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18/11/2014

Como ganhar com imóveis

"Cbic"
18/11/2014

Revista Exame

Como ganhar com imóveis

Pesquisas mostram que dezenas de fundos imobiliários ficaram baratos com a piora das perspectivas para o mercado de imóveis Saiba como encontrar as melhores opções

MARIANA SEGALA

Duas cenas tornaram-se COMUNS no mercado imobiliário brasileiro: apartamentos novinhos sendo vendidos com desconto e dezenas de escritórios vazios à procura de inquilinos. Em razão da onda de construções dos últimos anos, há oferta demais em algumas regiões e compradores e inquilinos de menos, assustados com a piora da economia. Ainda assim, o preço dos imóveis – pelo menos por enquanto – não está caindo de forma generalizada no país. Na média, o preço das casas e dos apartamentos está subindo em linha com a inflação. No caso dos escritórios, o valor dos aluguéis diminuiu pouco. Diante desse cenário, o investidor que pensa em aproveitar o momento para ganhar dinheiro com imóveis precisa garimpar promoções – ou então partir para os fundos imobiliários. Pesquisas compiladas por EXAME mostram que há, hoje, dezenas de fundos baratos no mercado.

Esses fundos aplicam em diferentes tipos de imóvel, como prédios de escritórios, armazéns industriais, shoppings e até hospitais e faculdades. Eles ganham dinheiro comprando e vendendo imóveis e também com o aluguel pago pelos inquilinos. Em condições normais, seu valor de mercado é igual ao preço dos imóveis em que investem. Quando há euforia, há também investidores dispostos a pagar mais para aplicar nesses fundos, porque a crença é que os imóveis vão valorizar. Já em períodos de pessimismo, como o atual, acontece o inverso e o preço pode cair. Um levantamento da corretora Coinvalores, porém, mostra que 65 dos 75 principais fundos imobiliários do país valem menos em bolsa do que o preço somado dos imóveis em que investem. O desconto médio é de 17%, mas pode passar de 40% em alguns casos (veja quadro na pág. 96). Olhar esses descontos é um bom ponto de partida para quem pensa em investir nesse setor. Mas também é necessário analisar o perfil dos imóveis em que o fundo investe – e sem pressa, de acordo com os analistas. "A economia não vai melhorar do dia para a noite. É possível que o valor dos fundos caia um pouco mais. O desafio é encontrar opções com potencial de ganho no longo prazo", diz Giovanni Vescovi, analista de fundos imobiliários do banco Itaú BBA.

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Os principais fundos imobiliários desvalorizaram 11%, em média, desde o começo do ano passado

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Em geral, os fundos mais baratos do mercado são os que aplicam em imóveis comerciais. Mas são também os mais arriscados. O rendimento desses fundos depende, basicamente, do aluguel dos escritórios – quando há espaços vazios, o investidor perde dinheiro. Em São Paulo, maior mercado de imóveis comerciais do país, quase um quarto dos escritórios está vazio, e a expectativa é de que esse número aumente até 2016, porque há novos edifícios sendo construídos. Como encontrar boas alternativas? O conselho dos especialistas é procurar fundos que investem em imóveis que acabaram de ser alugados, porque a chance de que novos inquilinos saiam no curto prazo é pequena. E o caso do TB Office, que investe em um prédio de escritórios na zona sul de São Paulo. Um terço do edifício está desocupado – e, por isso, o fundo é negociado com um desconto de 29% -, mas o restante foi alugado há menos de um ano. "O fundo já foi suficientemente desvalorizado. A ocupação tende a melhorar e, por isso, indicamos aos clientes", diz Vescovi, do banco Itaú BBA.

OPÇÃO CONSERVADORA

Há um segmento do mercado que sofreu injustamente com o mau humor dos investidores, de acordo com executivos do setor: o de agências bancárias. Não há agências vazias nem inquilinos inadimplentes. Além disso, os contratos de aluguel das agências costumam ter uma cláusula que protege o proprietário e o investidor: se o banco decidir sair do imóvel antes do prazo, precisará pagar todas as prestações de aluguel até a data do vencimento. "Esses fundos são opções conservadoras", afirma José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo.

Para quem pretende investir agora em fundos imobiliários, a boa notícia é que o rendimento médio que eles distribuem aos investidores também aumentou. Está em 10,7% ao ano, mais do que os 7% de 2011. Isso aconteceu porque o valor dos fundos diminuiu. Na média, os fundos imobiliários desvalorizaram 11% desde o início do ano passado – depois de ter subido quase 540% de 2006 a 2012. Ainda que os descontos e o retorno mensal com o aluguel chamem atenção, é melhor manter distância de alguns fundos baratos demais. E o caso, segundo os especialistas, do Floripa Shopping, dono de um terço do shopping de mesmo nome em Florianópolis. O fundo foi lançado em 2009, na época da inauguração do empreendimento, oferecendo uma rentabilidade mínima garantida de 0,88% ao mês por quatro anos – prazo considerado suficiente para que o shopping estivesse funcionando a pleno valor. Até hoje, porém, há lojas vazias. O retorno garantido acabou em 2013 e não há previsão de melhora. O fundo é negociado com um desconto de 47% em relação a seu valor patrimonial, mas os analistas não recomendam investir. "Os rendimentos garantidos podem ser um atrativo no curto prazo, mas é preciso analisar as reais condições do fundo alguns meses antes de esse retorno acabar, porque pode haver desvalorização", diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, responsável pelo levantamento anual de preço de imóveis publicado por EXAME. O mercado imobiliário já passou por outros períodos de altos e baixos no país. Há pouco mais de uma década, houve um excesso de construções de imóveis comerciais – muitos ficaram vazios por anos. Nos anos 90, aconteceu algo parecido com os flats. O risco, no caso atual, é que a coisa piore antes de começar a melhorar. Mas que está ficando barato, está.

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MAIS FÁCIL COMPRAR?

POR QUE O VALOR DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS PODE SUBIR MENOS DO QUE A RENDA EM 2015

A perspectiva de um crescimento econômico modesto para 2015 e de aumento dos juros, o que encarece o crédito, pode fazer com que o preço dos imóveis residenciais suba menos do que a renda média da população. Uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas mostra que isso já começou a acontecer no Rio de Janeiro. Em São Paulo, a valorização das casas e dos apartamentos neste ano foi a menor desde 2009 (ainda que tenha sido um pouco superior à alta da renda). Os especialistas, de forma geral, também não esperam grandes aumentos no médio prazo. Um levantamento feito pela consultoria EY com 200 executivos do setor imobiliárioe investidores mostra que, para metade deles, o preço ficará estável até 2017. Cerca de 30% dos entrevistados esperam queda de até 10%. As projeções, claro, refletem a expectativa média para o mercado. As incorporadoras vêm fazendo feirões com descontos que podem chegar a 40%. Na ponta oposta, há bairros, especialmente de alto padrão, em que o preço só aumenta. Ainda assim, está ficando mais fácil encontrar imóveis um pouco mais baratos do que no passado.

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