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04/05/2015

Crédito imobiliário corre risco de sofrer um apagão

UOL – 04/05/2015

Crédito imobiliário corre risco de sofrer um apagão

Após dois aumentos consecutivos nas taxas de juros do crédito para aquisição de imóveis, é com enorme preocupação que o setor imobiliário recebe a notícia das mudanças nos critérios de financiamento de unidades usadas anunciadas pela Caixa Econômica Federal, banco responsável por 65% do crédito habitacional do país.

Pelas novas regras, cai de 80% para 50% a cota financiada pela instituição com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Com isso, alguém que esteja em busca de uma unidade de R$ 300 mil, em vez de dar uma entrada de R$ 60 mil e financiar R$ 240 mil, a partir de hoje precisará dispor de uma poupança de R$ 150 mil e financiar os demais R$ 150 mil. É um balde de água fria nas pretensões de muita gente que almejava comprar a casa própria.

A razão alegada é o esvaziamento dos recursos das cadernetas de poupança, que no primeiro trimestre registrou uma retirada líquida da ordem de R$ 23,2 bilhões, conforme último relatório divulgado pela Abecip. Isso impacta diretamente no montante que os bancos têm para emprestar.

É importante ressaltar que a caderneta de poupança é, basicamente, a principal fonte para financiar imóveis usados de até R$ 750 mil. Para os imóveis novos, há duas: unidades de até R$ 190 mil, na Região Metropolitana de São Paulo, contam com o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço); para imóveis acima de R$ 190 mil, a fonte também é a poupança. Ou seja, para essas unidades, é provável que, a curto ou médio prazo, também haja redução dos limites de financiamento, salvo se a poupança retomar o crescimento.

Infelizmente, as perspectivas não são boas. A taxa Selic, que de certa forma pontua as outras aplicações, continua subindo, como pode ser constatado da última reunião do Copom (29 de abril), que elevou a taxa básica de juros em 0,5%, para 13,25% ao ano. Diante disso, em vez de aplicarem na poupança, que paga 6% ao ano mais Taxa Referencial, as pessoas acabam migrando para alternativas cujo rendimento se aproxime da Selic.

Esse é um cenário que pode levar a um apagão no crédito imobiliário, que tem sido a força motriz do mercado ao longo dos últimos dez anos, em razão dos juros adequados e prazos de pagamento mais longos, acessíveis a grande parte da população.

O estrondoso sucesso dessa política pode ser observado em muito indicadores, dentre eles, o da taxa de inadimplência dos contratos e financiamento de imóveis, que ficou em apenas 1,4% em 2014, índice inferior ao do crédito pessoal (3,9%), ao de aquisição de veículo (4%) e ao do cheque especial (11,2%), segundo dados também da Abecip.

É lamentável que a restrição ao crédito se dê em um momento como o que vivemos hoje. Segundo o IBGE, atualmente, há cerca de 52 milhões de pessoas no Brasil com idade entre 24 e 34 anos, justamente a fase em que o interesse pela aquisição de um imóvel se torna um objetivo em suas vidas – mas que poderá ser frustrado por vários anos, em razão da falta de clareza quanto à perenidade e aos horizontes do crédito habitacional no Brasil.

Minha Casa, Minha Vida

A boa notícia é que as alterações da Caixa nos limites de financiamento não abrangem os imóveis do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Por outro lado, é de fundamental importância que o governo federal implemente definitivamente a fase 3 do programa e atualize seus diversos parâmetros, que se encontram completamente descasados da realidade de mercado na maioria das cidades, em especial nas regiões metropolitanas.

Estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas aponta que, até 2024, o Brasil tem de produzir 1,1 milhão de unidades habitacionais por ano e proporcionar moradias dignas a mais de 20 milhões de famílias. Não há dúvidas de que o principal mecanismo é o MCMV.

Mais: o programa tem um poder multiplicador ímpar, beneficiando uma série de outros setores. Quem compra casa também adquire eletrodomésticos, móveis, investe em melhorias etc.

Portanto, novos mecanismos precisam ser criados para que mais subsídios irriguem o programa e o torne, de fato, uma política habitacional de Estado. Este é o caminho para combater o deficit habitacional e atender as futuras necessidades de moradia, bem como trazer o mínimo de alento ao setor de construção civil, responsável por 6,5% do PIB e que demitiu mais de 200 mil pessoas nos últimos 12 meses.

O que fazer?

Os impactos positivos que o mercado imobiliário gera em toda a economia brasileira não podem ser relegados. Para não retrocedermos do estágio alcançado nos últimos anos, defendemos que o Banco Central reduza o depósito compulsório para 10%, o que abasteceria o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) em R$ 50 bilhões.

Só isso, no entanto, não basta. É crucial encontrarmos novos modelos de funding para não haver uma dependência direta dos saldos da poupança. Além disso, como o Secovi-SP tem pleiteado, tem de haver a implementação imediata, pelo governo federal – em sinergia com os governos estaduais e municipais – dos novos parâmetros do MCMV 3. Isso foi, aliás, promessa pétrea de campanha da presidente Dilma Rousseff.

 

O setor produtivo está pronto a contribuir com o crescimento do país e com a realização do sonho de milhões de pessoas no tocante à conquista da casa própria. Para isso, entretanto, há de existir mecanismos que propiciem condições adequadas para a produção e para a sua aquisição.

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