O ciclo de expansão longe de ser uma bolha

Estado de Minas

O ciclo de expansão longe de ser uma bolha

Jorge Luiz Oliveira Almeida

Nos últimos anos temos vivido momentos distintos na economia brasileira. Depois da estabilização com o Plano Real, o brasileiro pôde, enfim, estruturar sua rotina financeira e planejar investimentos de longo prazo. Na construção, setor que pode ser considerado um termômetro do momento econômico de um país, importantes transformações ocorreram e entendê-las pode tornar mais claro o momento que vivemos hoje.

Até o fim da década de 1990, a conjuntura econômica adversa e de baixo incentivo à indústria  de construção fez com que o setor operasse muito aquém do seu potencial, mesmo havendo uma demanda latente por moradias. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 1980 e 1989 a construção cresceu a uma média anual de 0,6%. Na década seguinte, a taxa média foi de 0,7%. Um desempenho pífio frente às possibilidades de expansão.

A partir de 2004, com a Lei 10.931/2004, um verdadeiro marco regulatório para o setor, estabeleceu-se um novo parâmetro de regulação nos negócios imobiliários, conferindo maior segurança jurídica e incentivando o investimento. A referida lei, entre outras coisas, consolidou a alienação fiduciária em contratos de financiamento de imóveis. Essa mudança, aliada ao aquecimento da economia, fez com que as empresas do setor, enfim, encontrassem condições de viabilizar a reconstrução do Brasil. De 2000 a 2009, a taxa de crescimento média do PIB da construção foi de 1,9%. Mais recentemente, o ritmo do setor se acentuou, chegando à média de 5,5% entre 2010 e 2012.

A maior demanda por imóveis foi consequência da abertura do mercado para o crédito imobiliário, possibilitando um ajuste nos preços, que estavam defasados. Assim, a recente valorização das unidades, tida por alguns como indício de bolha, é reflexo do aumento dos custos dos insumos, da mão de obra e dos preços dos terrenos.

Contudo, nesse período recente ocorreu também o aumento da renda em todas as classes sociais, gerando um círculo virtuoso de desenvolvimento, potencializado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Além de moradias, o projeto tem fomentado a criação de bairros que contemplam comércio e serviços. Por isso, vejo bases sólidas para um crescimento sustentável da indústria  da construção nos próximos anos.

Diferentemente dos Estados Unidos, onde os bancos concediam, indiscriminadamente, empréstimos a pessoas já endividadas e desempregadas até a crise de 2008, o acesso a crédito no Brasil é muito mais criterioso.

Nos contratos de financiamento no Brasil, a cota média de liberação de valores é de 75% do valor do imóvel. Nos EUA, eram liberados valores maiores que 110% do patrimônio a ser adquirido. Também era aceito um mesmo imóvel ser dado como garantia em dois contratos de crédito. O resultado foi a incapacidade de pagamento dos devedores e o estouro da bolha.

No Brasil, de acordo com o Relatório de Estabilidade Econômica do Banco Central, em junho os devedores com mais de um financiamento imobiliário representavam apenas 2% dos contratos. Outro dado importante, a inadimplência no crédito imobiliário à pessoa física estava na casa de 2%, somente acima do financiamento rural (1,2%), tido como investimento, e abaixo da taxa de inadimplência dos desembolsos concedidos para a aquisição de veículos (6,1%), do crédito sem consignação (7,6%) e até mesmo do crédito consignado (2,7%).

Outros dados ainda podem ser citados para afastar a hipótese de bolha imobiliária no mercado brasileiro de forma geral e vou abordá-los futuramente. Contudo, reafirmo que o desenvolvimento da construção seguirá bem equacionado nos próximos anos.