Bancos mais confiantes no sistema imobiliário

Diário do Nordeste

Bancos mais confiantes no sistema imobiliário

Mercado passou a ser visto pelas instituições financeiras como um grande filão, que apostam no crescimento

A maior oferta de crédito para aquisição ou construção da casa própria também está ligada ao crescimento da confiança dos bancos no setor imobiliário, que passou a ser visto por essas instituições como um grande filão. Na avaliação do vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), André Montenegro, a Lei nº 10.931/2004 teve um papel primordial para essa mudança.

"O marco regulatório de 2004 trouxe credibilidade para as instituições financeiras investirem no mercado imobiliário, devido à maior facilidade de retomar o bem do mau pagador. Antes, levava muitos anos para que a instituição retomasse o bem do consumidor inadimplente. Hoje, isso pode ocorrer em seis meses", afirma o empresário.

Com este novo marco, a crescente evolução do poder aquisitivo da população, a forte demanda habitacional e a criação de políticas governamentais de estímulo ao setor, como o programa Minha Casa, Minha Vida, cresceu, nos últimos anos, o número de instituições bancárias atuando com o financiamento de imóveis, antes praticamente restrito à Caixa Econômica Federal.

Maior competição

Em meados de 2007, o Banco do Brasil ingressou neste segmento, que também atraiu as principais instituições financeiras privadas que atuam no País. A maior quantidade de agentes financiando a casa própria ampliou a competitividade no setor, favorecendo a oferta de crédito e o dando ao consumidor mais opções de escolha.

"Os financiamentos estão mais atrativos e há uma competitividade maior entre os bancos, que têm hoje muito dinheiro para emprestar", analisa o diretor comercial da Magis Incorporações, Pedro Saboia. "Essa maior concorrência entre os bancos aumenta o poder de barganha do consumidor e ele pode buscar melhores condições de taxa e prazo para financiar a casa própria", acrescenta o economista Alex Araújo.

Fidelização

Para além de ser um produto a mais ofertado pelos bancos, o financiamento imobiliário é uma oportunidade de fidelização de clientes por um longo período. "Hoje, o banco que não financia imóveis está fadado a ficar fora do mercado. Ele também perde a chance de fidelizar o cliente por trinta anos, ou pelo tempo que durar o financiamento, o que pode levar à aquisição de outros produtos e serviços na instituição bancária", afirma André Montenegro.

Como se enquadrar

Atualmente, os principais bancos que atuam no setor financiam entre 80% e 90% do valor total do imóvel, com o comprometimento da renda do comprador variando entre 30% e 35% (apenas em alguns casos) e um prazo para pagamento de até 420 meses (35 anos). No caso da Caixa Econômica, que ainda é a principal referência quando se fala em financiamento da casa própria, é possível financiar até 90% do valor total do imóvel e pagar em 420 meses, mas o comprometimento máximo da renda é de 30%.

As condições para o financiamento, como taxas de juros, uso do FGTS, subsídios governamentais e outros "atrativos", variam de banco para banco e conforme o perfil e o relacionamento do consumidor com a instituição, além e do perfil imóvel escolhido para comprar.

Instituições privadas

Os bancos privados também já oferecem condições de financiamento de imóveis tão atrativas quanto aquelas ofertadas pelos bancos públicos e vêm registrando crescimentos expressivos na concessão desse tipo de crédito.

No caso do HSBC, as contratações de crédito imobiliário neste ano já registram um incremento de 20% em relação a igual período de 2012, conforme o superintendente-executivo de crédito imobiliário do banco, Jaime Chinganças. Hoje, o valor médio dos imóveis financiados pelo HSBC no País é de R$ 520 mil. Entre os critérios do banco para a concessão do crédito, estão: renda mínima de R$ 1.900; maior que 18 anos, sendo que o prazo de financiamento somado à idade não poderá exceder 80 anos; imóveis a partir de R$ 62.500; financiamento mínimo de R$ 50 mil; até 80% LTV (valor do imóvel x valor do financiamento); e até 30 anos para pagar.

"A taxa do cliente varia conforme o relacionamento com o banco. E, para os clientes que procuram financiamentos acima de R$ 300 mil, o HSBC concede vantagens: estes clientes ganham serviço de despachante gratuito (disponível para as localidades onde possuímos parceiros cadastrados), isenção da tarifa de inscrição e expediente e da tarifa de vistoria do imóvel", afirma Jaime Chinganças.

Produção

De acordo com o superintendente regional do Banco do Brasil em Fortaleza, Pio Gomes de Oliveira Júnior, o relacionamento do cliente com o banco faz toda a diferença na hora do financiamento. "O imóvel é um sonho para o nosso cliente, é um objeto de investimento, e ele tem a oportunidade de ter melhores condições a partir do relacionamento com o banco. Na nossa carteira, alguns clientes já têm o crédito pré aprovado", diz, acrescentando que o financiamento imobiliário é visto pelo Banco do Brasil como um "instrumento fidelizador do cliente".

Ele destaca ainda que o Banco do Brasil tem inovado no setor, com ações como a parceria com construtoras e incorporadoras. "Com isso, o Banco do Brasil está financiando a produção de empreendimentos imobiliários, tendo a oportunidade de ofertar aos clientes o financiamento do imóvel ainda na planta", afirma.

Segundo o superintendente regional, no primeiro semestre deste ano, a carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil no Ceará somou R$ 272,2 milhões, com expansão de 101,5% nos últimos 12 meses. Do total, R$ 230,2 foram destinados ao financiamento para Pessoa Física e R$ 42 milhões destinados ao financiamento de produção.

