Nova classe média é a bola da vez Especial Correio Braziliense

Jornal Correio Braziliense/DF|   02/12/2010

Nova classe média é a bola da vez Especial Correio Braziliense

CLIENTELA EMERGENTE ABRE PERSPECTIVAS PARA O MERCADO NO DISTRITO FEDERAL  

 A classe C, também chamada de nova classe média, se tornou um dos mais recentes destaques do mercado imobiliário do Distrito Federal. O comportamento desse grupo, formado na maioria por jovens de 25 a 34 anos dispostos a financiar a casa própria, fez surgir novo segmento: os imóveis econômicos. São apartamentos e casas avaliados entre R$ 80 mil e R$ 200 mil. Segundo dados de uma grande imobiliária de Brasília, os apartamentos adquiridos pela classe C não passam de 80 metros quadrados e têm de dois a três quartos.

 Os imóveis econômicos seguem um padrão. São distantes do Plano Piloto, seu metro quadrado varia de R$ 1 mil a R$ 3 mil, oferecem ampla área de lazer. A classe C é exigente com relação às opções como piscina e churrasqueira, além de vagas de garagem privativas. "Eles não se preocupam apenas com o tamanho do imóvel, mas também com o que o condomínio tem a oferecer, como quadra esportiva e salão de festas", explica o corretor Valdivino Maciel Martins.

 Quando escolheu seu apartamento, a tesoureira Priscila de Abreu levou em consideração não só a forma de pagamento e financiamento, mas os itens de lazer oferecidos pelo empreendimento. "Comprei um apartamento de dois quartos para mim e meu noivo. Na hora da compra analisamos a forma como iríamos pagar, mas também o que o condomínio oferecia", conta. O imóvel dela está localizado na Ceilândia, a cerca de 25 quilômetros do centro de Brasília, num condomínio fechado que prevê a construção de 12 torres residenciais e mais de 10 itens de lazer, incluindo churrasqueiras e sauna.

 A empresária Teresa Cristina Martins comprou um apartamento de dois quartos com suíte, na Ceilândia, para investir. Casada, mãe de dois filhos e dona de casa própria, ela conta que foi estimulada a comprar outro imóvel em razão da valorização. Atualmente, o valor do metro quadrado em Ceilândia equivale a R$ 3 mil, conforme dados das imobiliárias. "Não existe nenhum outro investimento que seja rentável e dê retorno em tão pouco tempo. Pretendo alugar o imóvel e usar a renda para pagar o financiamento", planeja.

 Mercado especializado 

 Para atender essa nova demanda, as construtoras, incorporadoras e imobiliárias passaram a aplicar na segmentação de mercado. Investiram em programas e profissionais especializados para receber esses compradores. Uma renomada imobiliária do Distrito Federal criou em 2007 empresa dedicada a este segmento. O novo negócio surgiu com o intuito de personalizar o atendimento para essa classe e a imobiliária oferece corretores exclusivos para venda desses imóveis. "Com a facilidade de crédito passamos a ter novo público-alvo. Para atender essa população, a imobiliária investiu em uma empresa independente para realizar o trabalho personalizado de vendas nesse setor", explica Rogério Oliveira, diretor comercial da empresa.

 Ainda segundo Oliveira, as vendas nesse segmento ocorrem de maneira muito rápida e existe mais procura do que oferta de imóveis. "Este ano lançamos seis empreendimentos e até o fim de dezembro devemos vender mais cinco residenciais. Tem sempre mais gente querendo comprar do que imóvel para vender. Há um deficit de mais de sete milhões de moradias no Brasil, sendo que 70% desse índice correspondem ao segmento econômico. No Distrito Federal, esse dado se repete."

 Uma das gigantes nesse setor, a qual atua há mais de 30 anos na construção e incorporação de unidades residenciais populares, faturou em 2009 mais de R$ 1,6 bilhão. No terceiro trimestre deste ano, a empresa dobrou a receita líquida do mesmo período do ano passado, saindo de R$ 102,6 milhões para R$ 216 milhões. As vendas somaram R$ 880 milhões no trimestre, o que indica crescimento de 12% sobre 2009. A construtora aposta em empreendimentos que se enquadram no programa de incentivo do governo, Minha Casa, Minha Vida.

