Afinal o preço dos imóveis vai cair?

InfoMoney – Online

Afinal o preço dos imóveis vai cair?

Paulo Fabbriani É preciso explicar um pouco melhor a provável confusão que se pode fazer quando se mistura o comportamento comercial mais agressivo de algumas cias de incorporação imobiliária e o comportamento sistêmico dos preços dos imóveis.

É preciso explicar um pouco melhor a provável confusão que se pode fazer quando se mistura o comportamento comercial mais agressivo de algumas cias de incorporação imobiliária e o comportamento sistêmico dos preços dos imóveis.

Desde 2009, ano em que a crise internacional iniciada nos financiamentos de imóveis no mercado americano, a maioria das cias de incorporação imobiliária listadas na Bovespa, viu o seu valor de mercado despencar, e, em alguns casos, as perdas foram superiores a 80%.

Fato é que depois de contaminado pela crise internacional em 2009, no último ano do governo Lula, em 2010, o Brasil cresceu 7.5%, ou quase 40 vezes mais do que o crescimento de 2009, um ponto completamente fora da curva, desorientando as estratégias empresariais.

Nos 3 anos que se seguiram, de 2011 a 2013, a formação dos valores de mercado dessas cias obedeceu a um múltiplo de conjuntura* médio da ordem de 15 vezes os resultados anuais obtidos pelas cias.

Os resultados anuais decrescentes, e um múltiplo de conjuntura pouco menor do que 10 vezes os resultados projetados no momento, explicam grande parte da perda de valor enfrentada.

Com causa na alta velocidade com que a conjuntura econômica se modificou, foi observado um elevado crescimento relativo do passivo das cias quando comparado aos seus, agora, reduzidos valores de mercado, moldando um quadro de alavancagem financeira desproporcional.

As cias passaram a reduzir suas atividades de lançamentos de unidades novas, e ao mesmo tempo, incentivaram a comercialização de estoques, com objetivos claros de reduzir a alavancagem financeira, adequando-se ao novo cenário.

O movimento agressivo de vendas, portanto, será tão rápido quanto a duração do "excesso" de estoque que configura o tal excesso de alavancagem, tratando-se, evidentemente, de movimento pontual, e muito transitório.

Não há qualquer precedente técnico que possa significar que esse movimento deverá permanecer de forma mais duradoura, adquirindo um modo sistêmico.

Até o momento, a exceção de Belo Horizonte e do Rio de Janeiro, as demais capitais cujos dados foram divulgados pela CBIC (Câmara Brasileira de Indústria da Construção) projetam quedas expressivas na oferta de novos imóveis, podendo alcançar em algumas localidades, redução maior do que 50% em relação a 2013.

Nas capitais brasileiras, a oferta de imóveis nos setores considerados mais nobres está praticamente encerrada para uma demanda contínua e crescente.

Os custos de produção, especialmente os custos de mão-de-obra, apresentaram crescimento superior a 45% nos últimos 5 anos. Os custos das posturas municipais, em crescimento progressivo nos últimos anos, também representam um enorme potencial de crescimento nos preços dos novos imóveis.

Em resumo, todas as informações disponíveis, ao contrário, devem posicionar os preços dos lançamentos de imóveis novos em patamares superiores aos até agora praticados, ainda sob pena de continuar reduzindo novos lançamentos.

Portanto, o momento é de aproveitar as oportunidades e investir. Boas compras!

* Múltiplo de conjuntura é a medida do tempo entre o presente e o futuro no ritmo do retorno real da taxa de juros Selic frente a evolução do produto interno bruto à preços de mercado.