Prêmio Top Imobiliário

As instabilidades econômicas enfrentadas pelo País reduziram, mas não eliminaram o otimismo dos empresários do mercado imobiliário, que, depois de bois momentos em 2010, se vê diante de incertezas. O setor passou por alinhamentos em 2011 – o aumento do poder aquisitivo, a reestruturação dos financiamentos imobiliários, o declínio dos juros-, teve de encarar o desaceleramento da economia provocado pela crise europeia, que rebaixou o PIB de 2011 para o patamar de 2,7%, segundo o IBGE. O setor imobiliário, porém, conseguiu manter seu vigor, com índice de Velocidade de Vendas de 57,2% e oferta final de 19,7 mil unidades, cerca de três mil a mais do que no ano interior.

 Um dos carros-chefes da última eleição presidencial, o programa Minha Casa, Minha Vida venceu a desconfiança criada na época de seu lançamento e cumpriu a meta de contratar um milhão de moradias em sua primeira fase, encerrada em 2010. Agora, em sua segunda etapa, o desafio será dobrado: dois milhões de habitações até 2014. E não foi só o número de moradias que aumentou: a área total das residências, os valores de subsídios e até o limite de renda das famílias participantes foram elevados.

 No entanto, se hoje é um projeto mais maduro e grandioso, o programa volta a enfrentar um antigo problema: a pequena penetração em grandes cidades, especialmente em empreendimentos da iniciativa privada para a primeira faixa de renda – famílias que ganham até R$ 1.600,00.

 Os altos preços dos terrenos nas regiões metropolitanas, grande obstáculo da primeira fase do programa, continuam a ser o maior entrave. Além disso, como houve melhorias nas especificações de acabamento, a execução dos projetos foi encarecida.

 O governo chegou a elevar o teto do subsídio da primeira faixa de renda, de R$ 52 mil para R$ 65 mil, outra reivindicação antiga das empresas do setor.

 Mas o aumento, segundo João Cláudio Robusti, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon- SP), não foi suficiente para acompanhar a subida de preços, que afeta a construção civil de modo geral. "Há uma defasagem de valores entre 13% e 14%", afirma.

 Robusti explica que, com o teto atual, as empresas privadas tendem a se afastar de projetos da primeira faixa de renda do Minha Casa, Minha Vida. Além disso, o dirigente lembra que a meta de moradias para estas famílias já acumula um grande atraso por conta da demora na definição das especificações da segunda fase, que tomou boa parte do ano passado. "Houve um problema de contratações entre janeiro e setembro de 2011. O governo demorou muito para definir os novos critérios.

 Não se produziu nem metade do que deveria na faixa 1." Outro ponto que tem causado discordância entre os empresários é a adoção do Valor Potencial de Contratação (VPC), que impõe limites de contratação para cada construtora.

 A medida, de acordo com Robusti, pode fazer com que os imóveis mais baratos, conhecidamente menos lucrativos que os empreendimentos das faixas superiores (para famílias com renda entre R$ 1.600,00 e R$ 5.000,00), sejam deixados de lado pela iniciativa privada, já que, com o limite, as construtoras terão de selecionar melhor quais projetos apresentarão propostas.

 "As empresas pequenas e médias, responsáveis por 83% das contratações da faixa 1 (na primeira fase do programa), vão começar a priorizar imóveis da faixa 2", explica o vice-presidente do SindusCon-SP. O último relatório divulgado pela Caixa Econômica Federal – com dados atualizados até o dia 29 de fevereiro – aponta que, das 555.787 unidades contratadas até então, nada menos que 355.130 pertenciam à faixa 2, enquanto apenas 151.748 se enquadravam na primeira categoria de renda.

