A política de redução dos custos de transação no SFH

Valor Econômico

A política de redução dos custos de transação no SFH

Concentração dos ônus na matrícula está na pauta há mais de uma década. Por Octavio de Lazari Jr

 A concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis está na pauta das reformas microeconômicas há mais de uma década. Essa notável proposição, fortalecida pelo registro eletrônico das transações imobiliárias, representa um novo passo para reduzir os custos das transações, permitindo cortar despesas hoje imputadas aos mutuários nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Acima de tudo, é um mecanismo de cunho social, que remove entraves ao acesso da população ao crédito habitacional e à moradia própria, e cuja importância é perfeitamente conhecida das áreas técnicas oficiais, dados os avanços que propicia ao mercado imobiliário.

O instrumento da concentração dos ônus faz parte da agenda permanente das entidades imobiliárias. Agiram em parceria com vistas a implantá-lo no país a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o Secovi-SP (sindicato da habitação), a Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e o Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil), além da associação dos registradores de São Paulo (Arisp). Há, portanto, amplo consenso quanto à necessidade de sua implantação, que interessa a todos os participantes do mercado – mutuários, empreendedores e governo.

Medida evitará a verdadeira peregrinação pelos cartórios de protestos, distribuidores cíveis e outros

 Implantado o instrumento da concentração, constarão da matrícula do imóvel todos os ônus e informações necessárias para propiciar ao comprador a segurança jurídica do negócio que pretende realizar. E com a implantação do registro eletrônico, essa matrícula poderá ser visualizada em tempo real no ato em que se estiver formalizando o negócio. Afasta-se a insegurança para os compradores de boa fé.

Em depoimento para o livro 44 Anos – A Revolução do Crédito Imobiliário, editado pela Abecip, o então presidente do Irib, Francisco José Rezende dos Santos, observou: "Imagine você se uma empresa contra a qual há 54 mil ações na Justiça, em geral de pequena monta, tomasse a decisão de fazer uma incorporação imobiliária e tivesse de pedir certidões no Judiciário, na Secretaria da Receita Federal, no Ministério Público…" Nada seria mais difícil, atrapalhando a realização do negócio e onerando o investimento.

Pois essa situação absurda é vigente: está prevista em lei a obrigatoriedade de apresentação de certidões de distribuição de feitos ajuizados, sem especificação, o que remete as partes contratantes à Justiça Cível e Criminal, Federal e Estadual, à Justiça do Trabalho, à Justiça Militar e à Justiça Eleitoral. Esse anacronismo só não foi revogado devido à acirrada oposição de uns poucos beneficiários.

A concentração dos ônus na matrícula está prevista no Projeto de Lei 5708/2013, do deputado Paulo Teixeira, em tramitação no Congresso. Preocupa o fato de que esse projeto recebeu emendas com vistas à manutenção da obrigatoriedade da extração de certidões dos distribuidores judiciais relativas a ações contra o vendedor do imóvel. Trata-se de um serviço público, mas exercido em caráter privado em poucas localidades do país.

O PL 5708/2013 é benéfico aos consumidores, simplificando os procedimentos para a compra financiada de imóvel. Oferece segurança jurídica, o que significa operar a custos mais baixos. A aprovação do PL 5708/2013 na estrutura básica proposta, ou seja, sem as emendas destinadas a manter o anacronismo vigente, demonstrará a prevalência dos direitos da maioria, sepultando regras ultrapassadas que exigem a busca de papelada inútil – assim considerada, crescentemente, pelos próprios financiadores, naturalmente interessados na preservação das garantias que lhes são oferecidas.

O dinamismo do mercado imobiliário será assegurado com a introdução, no sistema jurídico brasileiro, da concentração dos ônus na matrícula. Nos últimos anos, a expansão vigorosa do crédito foi possível graças à redução dos custos das transações. Assim se multiplicaram as operações e se viabilizou o acesso à casa própria a milhões de pessoas, beneficiadas com juros e prestações menores. Cabe dar, agora, esse novo passo para pavimentar o caminho das famílias de todas as faixas de renda que precisam de moradia.

Vale notar, afinal, que na extraordinária trajetória de crescimento do mercado imobiliário no Brasil muito já foi feito para que os negócios com imóveis fossem bem mais ágeis do que no passado, mas o "sonho de consumo" de todos os participantes — compradores, vendedores, sociedades imobiliárias, corretores de imóveis, incorporadores e construtores, além dos financiadores – só será uma realidade na medida que a operação de aquisição de um imóvel, pelo SFH ou pelo SFI, seja tão acessível como o é a aquisição de um veículo, em que a pessoa interessada entra numa loja, escolhe o modelo desejado, opta pelo valor da entrada e a modalidade de crédito e em algumas horas, no máximo em alguns dias, sai com o bem registrado em seu nome.

A concentração dos ônus na matrícula permitirá que isso ocorra, ao evitar uma verdadeira peregrinação por todos os cartórios de protestos, distribuidores cíveis e outros, pois se na matrícula do Registro de Imóveis constar que o imóvel está livre de ônus, haverá a certeza de que a aquisição é segura, sem o risco de encontrar à frente um credor disposto a requerer direitos sobre aquele imóvel.

Octavio de Lazari Jr é presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)