RFB disciplina RET para incorporações imobiliárias e construções de interesse social

Foi publicada, no Diário Oficial da União (DOU) desta quinta-feira (07), a medida que regulamenta o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação; às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1; e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos PMCMV e Casa Verde e Amarela.

RET-Incorporação

A medida define que o Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação), tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Além disso, estabelece que, a partir de 27 de dezembro de 2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

Determina ainda que, para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que sejam atendidos os demais requisitos e a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

Para mais, publica as condições para a opção pelo RET-Incorporação, que conta com, entre outros, adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) e regularidade quanto aos tributos administrados pela Receita Federal e quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O procedimento de habilitação da incorporação imobiliária ao RET-Incorporação será disponibilizado ao contribuinte a partir de 1º de julho de 2024. O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET-Incorporação e os demais bens e direitos a ela vinculados não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins, exceto as calculadas na forma prevista sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação. Para cada incorporação submetida ao RET-Incorporação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.

MCMV Faixa 1

Para as incorporações de imóveis residenciais incluídos no RET e que sejam consideradas de interesse social, no âmbito do PMCMV Faixa 1, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos mencionados será equivalente a 1% da receita mensal recebida. Desse modo, as empresas construtoras que atuam na construção de imóveis residenciais e que sejam consideradas de interesse social podem optar pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mediante aplicação do percentual de 1% sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção, independentemente do valor da unidade.

A IN prevê que estão abrangidas pelos regimes de que tratam o caput as receitas das incorporações e das construções de imóveis residenciais cujas vendas já tenham sido realizadas.

Outro ponto é que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do regime. Além disso, a comprovação da renda será verificada no momento da celebração do contrato de venda da respectiva unidade, por meio de documento emitido pelo agente financeiro para análise da capacidade crédito ou documento equivalente.

MCMV e Casa Verde e Amarela

A medida ainda permite que as empresas construtoras que atuam na construção de unidades habitacionais no âmbito do PMCMV ou do Programa Casa Verde e Amarela optem pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mediante aplicação dos percentuais sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção de 1% até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação plena do preço do imóvel, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 31 de março de 2009 e até 31 de dezembro de 2018 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 100 mil, ou 4% até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, caso tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas a partir de 1º de janeiro de 2020 para construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124 mil.

A opção ao Regime será concedida ao requerente que atenda ao cumprimento dos requisitos de regularidade, apresente Requerimento ao Regime, observadas as demais disposições previstas em lei, e efetue o primeiro pagamento mensal unificado. O pagamento unificado deverá ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente aquele em que houver sido auferida a receita, mediante Darf com código de arrecadação 1068.

Lucro Presumido

Para fins de tributação no âmbito do RET aplicável, a incorporadora ou a empresa construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para a identificação da receita mensal recebida ou auferida, conforme o caso, relativa a cada incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação, ou construção de unidades habitacionais contratada no âmbito do PMCMV ou no Programa Casa Verde e Amarela, observado o disposto nesta medida.

Acesse a íntegra da Instrução Normativa RFB 2.179/2024.

(Com informações da Foco – Relações Governamentais)