 Para José Urbano Duarte, vice- presidente de governo da Caixa Econômica Federal, o VPC não deve ser tão temido pelas construtoras. "Nós sempre tivemos um limite de endividamento e capacidade de financiamento das empresas. Então, isso não é novidade. Na medida em que se executa a obra, recupera-se a capacidade de recontratar aquilo que entregou", afirma ele, garantindo que isso não vai atrapalhar o fluxo de contratações do programa. "Se alguma situação como esta vier acontecer e se perceber que é importante rever uma coisa ou outra, não temos dificuldade nenhuma em evoluir e rever os procedimentos que garantam a continuidade dos processos de contratação." Duarte também minimiza a desproporção de projetos para a primeira faixa de renda. Segundo ele, as diferenças são aceitáveis, justamente por conta da demora do governo na definição dos novos critérios para a primeira faixa de renda – as contratações de projetos paras as faixas 2 e 3 ocorreram normalmente durante o ano passado.

 "Não tenho a menor dúvida de que cumpriremos a meta. A expectativa de contratação para os próximos meses e anos nos dá essa confiança", diz ele, lembrando que a primeira etapa do Minha Casa, Minha Vida também enfrentou questionamentos, mas acabou sendo cumprida integralmente. "Muitas pessoas não acreditavam, e no final foi feito." Parcerias entre governos. Para recuperar o tempo perdido, em janeiro deste ano, a presidente Dilma Rousseff anunciou a construção de 100 mil unidades no Estado de São Paulo, incluindo a região metropolitana da capital, uma das que mais sofrem com o déficit de moradias. A medida, no entanto, só foi possível através de uma parceria entre os governos federal e estadual.

 O primeiro arcará com o subsídio padrão do programa Minha Casa, Minha Vida, que é de R$ 65 mil por unidade, enquanto o segundo entrará com um aporte de R$ 20 mil por cada moradia. No total, a União investirá R$ 6,15 bilhões e o governo de São Paulo, mais R$ 1,9 bilhão no projeto.

 Na opinião de Duarte, as parcerias entre os governos podem ser o impulso necessário para que o programa consiga se aproximar da meta geral de dois milhões de habitações até 2014.

 Até porque, segundo ele, não é preciso que os convênios sejam realizados apenas através de investimentos diretos: isenção tributária e até provisão de infraestrutura são alternativas viáveis. "Os municípios podem participar, facilitando a racionalização dos processos de análise, a expedição de Habitese, concedendo isenção tributária e investindo em infraestrutura, além da definição de zonas de habitação de interesse social", afirma.

 Como prova da importância do programa para a equipe da presidente Dilma, na revisão dos gastos governamentais deste ano, o Minha Casa, Minha Vida saiu sem um arranhão dos temidos cortes orçamentários – o investimento total da segunda fase é estimado em R$ 125,7 bilhões.

 Isso porque, além de ser um grande trunfo eleitoral, o setor habitacional é uma das mais importantes alavancas da economia nacional e ainda encontra bastante espaço para crescimento – basta reparar que os números da construção civil têm crescido em ritmo maior que o Produto Interno Bruto (PIB) nos últimos anos. Resta agora governo e iniciativa privada acertarem suas diferenças.

 O momento de euforia passou. Em 2010, o mercado imobiliário esteve em ebulição. Foi um momento histórico, com a retomada do mercado após a superação dos efeitos da crise financeira internacional no fim de 2008 e início de 2009. Naquele ano, o Brasil registrou crescimento de 7,5% no Produto Interno Bruto (PIB) – o maior avanço desde 1986, quando o País vivia o Plano Cruzado e registrou o mesmo índice de crescimento. "Foi um ótimo momento, o maior número de lançamentos desde 1985, ou seja, desde que a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) realiza estudos e levantamentos nesse sentido", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. "Foi um ano excepcional", concorda Emí- lio Kallas, vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). E em 2011, como o mercado imobiliário se comportou?

 Os especialistas dizem que foi um ano de equilíbrio. Houve um crescimento, mas dentro do esperado. "Foi bom, dentro da média do mercado", diz Kallas. O balanço do mercado imobiliário de São Paulo em 2011, apresentado pelo Secovi-SP no início deste mês, atesta que foi um ano de ajustes para o mercado de imóveis novos residenciais na capital paulista. Mas o volume de lançamentos manteve-se nos patamares de 2010, com reposição de oferta.

