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21/11/2014

Atenção na compra de imóveis

"Cbic"
21/11/2014

Jornal do Commercio RJ

Atenção na compra de imóveis 

WELLINGTON EUCLYDES DE SOUZA E IVAN GONÇALVES

 DO ESCRITÓRIO WELLINGTON EUCLYDES DE SOUZA E ASSOCIADOS

 A compra de imóveis na cidade do Rio de Janeiro, isto é, de terrenos, de frações de terrenos, de unidades habitacionais unifamiliares ou multifamiliares, prontas e acabadas ou em construção em terrenos ou em frações de terrenos, de fato, exige cuidados que deverão ser observados pelos compradores/consumidores de modo a evitar eventuais questionamentos futuros formulados por terceiros, inclusive pelo Município que, de algum modo, possam por em risco as transações realizadas.

 Na forma prevista no Código Civil, compreende prática usual no mercado imobiliário o pagamento de sinal ou arras a título de princípio de pagamento, correspondendo o valor cobrado pelo vendedor a um percentual do preço de venda e compra do imóvel, cujo pagamento obriga o comprador a concluir o contrato sob pena de perder o arras em favor do vendedor que, a seu turno, no caso de descumprimento do pactuado, deverá devolver o arras ao comprador, sendo que, nesses casos, o valor deverá ser devolvido em dobro, salvo se, nas duas situações, for estipulado o direito de arrependimento quando, então, a devolução deverá ser singela.

 Dentre as causas que podem inviabilizar a conclusão do contrato, destaca-se, em especial, a situação jurídica do vendedor, tanto quanto a situação jurídica do imóvel, daí ser desaconselhável o pagamento do sinal ou arras antes do exame de toda a documentação pertinente, correspondendo as certidões abaixo à documentação relativa ao vendedor e ao imóvel, aliás, exigível pelos Cartórios de Notas para a lavratura das escrituras de compromisso ou definitivas de compra e venda.

 Vendedor: a) Certidões dos Cartórios dos 1º. 2º, 3º e 4º

 Distribuidores de ações cíveis; b) Certidões dos Cartórios dos 1-? e 2-? Distribuidores de ações de Interdições e de Tutelas; c) Certidão da Justiça Federal; d) Certidão conjunta de débitos de tributos federais e e) Certidão de débitos trabalhistas. Imóvel: a) Certidão do Cartório de Registro de Imóveis que, no caso de terrenos e notadamente no caso de frações de terreno, comprove a sua titularidade e ateste, quando for o caso, a averbação do Certificado de Aprovação do Loteamento pelo Secretaria Municipal de Urbanismo; b) Certidão do Cartório de Registro de Imóveis que comprove a titularidade do imóvel e que ateste quanto à averbação: (i) do Certificado de "habite-se"; (ii) da Certidão de aprovação de modificações acréscimos feitos no imóvel; (iii) assim como quanto à averbação ou não da incidência de ônus reais; c) Certidão do Cartório do 9º Distribuidor que ateste sobre a existência ou não de ações fiscais; d) Certidão de Quitação Fiscal de Imposto Territorial ou Predial (IPTU) e Enfitêutica passada pela Secretaria Municipal de Fazenda; e) Certidão passada pela Secretaria Municipal de Urbanismo que ateste a inexistência de processos administrativos que tenham como objeto o imóvel, versados sobre multas; embargos de obra; falta de licenciamento e/ou legalização de modificações e acréscimos sujeitos ao pagamento de "mais-valia", etc…etc… f) Certidão de Quitação de Taxas de Incêndio passada pelo Corpo de Bombeiros; g) Declaração passada pelo Condomínio acerca de débitos condominiais, nas hipóteses de Condomínios de casas ou de apartamentos.

 Não é demasiado acrescentar que na hipótese de transações que tenham como objeto casas ou apartamentos em condomínio, deve igualmente o comprador, antes de efetuar o pagamento de sinal ou arras, examinar a escritura de convenção e o regulamento interno que regem o uso do imóvel.

 Merecem destaque especial a par de outras questões, a forma de rateio das contribuições condominiais e, notadamente, o uso das áreas de estacionamento e guarda de veículos, não raro mal disciplinado nas Convenções ou nos Regulamentos Internos dando causa a um infindável número de grandes aborrecimentos.

 No mais, para evitar surpresas, deve o comprador estar ciente do valor e da sua obrigação de pagar 0 Imposto sobre Transações de Bens Imóveis (ITBI) devido ao município para a lavratura da escritura definitiva de venda e compra do imóvel; do valor das custas correspondentes à lavratura do ato e ao registro do título no Cartório Imobiliário, ressalvado quanto aos imóveis foreiros uma vez que o laudêmio devido deverá ser pago ao senhorio pelo vendedor na qualidade de titular do foro.

 De se concluir, pois, que, ao comprar um imóvel, deve o interessado tomar todas as cautelas que se impõem para a realização de um negócio seguro, tomando-se aconselhável, para esse fim, a contratação de advogado experiente e especializado em direito imobiliário.

 Não é demasiado acrescentar que na hipótese de transações que tenham como objeto casas ou apartamentos em condomínio, deve igualmente o comprador, antes de efetuar o pagamento de sinal ou arras, examinar a escritura de convenção e o regulamento interno que regem o uso do imóvel



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