 A construtora está presente em 85 cidades brasileiras e já construiu mais de 100 mil casas e apartamentos vendidos em 15 estados.
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 "Eles não se preocupam apenas com o tamanho do imóvel,mas também com o que o condomínio tem a oferecer,como quadra esportiva e salão de festas "
 Valdivino Maciel Martins, corretor

Construtoras esperam aceleração de obras

 O momento presente do setor imobiliário do Distrito Federal, em franca expansão e que se consolida como segundo maior mercado do país, é acompanhado diretamente pelos investimentos e resultados na construção civil. As estimativas do Sindicato da Indústria da Construção (SindusCon-DF) coincidem com as de outras entidades do setor, prevendo aumento de vendas este ano na casa de 20%. Em setembro foi registrado um crescimento de 15%, alcançando 17 mil unidades.

 Além da renda per capita alta, muito acima da média brasileira, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Brasília oferece às empresas de construção a vantagem de contar com uma grande parcela da população formada por funcionários públicos, o que é visto como forte fator de redução do risco de inadimplência. A soma de fatores positivos afetou positivamente o mercado nos últimos nove anos, garantindo uma valorização média anual dos imóveis de 20%.

 Élcio Ribeiro, presidente do Sinduscon-DF, já afirmou que espera para os próximos meses uma investida maior das construtoras e incorporadoras no setor Noroeste. Enquanto na etapa atual ainda estão sendo implementadas obras de infraestrutura, ele espera uma aceleração das obras com o início da construção dos prédios. Na briga pelas oportunidades abertas no Noroeste, a última área do Plano Piloto que ainda não foi aproveitada, só a interrupção temporária da liberação de alvarás para obras prejudica a atividade das empresas que já compraram terrenos.

Estímulo do crédito
 
No primeiro semestre de 2010, a atividade da construção civil situou-se em 54,9 pontos percentuais. Entre os setores que apresentaram crescimento, o que mais expandiu foi a construção de edifícios, com a maior evolução no nível de atividade, atingindo 55,4 pontos. Segundo o presidente da Secovi, Carlos Hiram Bentes, esse aumento no setor de construções se deve ao fato de que os financiamentos habitacionais passaram a ser vistos com mais interesse tanto pelos bancos públicos como pelos particulares. "O programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, oferece muitas vantagens para pessoas de baixa renda. Ao abrir oportunidade a essa faixa social, criou-se um estímulo para as construtoras", declara Bentes.

 Para a superintendente regional da Caixa Leane Cardoso Mundim, a regularização do Sistema Financeiro Imobiliário, em conjunto com o cenário econômico atual, incentivou a demanda habitacional e o fornecimento de crédito pelos bancos. "No mercado como um todo, as novas regras, como a ampliação no prazo do financiamento e a redução dos juros, facilitaram muito o acesso ao crédito para a população de todas as faixas de renda. O Programa Minha Casa, Minha Vida, em particular, fornece subsídios a famílias cuja renda é de zero a três salários mínimos, além de diminuir os processos mais burocráticos", compara Leane.

Expansão acelerada continua em 2011

 IMPULSIONADO PELO CENÁRIO ECONÔMICO FAVORÁVEL E PELA GRANDE OFERTA DE RECURSOS FINANCEIROS, MERCADODE IMÓVEIS SUSTENTA A TENDÊNCIA DE CRESCIMENTO

 O mercado imobiliário no Distrito Federal projeta um crescimento superior a 20% este ano. Embaladas pelos bons números, as empresas do setor acreditam que a expansão de 2011 deve ultrapassar o percentual de 25%. Dados mais recentes divulgados pelo Boletim de Conjuntura Imobiliária, elaborado pelo Sindicato da Habitação (Secovi-DF) em parceria com a Econsult, consultoria econômica daUniversidade de Brasília (UnB), dão segurança à expectativa geral. Segundo o estudo, o valor médio do metro quadrado de um apartamento de três quartos em Brasília é de R$ 7.387, o mais alto. Emseguida, vem o do Guará, com R$ 4,9 mil, e o do Cruzeiro, com R$ 4,62 mil.

 Entre as regiões administrativas, as mais valorizadas foram Águas Claras e Plano Piloto, tendo o preço do metro quadrado quase quintuplicado no período de 2000 a 2010.De acordo com João Vitor Rego Costa, diretor de projetos da Econsult, o motivo desse crescimento se deve, basicamente, à disponibilidade de crédito dos bancos, que oferecem grande parte de seus financiamentos ao setor imobiliário.

 "Outro fator que permitiu um incremento do crédito foi justamente o aumento de renda da população. Houve uma migração da classe D para a C, ampliando a demanda por imóveis e, consequentemente, aumentando a rentabilidade", explica.