 "Consideramos um ano bom, com ritmo de vendas de imóveis novos acima da média histórica, considerando que foi um momento de ligeira instabilidade econômica, com reflexos das crises americana e europeia", afirma Kallas. Para o diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Eduardo Zaidan, o Brasil não ficou imune à crise europeia. "Mas o País conseguiu manter o vigor." Em 2011, a construção civil registrou um aumento de 5%, e isso deve ser contínuo nos próximos anos. "Isso é o ideal, um crescimento perene, sem sobressaltos", define Zaidan. Para ele, o mercado imobiliário está ligado à renda. "Se há renda, as pessoas podem comprar." Ele explica que a construção civil está aliada à economia do País. "Se a economia vai bem, a construção civil também estará." O presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes, concorda e acrescenta que, nos últimos anos, o Brasil viveu alinhamentos importantes, como o aumento do poder aquisitivo, a reestruturação dos financiamentos imobiliários com o crédito atrativo nos bancos e com os juros em declínio, aliado à demanda efetiva. "Então houve um aquecimento do mercado", diz Bernardes. Em 2011, o valor comercializado na cidade de São Paulo foi de R$ 13,3 bilhões – com um crescimento de 0,7% na média de 2004 para cá. O Índice de Velocidade de Vendas anual foi de 57,2% – próximo da média de 60,2% calculada de 2004 até 2011. "A velocidade de vendas foi boa. Teve um pouco mais de estoque, mas acredito que isso vá se acomodar", considera Kallas. A oferta final de dezembro de 2011 foi de 19,7 mil unidades – um pouco maior do que a registrada em dezembro de 2010, que foi de 16,5 mil unidades.

 Bernardes acredita que estamos experimentando uma acomodação do processo de produção, "por uma série de razões, uma delas é o desaceleramento da economia, que reduziu a estimativa do PIB para quase 3% em 2011". Para ele, a expectativa de crescimento do mercado será no ritmo da economia. "Se a economia aquecer, o mercado acompanha", afirma Bernardes. "Vivemos um período bom", diz Kallas. Fatores como o crescimento da economia, manutenção do mercado interno aquecido, aumento da renda familiar, baixas taxas de desemprego, elevado déficit habitacional, além dos eventos esportivos mundiais aqui no Brasil, vão manter o mercado aquecido.

 Otimismo. Com este quadro, as projeções para 2012 são otimistas. Os países europeus ficarão com o PIB estabilizado, com variação de 0,2% a 0,4% em relação ao de 2011. Os Estados Unidos iniciarão a retomada do crescimento, com PIB aproximado de 2%. Os países emergentes, como Brasil, Rússia, Índia e China, podendo crescer em torno de 6,3% – sendo que a China pode chegar a 8,5%. "Para o Brasil, esperamos que o PIB chegue a 3,5%", diz Bernardes.

 "Não vejo nada que possa atrapalhar o nosso mercado – só vejo coisas boas", diz Kallas. Para ele, a redução da taxa básica de juros, a Selic, nos próximos meses, é importante. "Acredito que pelo menos vamos repetir o ano de 2011", acrescenta. "A demanda está latente, então depende do desenvolvimento da economia", diz Bernardes. Na sua opinião, o elevado déficit habitacional justifica a continuação de crescimento do mercado imobiliário para este ano. "Temos a previsão da necessidade de quase 2 milhões de unidades por ano até 2022 para cobrir o déficit, mais o crescimento vegetativo", afirma. Estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgado no Construbusiness prevê que, de 2010 a 2022, será necessária a construção de 23,5 milhões de novas moradias, das quais 6,2 milhões para suprir o déficit habitacional e 17,3 milhões para atender ao crescimento vegetativo. Kallas alerta também para o crescimento da classe C. Até 2014, esta classe terá algo em torno de 113 milhões de pessoas – um crescimento de 71% nos últimos sete anos. "Esta classe precisa ser atendida", afirma. Um estudo conjunto do Plano CDE, Planilhar e Serasa mostra que a compra ou renova- ção da moradia é o principal item de consumo de todas as classes, desde a A até a D e E. Para Zaidan, a demanda é mais qualitativa do que quantitativa. "Acredito que a demanda agora é por tamanho, localização e por melhor qualidade." Ele diz que o Brasil deve privilegiar o crescimento, fazendo reformas internas. "Estamos no caminho certo, mas com uma velocidade baixa", afirma.

