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02/06/2017

COMO MAXIMIZAR RETORNOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, SEM DESPREZAR RISCOS

Dirigentes da grande maioria de incorporadoras e construtoras do país ainda agem de maneira intuitiva em relação a custos, quando o assunto é o lançamento de novas obras. No entanto, há no mercado técnicas sofisticadas que ajudam o empresário a escolher a melhor estratégia para maximizar o retorno do investimento.

“Muitas empresas ainda tomam decisões de forma empírica, desprezando questões importantes como o custo, a remuneração do capital investido, os riscos embutidos. Se a taxa de retorno compensa, ou se será melhor buscar uma forma de aplicação financeira mais vantajosa”, argumenta o administrador de empresas Leonardo Longo.

Consultor do Sinduscon-MG, Longo teve a responsabilidade no 89º Encontro Nacional da Indústria da Construção (ENIC) de falar sobre a viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários, no Fórum Banco de Dados. Mestre em crédito imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ele destacou aos participantes que em tempos de grande incerteza, como agora, é necessário que as empresas procurem calcular o custo do dinheiro a ser investido, mensurando os riscos embutidos, para conhecer se o retorno compensa.

O desafio foi tentar “popularizar” um tema denso, como análise de investimentos, o objeto da palestra, dando acesso a técnicas financeiras modernas aplicáveis ao mercado imobiliário. Aliás, da primeira participação de Longo no 86º Enic foi tirada a cartilha “Análise Financeira de Investimentos com foco em Empreendimentos Imobiliários”, disponível no Sinduscon-MG.

Longo destacou que, em especial entre as pequenas empresas do setor de construção civil, os lançamentos ainda são planejados pelo “centenário” método payback (pagamento de volta), um cálculo simples sobre o tempo que levará para um investimento se pagar. “Isso acontece na maioria das 160 mil empresas do setor. Aconselho a ir além do payback, para conhecer o custo do capital investido e o cálculo dos riscos, saber se a taxa de retorno do empreendimento valerá a pena”, explicou.

“Estamos num período de aumento de incertezas, que é aquilo que você não tem como mensurar. Ao contrário do risco, a variabilidade dos eventos, mas que você consegue medir”, explicou. Recomendou que as empresas façam avaliações, mesmo que complicadas e com necessidade de buscar profissionais especializados, para fazer análises dos projetos em pauta. “Quando estamos falando de investimentos financeiros, o mercado é cruel. Não tem conversa. Se a percepção do risco aumenta, a taxa sempre será maior”, comentou, em relação a recursos externos.

Para melhor exemplificar suas recomendações, sugere que se tome um empreendimento imobiliário executado no tempo médio de 48 meses. Haverá fluxos de caixa positivos e também deficitários, ao longo desse período. “Não vamos conseguir pegar todos esses 48 valores, alguns positivos e outros negativos, e tirar uma conclusão simplificada.”

Aí é que entram as fórmulas matemáticas, usadas no mundo inteiro como auxílio no planejamento das empresas, que ajudam a transformar esses 48 resultados “em um único valor presente. O administrador simplifica os números dos vários empreendimentos, para tomar a decisão”.

DISSEMINAÇÃO

Longo foi convidado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) a dar um panorama das técnicas modernas de precificação de edificações – as mesmas praticadas nas engenharias do mercado financeiro. O objetivo é disseminar e aproximar o incorporador dessas novas ferramentas.

As fórmulas principais são a taxa interna de retorno (TIR) ou em inglês ROI (return on investment); o valor presente líquido (VLP) e o retorno ajustado ao risco no capital – Raroc para a sigla em inglês (risk adjusted return on capital).

A TIR ou ROI é o cálculo do retorno de um investimento, expresso em uma taxa de juros. “Imagina que vai comprar uma sala comercial para alugar. Vai investir dinheiro e depois receber o aluguel mensal. Essa técnica permite usar esses valores do investimento e os retornos, só que na forma de uma taxa de juros, 2% ou 15% ao ano, por exemplo. Você só vai aplicar nessa sala se a sua taxa de retorno for maior que o custo de seu capital e das outras alternativas de aplicação financeira que você tem para investir seu dinheiro”.

O VLP é uma técnica aplicada em projeções. Usa a mesma metodologia de cálculo do ROI, porém, expressa o retorno na forma monetária. Toma todos os retornos que espera obter ao longo de alguns anos e desconta o custo do capital. Traz a valor presente. “Imagina um incorporador que vai construir um prédio residencial, investindo na compra do terreno, no projeto, no marketing, na construção. Vai desembolsar, mas também vai receber das vendas ao longo desse período. Essa técnica permite que ele pegue, tanto as receitas como os valores do investimento e dos gastos gerais, traga tudo a valor presente, descontado por uma taxa de juros, que representará o custo do capital dele”.

Enquanto no ROI acha a taxa de juros e olha para o custo de capital para fazer a comparação, “aqui, ele não olha mais para o custo do capital, porque o próprio custo será descontado desses fluxos futuros de caixa, das receitas com as vendas menos as despesas”. Aí, obtém um valor presente líquido que, se ficar positivo, significa que valerá a pena realizar o investimento. Se negativo, as despesas ao longo do processo estarão acima das receitas.

CENÁRIOS

Um pequeno número de empresas já está “descobrindo” técnicas mais sofisticadas, como o Raroc. “O ROI não leva o risco em consideração. O Raroc traz o risco para o cálculo do valor presente líquido”, explica o consultor. “E vai fazer uma outra coisa: vai comparar o VPL ajustado ao risco com o valor do investimento”.

Um pouquinho árido. Mas não seria fácil imaginar que num mundo povoado de arquitetos e engenheiros, “que sabem fazer cálculos como ninguém”, essas projeções são frequentes quando se vai lançar um empreendimento imobiliário? Longo diz que não. Que o incorporador ainda simplifica os números. Desconhece essas técnicas sobre maximizar o retorno de capital.

“Sem dúvida, há um atraso de conhecimento no setor”, ele afirma, apontando duas grandes barreiras. A primeira seria o fato de a maior parte das pessoas tenderem a estimar o risco de forma subjetiva. “Desqualificam e descartam.” A segunda é a incerteza, presente em qualquer projeção para o futuro. “Essas técnicas são, justamente, para ajudar a mensurar os riscos”.

“Toda decisão empresarial vai ter algum tipo de risco e, mesmo assim, terá que ser tomada. Por isso, é preciso trazer receitas e despesas (capital) a valor presente, ajusta a uma taxa de riscos e chegar à taxa de retorno que deve, ao menos, manter o mesmo valor de mercado da empresas”, explicou.

Assim, o conselho dado por Longo às incorporadoras foi: descarte a técnica do avestruz e crie cenários, “um bom, um ruim e um intermediário. Se passarem no seu crivo de investimento, significa que por pior que as coisas aconteçam, você ainda vai ganhar dinheiro. Agora, se em dois deles, vai perder dinheiro, opa! Então é melhor não entrar nesse empreendimento”.

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