 Segundo Lincoln Marinho Xavier, superintendente de uma incorporadora que atua no país e no exterior, Águas Claras foi um dos melhores exemplos do processo de valorização. "No último ano, por exemplo, a região se valorizou na faixa de 15%, o que é bastante significativo", diz. Águas Claras começou a ser construída na década de 1990. Antes de se tornar região administrativa, em 2003, a área era um bairro de Taguatinga. A cidade é considerada o maior canteiro de obras da América Latina. "Outras áreas do Distrito Federal também seguem a mesma tendência, tais como Samambaia, Ceilândia e Taguatinga", afirma Xavier. Para ele, a expectativa é de que esse processo se mantenha nos próximos anos.

 Balanço prévio

 As expectativas para 2011 são boas, segundo o superintendente. "A maioria das empresas do mercado está se expandindo, apresentando crescimento acima de dois dígitos. Nos nove primeiros meses deste ano, a receita líquida da nossa incorporação atingiu a marca de R$ 2,3 bilhões, 79% maior do que no mesmo período de 2009", declara Xavier.
 A mudança de governo no próximo ano traz boas previsões também, uma vez quemovimenta o mercado imobiliário. É o que espera Pedro Ávila, diretor de vendas de uma dasmaiores construtoras de Brasília. "Coma chegada dos novos governantes, em2011, muitos políticos que deixarão o poder devem manter suas moradias aqui. E os que vêm para governar trazemassessores, funcionários e familiares. Isso já colabora para aumentar o número de vendas e locação de imóveis", observa.

 Segundo Ávila, o motivo para as boas expectativas no mercado imobiliário vai além do cenário de Brasília. "Com a lei da alienação fiduciária (leia SaibaMais), os bancos se sentiram mais seguros para financiar investimentosemimóveis, por isso o mercado imobiliário vem se tornando um negócio cada vez mais rentável. Comas taxas de juros sob controle, as bolsas voláteis e o dólar em queda, o melhor investimento é o imóvel. Não é umpapel que vai virar pó, é um patrimônio que vem sendo valorizado ano a ano", aponta.

 SAIBA MAIS

 Lei daAlienação Fiduciária A Lei nº 9.514/97 garante a transferência da propriedade de um bem imóvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação.Até 1997, havia apenas alienação fiduciária para bens móveis. Segundo a lei, o comprador fica impedido de negociar o bem antes da quitação da dívida, mas pode usufruir dele.

 Minha Casa,MinhaVida Desde abril de 2009,quando o programa foi criado, 680.045 mil unidades habitacionais foram contratadas no país,fornecendo um total de R$ 37,29 bilhões em crédito. Segundo a Caixa Econômica Federal,as propostas de empreendimentos que estão em análise pelo banco chegam a 433.188 moradias,que,somadas às 654.550 já contratadas, chegam a 1.087.738 unidades. Apenas neste ano,o número de contratos corresponde a 379.022 moradias,no valor de R$ 23,19 bilhões.

Três perguntas
ÉLCIO RIBEIRO
PRESIDENTE DO SINDUSCON-DF

  As empresas de construção partilham do mesmo otimismo do setor imobiliário?

 Os ventos são mesmo muito favoráveis.O mercado inteiro está confirmando as nossas expectativas para 2010, com crescimento na casa de 20%.É bom dizer que não está faltando oferta de imóveis e que há uma grande confiança dos compradores.O único fato que preocupa são a redução do ritmo das obras públicas. Apenas no setor imobiliário tivemos grandes paralizações e retrocessos.Recursos importantes estão voltando às origens por falta de vontade das autoridades. Para se ter noção disso,R$ 200 milhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não puderam ser aplicados. É um prejuízo grave para Brasília.

 Onde o senhor acha que o setor está tendo desempenho abaixo d o seu potencial? 

 Insistimos que o problema mais grave se refere à baixa renda, faltando projetos sobretudo do governo distrital. A participação do Estado nesse mercado é fundamental, a exemplo do programa federal Minha Casa, Minha Vida, cujos subsídios alcançam R$ 26 mil por unidade.No caso do governo distrital, é preciso uma cooperação para fazer com que os imóveis populares caibam no bolso da baixa renda, entre zero e três salários mínimos, dentro de um mercado com alta valorização. Para isso, o Distrito Federal deveria ir além do subsídio, até mesmo doando terrenos.

 Como as construtoras preveem o desempenho do setor no Distrito Federal em 2011?

