Pesquisa aponta mudanças que antecipariam decisão de compra de imóvel

As Comissões da Indústria Imobiliária (CII) e de Habitação de Interesse Social (CHIS) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) promoveram Rodada de Negócios, que aconteceu de forma híbrida, na Arena BRB – Estádio Mané Garrincha, em Brasília (DF), na terça-feira (6/12). Durante o evento foram apresentadas as expectativas do setor imobiliário para 2023. A pesquisa, realizada pela Brain Inteligência Estratégica, contou com 1.200 entrevistas em 34 municípios entre 10 e 25/11/22, com pessoas com renda familiar acima de R$ 3 mil. O levantamento foi realizado em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

As mudanças econômicas que antecipariam a decisão de compra apresentadas pela pesquisa foram: 50% responderam crédito facilitado; 49% aumento na renda mensal; 38% desconto no momento da compra; 31% queda na taxa de juros; 22% queda na inflação e 7% nenhum fator.

Os dados apontaram que 93% dos imóveis comprados foram residenciais. Sendo 89% residencial, 4% residencial para segunda moradia ou lazer, e, 11% para fins comerciais. Sobre o motivo da compra, 75% comprou para uso próprio. 22% para investimento em locação e 3% para investimento em venda. 

40% dos entrevistados compraram imóveis nos valores de R$ 175 mil a R$ 300 mil. 37% compraram imóveis até R$ 175 mil. 13% de R$ 300 mil a R$ 500 mil. E 10% acima de R$ 500 mil.

No aspecto de intenção de compra, 69% dos participantes não possuem pretensão. 20% têm pretensão, mas ainda não começaram a procurar ativamente. 7% possuem intenção de compra, mas procuraram apenas na internet. 4% já começaram a visitar imóveis, stands de vendas etc.

O levantamento também trouxe as expectativas dos empresários para 2023. Foram realizadas 290 entrevistas com construtores, incorporadores e loteadores entre outubro e novembro de 2022. As perspectivas dos participantes para a economia brasileira foram: 28% acham melhor; 4% muito melhor; 39% semelhante; 27% pior e 2% muito pior. Já as expectativas para o mercado imobiliário são: 1% excelente; 40% boa; 51% regular; 7% ruim e 1% péssima.

Entraves jurídicos dos contratos de habitação
A reunião contou ainda com um workshop sobre os entraves jurídicos dos contratos de habitação – apresentados pelo advogado Melhim Namen Chalhub, que comentou sobre as expectativas para 2023 e explicou que dentre as questões jurídicas de natureza processual pendentes de definição no ano de 2023 destacam-se os julgamentos: 

• Constitucionalidade da execução fiduciária imobiliária – Tema 982 do STF
• Prevalência da Lei 9.514/1997 sobre o CDC em relação à execução do crédito – Tema 1.095 do STJ
• Responsabilidade pelo pagamento do IPTU de imóveis objeto de alienação fiduciária – Tema 1.158 STJ

Um ponto destacado por Chalhub foi a respeito do entrave no processo de substituição do comprador inadimplente durante a construção. Falta de caracterização do inadimplemento. Ele mencionou que a solução mais adequada é a negociação com a CAIXA para reformulação da cláusula de fiança. Além de substituição dos adquirentes/devedores fiduciantes mediante cessão do contrato a um novo adquirente, com anuência da Caixa, com reposição do subsídio.

“Por essa forma cessionário se sub-roga nos direitos e obrigações do cedente, passando, portanto, a ocupar a posição de adquirente/devedor fiduciante (Lei 9.514, art. 29)”, disse.

O Tema 982/STF – Constitucionalidade do procedimento extrajudicial de execução fiduciária, também esteve em pauta. Sobre isso, o especialista afirmou que não há ofensa à inafastabilidade da jurisdição, do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório, pois o devedor pode acessar o Judiciário desde a fase extrajudicial, quando recebe a intimação para purgação da mora, até a fase judicial, no curso da ação de reintegração de posse movida pelo fiduciário ou arrematante. 

Chalhub apontou ainda que há expectativa de julgamento logo no início de 2023, havendo razões para crer no reconhecimento da constitucionalidade da execução extrajudicial do crédito fiduciário a exemplo de julgamento semelhante já proferido pelo mesmo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 249.

Já em relação ao Tema 1.095/STJ, de inaplicabilidade do art. 53 do CDC em caso de extinção do contrato por inadimplemento do devedor fiduciante, o advogado descreveu a questão submetida ao julgamento: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”, apontou.

Ao final Chalhub comentou ainda a respeito do Tema 1.158/STJ, sobre responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento do IPTU relativo ao imóvel financiado. 

“O Tema define se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária”, explicou.

O tema tem interface com o projeto “Melhorias no Mercado Imobiliário” da CHIS e CII da CBIC, com a correalização do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional).