O mercado imobiliário e os investidores

O Estado de S. Paulo

O mercado imobiliário e os investidores

Opinião 
 CLÁUDIO  BERNARDES

O investimento no mercado imobiliário tem sido prática usual no Brasil. Porém, em períodos de hiperinflação e altas taxas de juros, nem a valorização imobiliária e nem a renda advinda dos imóveis competem com investimentos financeiros.

Todavia, em momentos de economia estável, baixa remuneração nos mercados financeiros e investimentos em Bolsa com alternâncias e oscilações, investir em imóveis passa a ser opção de destaque. Neste contexto, algumas questões emergem com mais frequência. Como investir em imóveis de forma mais segura? Como adquirir imóveis que garantam valorização a médio e longo prazos? Como escolher as unidades de melhor rentabilidade?

O universo de alternativas no setor é grande. Podemos dividí-lo em dois grandes grupos: imóveis adquiridos como reserva de valor, com retorno positivo em médio e longo prazos, e imóveis para renda, com geração de recursos por meio da locação.

No primeiro caso, incluem-se os imóveis adquiridos para uso próprio – comercial ou residencial -, e a renda não é a prioridade. Ainda assim é preciso uma avaliação criteriosa do local, para ter maior garantia possível de valorização – ou não desvalorização – futura. É necessário analisar com cautela as edificações do entorno, a acessibilidade em termos de transporte público, a possibilidade de melhoria na infraestrutura urbana, e que seja capaz de valorizar ou não o imóvel.

O segundo caso é mais usual entre investidores imobiliários e apresenta uma série de alternativas. A mais comum é a aquisição de imóvel já construído ou em construção, comercial ou residencial, com objetivo de locação. Requer a procura de produtos que ofereçam a melhor possibilidade de renda, aí definida como o maior percentual a ser alcançado, anual ou mensalmente, pela renda do aluguel em relação ao preço do imóvel.

A sugestão é nunca comprar o primeiro imóvel, pois só depois de visitar vários tipos disponíveis na região o comprador terá o feeling de preços dos produtos, podendo, assim, decidir com segurança. Nessa hipótese de investimento incluem-se casas e/ou apartamentos residenciais, lojas de rua ou em shopping centers, galpões industriais e os chamados condo-hotéis.

Uma maneira de potencializar a renda, seja em investimento comercial ou residencial, é a aquisição do terreno e a construção do prédio para locação. Neste caso, pode haver aumento substancial de rentabilidade, pois ela será calculada e obtida sobre o custo do edifício, e não sobre seu preço de venda. Como opção está o build-to-suit, que significa construir, por encomenda, um prédio para ser locado a um cliente, por preço e prazo determinados. A promulgação de legislação específica regulando esse mercado, em 2012, permite crescimento seguro desse tipo investimento.

Na análise de retorno é importante avaliar as questões tributárias, aí incluídos os tributos de aquisição, IPTU e taxas pagas anualmente, e imposto sobre a renda, que podem variar caso a caso.

Alternativa ainda não muito comum entre os pequenos investidores são os fundos imobiliários. Permitem que mesmo quem não tem recursos para comprar uma unidade para renda seja proprietário de partes dos imóveis, por meio da aquisição de cotas dos fundos voltados à locação.

Mesmo para os fundos, valem as sugestões de análise cautelosa dos produtos que serão locados. Também é importante obter informações sobre os gestores imobiliários e os administradores do fundo, cujas cotas são negociadas na Bolsa de Valores e têm o funcionamento fiscalizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Portanto, com o devido cuidado e auxílio de profissionais de mercado, o investimento imobiliário é, e será por muito tempo, ótimo negócio.

PRESIDENTE DO SINDICATO DA  HABITAÇÃO (SECOVI-SP)

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 "Com o devido cuidado e  auxílio de profissionais, o  investimento imobiliário  é um ótimo negócio"