 Para 2011 esperamos crescimento ainda maior que este ano. O destaque é mesmo o Noroeste, onde mais da metade das obras de infraestrutura está pronta, na parte que já está oficialmente liberada. Acreditamos no interesse do governo distrital para acelerar este processo e veremos muitos lançamentos na região no primeiro semestre do próximo ano.Mas é bom ressaltar que o Noroeste sozinho não será o fator isolado de crescimento mais intenso do mercado.Também haverá importantes lançamentos nos próximos meses em Ceilândia, Samambaia e Taguatinga. O Noroeste é o diferencial. A área que recebe mais carinho das empresas do setor, que chama a atenção em geral.

A travessia do aluguel à casa própria

 APESAR DA FACILIDADE DE ACESSO AO CRÉDITO E DOS INCENTIVOS DO GOVERNO, REALIZAR O SONHO DO PRIMEIRO IMÓVEL REQUER PLANEJAMENTO

 A administradora Josilene Alcântara vai começar o ano de casa nova. Ela vai realizar o sonho de mudar para o apartamento que financiou há dois anos, na cidade de Águas Claras, no próximo mês. Josilene, o marido e os dois filhos já aguardam ansiosos pela unidade de quatro quartos com suítes, distribuídos num imóvel com 140 metros quadrados e ampla área de lazer.

 Para conseguir comprar a casa própria, a administradora percorreuumlongo caminho que exigiu economia, persistência e pesquisa. Josilene conta que até encontrar o apartamento desejado analisou diversos lançamentos e plantas de imóveis. "Sempre procurava verificar a planta da unidade para ver ser era do jeito que procurava. Queria uma casa com uma cozinha planejada", explica.

 Depois de encontrar o imóvel dos sonhos, Josilene passou a ter uma segunda preocupação: conciliar o aluguel com as prestações da casa própria. "Negociei com a empresa as condições de pagamento, levando em conta que tinha outras despesas como aluguel, condomínio, despesas com os meus filhos. Chegamos a umconsenso e há dois anos financio o apartamento", conta.

 A história da administradora se repete com facilidade na capital federal o desejo de realizar o sonho da casa própria, mas, tendo que continuar a pagar aluguel. Essa conciliação para os brasilienses exige dedicação e planejamento, ao considerar a grande valorização do setor.

 Para Pedro Fernandes, diretor comercial de uma administradora de imóveis, apesar da facilidade do acesso ao crédito, os imóveis da capital federal refletem a escassez de espaços para construir novos empreendimentos. "Brasília tem pouca oferta de terrenos para construir casas. Quando a Terracap anuncia uma licitação de um terreno é uma disputa muito grande entre as empresas", explica Fernandes. Ele acrescenta que, sem lugar para construir, a oferta de unidades habitacionais para morar cai e aumenta a demanda da população por imóveis, o que torna o preço do metro quadrado mais caro.

 Fabrício Garzon, diretor de uma imobiliária, corrobora a afirmativa de que existem poucos terrenos para se construir. "O mercado está mais competitivo em razão da falta de espaços para se construir, sobretudo na região do Plano Piloto", diz. Ele ressalta, contudo, que essa valorização expressiva do metro quadrado não ocorre apenas aqui. Em outras capitais do país, como São Paulo e Rio, o preço do imóvel também é alto pelos mesmos motivos. "A procura por imóveis nessas regiões urbanas só tem a aumentar", finaliza.

 Estudo divulgado em agosto pela Econsult, empresa de consultoria da Universidade d e Brasília (UnB), apresentou o primeiro retrato detalhado do mercado imobiliário do Distrito Federal.

 A pesquisa analisou 380 ofertas de imóveis residenciais, que incluem tanto casas como apartamentos, referentes ao mês de junho último. O relatório da Econsult, divulgado pelo Sindicato da Habitação aponta que o preço do metro quadrado na Asa Norte pode custar até R$ 9 mil. As unidades do Sudoeste apresentaram preço médio de R$ 8 mil ometro quadrado e a Asa Sul, R$ 7 mil.

Programa muda estratégias de empresas

 Desde que foi lançado, o programa habitacional do governo federalMinha Casa, Minha Vida impulsiona os negócios das principais construtoras do país. As empresas aceleram este ano suas metas para ampliar o volume de lançamentos destinado ao programa, que já conta com cerca de 500 mil contratos.

 A Cyrela Brazil Realty, por exemplo, já reservou cerca de 60% dos lançamentos ao Minha Casa, Minha Vida, apesar de seu perfil original ser de média e elevada rendas.