 Crédito. Os recursos para o credito habitacional também são relevantes. Em 2011, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com captação em cadernetas de poupança, proporcionaram cré dito de R$ 79,9 bilhões – com crescimento de 42% sobre 2010. O montante equivale a 493 mil unidades financiadas em 2011, aumento de 17% sobre o volume de 2010. Com relação aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), houve um crédito de R$ 34,2 bilhões. O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes SBPE e FGTS. "Acredito que a carteira de crédito apresenta-se saudável", afirma Kallas.

 De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, que chegou a 2% em 2011. Bernardes divide uma preocupação com relação aos financiamentos imobiliários lastreados por recursos da caderneta de poupança. "Meu receio é no futuro não ter funding para estruturar as operações", afirma.

 "Se houver um novo crescimento, será preciso estudar mecanismos para produzir imóveis", diz. Os especialistas enxergam que há uma previsão de esses recursos se esgotarem, pois o saldo da poupança não tem crescido tanto quanto a demanda por imóveis. Mas outros tipos de financiamento estão em análise.

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 Números otimistas

 R$ 13,3 bilhões foi o valor comercializado em São Paulo em 2011

 57,2% foi o Índice de Velocidade de Vendas no ano passado

 19,7 mil unidades foram oferecidas até dezembro de 2011

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 Famílias e empresas adiam seus investimentos e a indústria da construção teme que este movimento afete o seu desempenho neste ano. Isso, porém, não afeta de forma significativa as expectativas do segmento, segundo pesquisa realizada com empresários do setor e divulgada na revista Conjuntura da Construção em dezembro último.

 A pesquisa revela que os empresários esperam um crescimento em ritmo menor, mas firme. E, apesar de se mostrarem confiantes nesse crescimento, há uma inquietação em relação ao ritmo de expansão da demanda nos próximos meses.

 Eduardo Zaidan, diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), afirmou à revista que "esse é um padrão natural e esperado de acomodação do sentimento dos empresários da construção. Ninguém imaginava que o ritmo de crescimento registrado em 2010 fosse se manter. Estamos apenas menos otimistas, mas a expansão continua, sobretudo no que se refere ao emprego." Na mesma matéria, segundo afirma Sérgio Watanabe, presidente do SindusCon-SP, "os empresários esperam que o governo continue atento às demandas do setor para sustentar o crescimento. Ainda há muito o que fazer, tanto no campo macroeconômico – caso típico dos pro gramas habitacionais – quanto no microeconômico – es pecialmente no que se refere aos estímulos à competitividade das empresas da construção."

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 Os empresários mostram-se menos otimistas do que no final de 2010, segundo sondagem desenvolvida pela SindusCon. Mas, apesar de preocupações crescentes com inflação e crescimento, o otimismo se mantém em relação à condução da política econômica do País.

 O ano de 2012 pode ser o primeiro na história do Brasil a superar a marca de R$ 100 bilhões em crédito imobiliário com uso da caderneta de poupança. A estimativa é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que acredita em uma expansão de cerca de 30% em relação a 2011. Em números, a previsão é que os empréstimos atinjam a soma de R$ 103,9 bilhões, batendo com folga o volume recorde de 2011, de R$ 79,9 bilhões.

 Embora as estimativas para 2012 fiquem abaixo da média registrada nos últimos anos – com altas de até 65% -, a Abecip acredita que os números são condizentes para o crescimento sustentado do crédito imobiliário no País.

 Segundo o presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior, esse arrefecimento pode ser o momento ideal para as empresas reorganizarem seus quadros de custos e se tornarem mais enxutas e produtivas.

 "É importante que agora tenhamos um período de arrumação, até para as construtoras poderem rever seus bancos de terrenos e projetos e regularizar eventuais atrasos em empreendimentos em construção", afirma.

 Outra prova do bom momento vivido na área é que, apesar da desaceleração que afetou diversos setores da construção civil em janeiro, o crédito imobiliário apresentou alta de 22% em relação ao mesmo período do ano passado: R$ 5,68 bilhões, ante R$ 4,65 bilhões. Outro fator de destaque é a baixa inadimplência, que em 2011 ficou em apenas 2%, número bem abaixo que os vistos em financiamentos de automóveis (4,9%) e cheque especial (10,1%).

 A projeção da Abecip é que esse ritmo de crescimento leve o crédito imobiliário a um volume de 10% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro nos próximos anos, o que representaria o dobro das cifras atuais. "Nós estamos hoje com 5% do PIB e temos expectativa de fechar perto de 10% até 2015", confirma Lazari.

 Segundo dados da associação, o Brasil tem uma das mais baixas relações PIB e crédito imobiliário do mundo e, até por esse motivo, a crença do setor é que existe muito espaço para crescimento. Só para ilustrar, enquanto o Brasil opera 5% do PIB em financiamento de imóveis, outros países emergentes, como Índia e China, estão na faixa de 6% e 11%, respectivamente. A diferença fica ainda mais desproporcional ao se comparar com Holanda, que opera 106% de seu PIB em crédito, ou Dinamarca, com 104%.

 Fontes alternativas. A expansão do crédito imobiliário, no entanto, deve obrigar o mercado a procurar fontes alternativas de funding. Isso porque, como o volume financiado atinge taxas de até 65% de crescimento e o saldo médio da poupança raramente supera 18% ao ano, o esgotamento dos recursos da caderneta de poupança é tido como certo pelo setor, que já há alguns anos trabalha com a viabilização de alternativas.

 "O mais importante é que hoje já existem fontes alternativas de captação de recursos para continuar financiando o crescimento do crédito imobiliário. Estamos operando o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), cuja carteira já soma mais de R$ 28 bilhões, já podemos operar a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e está bastante maturada a implantação da LFI (Letra Financeira Imobiliária).

 Então, se houver, por qualquer motivo, o esgotamento da poupança, já temos os recursos necessários para continuar crescendo", explica Lazari.

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 BOM MOMENTO

 Octavio de Lazari Junior "É importante que tenhamos agora um período de arrumação para as construtoras regularizarem eventuais atrasos"

 O setor imobiliário terá em 2012 um ano melhor que o anterior com muitas opções entre imóveis novos e usados para quem quer adquirir a casa própria. A previsão é de Fabio Nogueira, diretor da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), empresa de investimentos imobiliários. "Todo ano tem sido melhor que o anterior, com exceção de 2008, que foi marcado pela crise global. O aumento dos preços fez com que confundissem com bolha, o que não se confirmou, pois os preços se estabilizaram", argumenta.

 Ao comentar a previsão de crescimento de 30% no crédito imobiliário, Nogueira reafirma que o cenário é muito positivo. "Não há nada no horizonte que seja motivo de preocupação, e o juro básico está caindo." Responsável pela criação do primeiro Fundo de Investimento Imobiliário em 1999 (inclui o Shopping Pátio Higienópolis e o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, entre outros), a BFRE também se orgulha de ter inovado ao criar o financiamento imobiliário para uso livre – o financiamento é garantido por um imóvel já quitado. Os recursos obtidos no seu refinanciamento podem ser usados livremente na compra de um segundo imóvel ou até mesmo para viagens, estudos ou o que o cliente queira. "Registramos em 2011 um grande número de pessoas, em diferentes regiões do País, que usaram o sistema para comprar um apartamento maior, sair de um imóvel de dois dormitó- rios para um de três. A pessoa vai para uma nova casa e paga o financiamento com o que passa a receber de aluguel do imóvel velho refinanciado."

