de transporte disponível – e cria-se um contrassenso. Onde tem demanda para compra de imóveis, não tem terreno e onde tem terreno, a demanda é muito menor. "As empresas acabam tendo que sair dos grandes centros e é aqui que está o déficit", afirma Augusto Martinez, da Construtora Mudar. Na opinião de Martinez, a população de baixa renda tem uma dinâmica diferente. "Eles não podem sair de Itaquera e ir para a Anhanguera, porque dependem do círculo social", explica o empresário que faz as vezes de apresentador de TV em um programa que reforma de casas no SBT. "Deixam os filhos com o vizinho, com a irmã, não podem sair para tão longe." Segundo Eduardo Gorayeb, presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, uma das questões que está sendo mais discutida entre empresários e governo na elaboração da segunda fase do Minha Casa, Minha Vida é justamente a questão da infraestrutura e onde se formarão os novos espaços para os empreendimentos.  A questão política também existe.  Prefeituras comandadas por partidos da oposição são menos dispostas a ajudar, dizem os executivos.

 Um outro ponto – mais nebuloso e menos comentado abertamente – é a questão da insegurança jurídica. Segundo o advogado Marcelo de Andrade Tapai, há construtoras que subvalorizam o imóvel no lançamento para se encaixar no programa e atrair demanda.  Depois, quando a Caixa avalia o imóvel para enquadrá-lo no programa, ou não, há casos em que o valor fica acima do teto de R$ 130 mil. "Já existem casos de compradores indo para a Justiça porque perderam o subsídio", diz.