 Comatuação também focada, a Gafisa ampliou em 206% os lançamentos da marca Tenda no primeiro semestre. Em seu último balanço, a companhia anunciou perspectiva mais agressiva de lançamentos e vendas para o restante do ano, orientada pela crescente demanda do setor de baixa renda. A empresa buscou, por exemplo, aprimorar a padronização do processo de construção para conter custos de mão de obra. A Rodobens também foi outra grande empresa do ramo a investir na redução de custos.

 O mercado imobiliário observa os impactos da política fiscal e de juros do próximo governo no Minha Casa MinhaVida. O programa tenta avançar no combate ao deficit habitacional da população de baixa renda e propõe juros mais baixos no financiamento da casa própria e um prazo maior para quitação do débito com a instituição financeira, no caso, a Caixa Econômica Federal.

 As especulações sobre a continuidade do projeto surgem em torno do orçamento de 2011 do Fundo deGarantia do Tempo de Serviço (FGTS), que decidiu destinar R$ 46,9 bilhões para projetos do governo, sendo R$ 30,6 bilhões apenas para a habitação. Além do Minha Casa,Minha Vida, o Pró-Moradia, programa do FGTS que beneficia a população emvulnerabilidade social, receberá R$ 2 bilhões e R$ 1 bilhão será empregado via Pró-Cotista, programa que d estina recursos aos detentores de conta vinculada no FGTS e que tem juros abaixo do usual.

Investir em imóvel é lucro garantido

 Comprar imóveis é atualmente uma das melhores opções de investimento, graças à demanda elevada, ao cenário econômico favorável e à expressiva oferta de crédito. No Distrito Federal, os bons rendimentos levam investidores de diferentes perfis a ter a mesma percepção. "Muitas pessoas têm deixado de investir em bolsas de valores e poupança para comprar um apartamento, uma casa ou sala comercial. Isto está ocorrendo porque nos últimos 10 anos o setor valorizou muito", conta Leonel Alves, diretor comercial de uma das maiores imobiliárias de Brasília.

 Ele lembra que, em 2000, um apartamento de três quartos com 100 metros quadrados estava avaliado em R$ 160 mil e custa hoje R$ 950 mil.Os números revelam uma valorização de quase 500%. "O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual", diz.

 Para o diretor comercial, no Distrito Federal este é uminvestimento com lucro certo. Quem compra o primeiro imóvel e tem bons rendimentos já pode investir na compra de umsegundo. "No meio imobiliário, a gente diz que dois imóveis pagam três, e três pagam quatro, ou seja, quem pode alugar dois apartamentos consegue comprar o terceiro com mais folga financeira", sublinha Alves.

 Outro bom negócio é comprar lojas ou salas comerciais, que são certeza de valorização, além de gerarem um bom aluguel. Conforme o Boletim de Conjuntura Imobiliária, divulgado em setembro, os maiores preços de venda e aluguel de lojas são encontrados em Águas Claras, enquanto as salas comerciais mais caras e rentáveis estão em Brasília, sobretudo na Asa Sul.

 Foi pensando em fazer um pé de meia que o comerciante Adrian Carvalho, de 38 anos, começou a investir em imóveis há seis anos. "Desde pequeno, via que as pessoas mais abastadas tinham muitos apartamentos. Então, tracei um objetivo e percebi que era o melhor investimento", afirma Carvalho. Com uma loja, três quitinetes e um apartamento de três quartos, ele garante que vale mais a pena investir em imóveis pequenos. "O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento", explica.

 O investidor acredita ser mais lucrativo comprar e alugar quitinetes: "Minha experiência mostra que apartamentos com mais de dois quartos dão mais despesa, porque a manutenção com reforma é maior. Além disso, imóveis menores são mais fáceis de achar locatário e podem ser alugados por porcentagem maior de seu valor." Compra coletiva Mas cada investidor tem sua maneira de ganhar dinheiro. O também comerciante Fernando Oliveira, por exemplo, prefere investir em imóveis maiores. A cada pré-lançamento, ele e amigos se preparam para comprar várias unidades. "Compramos cinco a 10 apartamentos por lançamento. Dependendo do tipo de imóvel, esperamos valorizar para revender ou mantemos como patrimônio para alugar", diz.

 Segundo Oliveira, o grupo só investe em quitinetes e apartamentos pequenos para revender. "Essas obras ficam prontas em aproximadamente dois anos, então quando está próximo do lançamento nós revendemos o imóvel pelo dobro do capital investido", comenta.

 Os apartamentos com mais de dois quartos são mantidos para alugar.
 "Como somos quase 10 amigos, não vale a pena distribuir aluguel de quitinete.  É melhor fazer isso com apartamentos maiores", esclarece.