 O diretor informa que a BFRE está trabalhando por mais novidades neste ano. Com uma rede superior a cem unidades no País inteiro, informa que a produção de 2011 mais que dobrou em relação a 2010, na base de R$ 70 milhões/mês. "Agora aguardamos o sinal verde do Banco Central (refere-se à compra da BFRE por parte do Banco PanAmericano) para envidarmos nossos esforços, conseguindo maior escala para oferecermos muito mais financiamentos ao brasileiro. O bom é que atingimos a normalidade, ou seja, os preços não estão subindo, devendo permanecer estáveis ao longo do ano."

 Nogueira entende ainda que a queda dos juros poderá estimular a procura pelos Fundos de Investimento Imobiliário. "O fato é que aumenta o interesse por ofertas de novos produtos e os FII são uma boa alternativa. Acho que estão no caminho de se tornarem uma opção popular", acredita.

 Os FII aplicam recursos em negócios imobiliários (imóveis em construção ou prontos), sendo que o retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados (o aluguel pago por um shopping, por exemplo). A rentabilidade média varia de um fundo para o outro, havendo isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos para os cotistas pessoas físicas. Entre os 70 FII com cotas negociadas hoje na BM&FBovespa há vários shoppings, hotéis e hospitais, além de edifícios comerciais.

 Segundo a responsável pela área de fundos do Banco Banif, Catarina Pedrosa, se a taxa de juros continuar seu movimento de queda ao longo do ano, o rendimento dos fundos se tornará mais atrativo. "Isto porque a grande maioria dos fundos hoje está muito ligada a rendimentos. É por isso que, no início do ano passado, quando a taxa estava ainda em elevação, as cotas dos fundos caminharam de lado", explica, chamando a aten- ção do investidor para o fato de verificar bem antes de adquirir uma cota de FII se o aluguel do produto não enfrenta problemas de recebimento.

 O Índice BM&FBovespa (Imob), que enfrentou no ano passado um movimento de queda, iniciou 2012 com pontuação positiva. A carteira do Imob é formada por 21 ações de empresas representativas da construção civil, intermediação imobiliária e exploração de imóveis. Criado em 2009 para medir o comportamento das ações do setor imobiliário, estreou com uma valorização de 205%, tendo caí- do para 10,4% em 2010 e para -27,7% em 2011. Entre janeiro e fevereiro deste ano recuperou-se, passando a 20,4%.

 Para o analista do setor imobiliário da Banif Corretora, Flávio Conde, o Imob não é necessariamente um bom termômetro do setor, já que não reflete o que acontece realmente nas empresas, mas sim o risco do mercado financeiro. "Basta ver que 2011 foi um bom ano para as construtoras, incorporadoras e vendedoras do setor, mas com os papéis caindo. O fato é que a crise na Europa criou uma insegurança muito grande no mercado de ações, sendo que o setor de construção civil é mais sensível. A decisão de comprar um imóvel é a mais importante que se faz na vida. Não é como comprar um sanduíche ou um xampu, pois com crise ou sem crise as pessoas têm de comer e lavar a cabeça. Mas aí o investidor vende a ação preocupado com a queda das bolsas lá fora, sem fundamento algum, sem olhar a situação real e o desempenho da empresa", explica.

 Para quem quer se dar bem, Conde aconselha a comprar ações do setor como se fosse comprar um imóvel. "É preciso consultar analistas especializados, e nós temos hoje cerca de 15 peritos na área. Tem de visitar as empresas, conversar com pessoas ligadas aos empreendimentos e com corretores que leem os balanços. É preciso também levar em conta a qualidade dos empreendimentos. Ou seja, tem de se informar ao máximo", orienta. / M.R.

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 Índice Imob

 205% foi a valorização das ações no ano de 2009, quando foi criada a carteira

 10,4% foi o patamar atingido em 2010

 20,4% foi o patamar atingido entre janeiro e fevereiro de 2012

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 Com a crise nos Estados Unidos e sua propagação por quase toda a Europa, o mercado imobiliário brasileiro passou, ao longo de 2011, por alguns ajustes, mas continuou aquecido.