A expectativa, de acordo com Pio Gomes, é que o Banco do Brasil no Ceará alcance uma carteira de crédito imobiliário no valor de R$ 400 milhões até dezembro de 2013.

Financiar foi fundamental para adquirir o imóvel

Independência, autonomia e privacidade. Foi isso que a aquisição da casa própria representou para a publicitária Natália Lima, que comprou o primeiro imóvel há pouco mais de três anos. Para realizar esse sonho, que também significou um investimento, o crédito imobiliário foi fundamental. "Seria muito difícil conseguir comprar o imóvel sem o financiamento. Mesmo com a ajuda do FGTS, do subsídio do Minha Casa Minha Vida, seria preciso alguns anos para juntar o dinheiro necessário para uma compra à vista", afirma.

Após uma pesquisa para escolher o imóvel que se enquadrava ao orçamento e ao perfil desejado, a publicitária conta que optou por buscar os recursos junto à Caixa Econômica Federal, por considerar a instituição como uma referência no assunto. "Não cheguei a pesquisar outras instituições financeiras porque eu já havia pesquisado e me informado de que a taxa de juros da Caixa Econômica era a mais baixa. Como ela é uma referência na área de financiamento de imóveis, não me preocupei em consultar outra agência financiadora. A minha pesquisa se voltou mais para as construtoras e seus empreendimentos", lembra.

Os avanços na concessão de crédito imobiliário no País fizeram a diferença na hora de conseguir o financiamento, mas, para Natália, que adquiriu um imóvel em construção, a burocracia ainda é grande, tornando o processo muito demorado. No caso dela, foi preciso esperar cerca de oito meses entre a data de entrega da documentação necessária e a assinatura do contrato.

"O processo foi burocrático e demorado. A documentação foi entregue em abril de 2010 e o banco só chamou pra assinar o contrato em dezembro de 2010. Mas, tirando a burocracia, achei que foi fácil sim, pois não houve nenhuma devolução de documentos nem a solicitação de novos", recorda.

Planejamento

Outro ponto que fez uma importante diferença na realização do sonho da casa própria foi a organização e o bom planejamento feito pela publicitária, que se preparou financeiramente para o pagamento dos custos que envolvem a contratação de um financiamento imobiliário e também para as chamadas eventuais "surpresas", que, de fato, acabaram vindo a acontecer.

"Tive o cuidado de juntar algum dinheiro, já pensando em pagamentos de taxas, impostos ou coisas do tipo. Acabou que deu certo, porque a Caixa não financiou o valor que havia sido simulado pelo corretor, e tivemos que dar uma diferença de R$ 17 mil", conta "Aliás, acho até que as imobiliárias, na hora de venderem o imóvel, se equivocam na hora de fazerem essa simulação, já que ela feita em cima do valor do imóvel, que normalmente está superfaturado, enquanto a Caixa avalia o valor real do imóvel. Ouvi do meu corretor que várias pessoas tinham abandonado a compra porque não tinham o dinheiro pra pagar a diferença que não seria financiada pela Caixa", destaca.

Assalariado quer mais facilidades

Assim como para milhares de brasileiros, conquistar a casa própria foi a realização de um sonho para o microempresário Vicente Araújo, que comprou o primeiro imóvel em 2010. "Foi um sonho consumado após quase dois anos de planejamento e ansiedade", afirma, acrescentando que, sem o financiamento bancário, não teria sido possível realizar tal sonho. "Os valores para comprar imóvel ou carro são muito altos para assalariado ou empresário emergente", diz.

Apesar do financiamento ter sido a chave para a casa própria e dos avanços registrados no setor nos últimos anos, Vicente, que também optou pela Caixa Econômica Federal, conta que obter o crédito não foi tão fácil quanto o prometido. De acordo com o microempresário, que também adquiriu um imóvel em construção, a compra foi fechada com a construtora e incorporadora responsável pelo empreendimento em abril de 2010, mas o contrato com o banco só foi assinado em novembro daquele ano.

"Apesar da divulgação em folders e TV, a simulação do que é feito pelo governo federal, através da Caixa Econômica, tem suas burocracias e atrasos em dar retorno aos futuros compradores. Demorou cerca de uma semana para avaliação dos dados cadastrais e a forma de financiamento. O financiamento só foi aprovado após dois meses de comprar o imóvel e já ter pago quase R$ 8 mil com a entrada, assinando apenas um contrato de compra e venda. Na simulação feita antes da compra, o valor de financiamento já foi estipulado, assim como o subsidio, que tive, de apenas R$ 7 mil" conta.

Taxas

O microempresário também destaca que, mesmo com os juros competitivos, as condições de financiamento para a aquisição da casa própria no Brasil ainda não são boas, sobretudo devido ao alto valor de juros pago pelo comprador. "Após receber o imóvel e iniciar a amortização, o comprador irá descobrir o valor exorbitante de juros, como, por exemplo, minha fatura da Caixa no mês de agosto é de R$ 554,80, desse valor, R$ 297,08 corresponde a juros e apenas R$ 246,64 à amortização. Os juros do financiamento não compensam", avalia.

No entanto, como ainda é muito difícil para a maioria dos brasileiros adquirir um imóvel à vista, Vicente destaca que o financiamento imobiliário é válido "pela pressa e necessidades de colocar os planos de vida em continuidade". Para evitar surpresas desagradáveis, ele também aconselha realizar ampla pesquisa, considerando aspectos como: taxa de juros, benefícios ofertados pelos bancos, subsídio que pode ser obtido pelos programas do governo federal e documentação do empreendimento.