 Tanto que os investidores estrangeiros estão mais e mais focando seus interesses por aqui e uma das maiores franquias americanas já planeja ter 500 imobiliárias espalhadas por todo o território nacional em quatro anos.

 O otimismo do setor baseia-se em estudos da evolução do mercado imobiliário, incluindo uma pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, sigla em inglês), que dá como certo o fato de o Brasil estar bem próximo de ocupar a segunda colocação no ranking de melhor mercado imobiliário do mundo em termos de atração de investidores estrangeiros, ficando atrás somente dos Estados Unidos.

 Nova York ainda é a primeira colocada no ranking das localidades que mais atraem investidores estrangeiros. Mas a cidade de São Paulo deu um salto considerável, passando do 26º lugar registrado em 2011 para o quarto lugar neste ano. Superou todas as capitais europeias e também dos países que integram os Brics (Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul). Tal desempenho é atribuído às garantias legais em vigor e a eventos, sobretudo esportivos, além do seu crescimento econômico.

 Há quatro anos operando em solo brasileiro, a Century 21 Brasil Real Estate tem 693 corretores, 151 lojas (das quais 76 já comprando e vendendo imóveis), 75 em fase de instalação e outras 72 franquias podem ser confirmadas até dezembro.

 "Até 2016 teremos 500 lojas.

 Afinal, a média de crescimento da empresa em 2011 foi de 300% em relação a 2010", comemora o presidente da Century 21, Ernani Assis. Ele atribui o sucesso justamente ao fato de o mercado imobiliário brasileiro continuar em ascensão, de aumentarem as facilidades na obtenção de crédito e ao déficit habitacional ainda grande. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o País ganha a cada ano 1,5 milhão de novas famílias.

 Presente em 73 países com um total de 8.804 agências e 121 mil corretores, a Century 21 já tem representantes em 21 estados brasileiros e no Distrito Federal, atuando sobretudo (60%) em áreas do interior, exceto em São Paulo, onde 16 das 31 franquias operam na capital. "A nossa grande preocupação é eliminar as operações informais no País, pois só erradicando esse formato é que conseguiremos dar maior segurança para um negócio financeiro rentabilizado, ou seja, elevar o nível das negociações." Segundo Assis, nos Estados Unidos, somente 14% das transações imobiliárias dispensam a participação de um corretor de imóveis. "Aqui, 60% das transações são feitas entre pessoas físicas.

 Então, o que a gente quer é incentivar uma legislação mais justa para proteger o consumidor.

 Na Espanha é crime fechar um negócio imobiliário sem a intermediação de um agente imobiliário." O melhor negócio, entende o presidente da Century 21, é o que concilia os interesses das duas partes. "Não buscamos uma queda de preços, mas sim uma acomodação. Ou seja, ninguém deve sair prejudicado numa transação de compra e venda de um imóvel. Deve haver um equilíbrio. Nossos corretores representam os dois lados e é assim que funciona no mundo todo.

 Por isso, multiplicamos por dois o número de transações que realizamos. Foram 768 mil imóveis usados no ano passado, mas consideramos que atendemos a 1.536.000 famílias." A procura por imóveis usados cresce porque o preço do metro quadrado do lançamento cada vez mais se aproxima do valor cobrado pelo metro quadrado do imóvel pronto. A diferença de até 40% já é coisa do passado, o que se atribui à elevação dos preços dos terrenos e custos altos da mão de obra qualificada cada vez mais escassa. De maneira geral, os preços praticados ao longo do ano obedeceram às diferenças regionais preexistentes: o Sudeste registrou em média 29% de ajuste positivo em relação ao Nordeste e o Sul exibiu preços 12% mais baratos do que o Sudeste. Em São Paulo, o tíquete médio ficou em quase R$ 900 mil, mas, no Sudeste como um todo, a predominância foi de dois quartos por R$ 445 mil, ao passo que a preferência no Nordeste foi por três dormitórios por R$ 312 mil (tíquete médio) e, no Sul, três quartos por R$ 396 mil.

 Assis destaca ainda o fato de a Century 21 ser a única franqueadora internacional que não cobra royalties. "A maioria cobra 7% sobre o faturamento bruto.

 Nós cobramos apenas uma pequena taxa fixa, mas não ficamos sem receita porque oferecemos uma série de serviços dentro do mesmo ponto de venda, de crédito imobiliário e seguros a leilão de imóveis privados.

 A pessoa compra um imóvel, por exemplo, e ali mesmo já contrata a mudança ou até mesmo profissionais para pequenas reformas.

 Com isso o lucro líquido de nossas imobiliárias é, em média, de 3,14% ante o 1,2% registrado por qualquer outra imobiliária no País. Isso é mágico, mas é na verdade fruto de um modelo de negócio inovador", argumenta.

 Comprando lá fora.Outro movimento marcou o setor imobiliário em 2011: o crescente interesse de brasileiros na compra de um imóvel no exterior. Os preços baixos por causa da crise na zona do euro e nos Estados Unidos, o real valorizado em relação ao dólar e até a facilidade de financiamento em outros países são apontados como os principais fatores para essa disposição.

 Mas há também quem admita estar fugindo da ganância dos que embarcaram na cobrança de preços estratosféricos pelo metro quadrado tanto no Rio como em São Paulo: até R$ 50 mil o metro quadrado numa cobertura na Vieira Souto ou mais de R$ 32 mil o metro quadrado na Delfim Moreira ou entre R$ 20 mil e R$ 30 mil o metro quadrado em áreas nobres da zona sul de São Paulo.

 O setor imobiliário confirma que o ritmo desses negócios em 2011 foi duas vezes maior do que o verificado em 2010 e até 30% superior ao registrado em 1997, quando real e dólar estavam

 equiparados. A grande diferença nas negociações de agora é que a maioria de interessados é formada por brasileiros que buscam por um segundo imóvel, principalmente para passar as férias.

 Tanto que de 11 negócios fechados por brasileiros, dez ficam em Miami, com preços a partir de US$ 250 mil, e apenas um em NovaYork. Ou seja, não se trata tão somente de investimento, mas sim de algo para uso próprio junto a praias.

 Dada a continuidade de consultas a corretores e bancos por parte dos interessados, analistas apostam no prosseguimento desta tendência. A maior parte paga à vista, mas há quem dê 40% de entrada e financie o restante, aproveitando os juros anuais, que não ultrapassam a casa dos 5%. Nesse sentido, alguns brasileiros chegaram a comprar vários imóveis, quase que alugando- os de imediato para pagar as dívidas assumidas com bancos.

 O brasileiro também estende sua procura por imóveis no exterior aos países vizinhos. Destaque para a sua presença no Uruguai.

 Dos US$ 7 mil em negócios imobiliários fechados diariamente em Punta del Este, em 2011, 40% foram pagos por clientes do Brasil – 67% procedentes de São Paulo. "O interesse é tamanho que vamos abrir nossa primeira loja lá em maio, fazendo a conexão direta de São Paulo com Punta del Este", informa o presidente da Century 21.

 La Barra, Jose Ignacio, Playa Brava, Bosque e Beverly Hills são as regiões que mais atraem brasileiros. "Nelas, 78% das transações são de novos empreendimentos e 22% de imóveis de revenda. Em Jose Ignacio, por exemplo, o metro quadrado de mansões custa US$ 2.300." O dirigente destaca as facilidades que o governo uruguaio dispensa aos estrangeiros que lá queiram plantar raízes: só exige renda estável e não possuir antecedentes criminais.

 Os estrangeiros têm direitos e proteções idênticos aos dos uruguaios para comprar e vender imóveis em todo o seu território.

 "A igualdade é garantida por lei e o seu sistema de registro de imóveis é sólido, bem como o sistema bancário, com leis de privacidade. O país é política, social e economicamente estável, possuindo economia aberta e preços, fluxo de capital, convertibilidade de moeda e repatriamento de capital e dividendos livres", conclui.