Negócios em compasso de espera

Valor Econômico

Negócios em compasso de espera

de espera 
 Cenário é bom para obras públicas e mercado imobiliário, mas investimentos vão deslanchar só em 2014

Calibrar as expectativas e projetar a expansão dos negócios não tem sido uma tarefa simples para os empresários da construção em 2013. Os indicadores de mercado, que ajudam a balizar as decisões, emitem sinais contraditórios. No segmento imobiliário, os recursos da poupança destinados ao financiamento habitacional devem crescer 15% no ano, formando uma carteira de crédito de RS 350 bilhões, a maior do país, prevê a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abccip). Mas o desempenho de mercado é distinto nas 11 principais capitais do país. Enquanto São Paulo c Rio apresentam dinamismo em vendas e lançamentos de novos imóveis, outras nove cidades registram quedas nos lançamentoss. Destas, sete também têm verificado recuo nas vendas.

No segmento de construção pesada, os investimentos públicos federais seguem aquém do previsto. No primeiro semestre, as Companhias Docas investiram apenas 10,3% dos recursos programados para o ano. A Infraero, 30,7%. O Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (Dnit), responsável pelas obras do Ministério dos Transportes, investiu até julho 23,6% de seu orçamento de RS 13,5 bilhões. Nos últimos anos, nenhum desses órgãos públicos conseguiu cumprir a proposta orçamentária de investimentos, constata a ONG Contas Abertas.

Mas as concessões à iniciativa privada de rodovias, portos, aeroportos e ferrovias, anunciadas em 2012, se concretizadas neste ano, prometem gerar investimentos de RS 240 bilhões nos próximos seis anos. No início do ano, os empreiteiros acreditavam que as encomendas decorrentes das concessões seriam realizadas ao longo de 2013 e iriam impulsionar os negócios, perspectiva agora adiada para 2014.

Em janeiro, a Fundação Getulio Vargas (FGV) projetava um crescimento de 4% no Produto Interno Bruto (PIB) da construção em 2013; em agosto, a previsão caiu pela metade, 2%. "Existem indícios de desaceleração da atividade. O consumo de vergalhão retraiu em relação ao ano passado, o de cimento estagnou e a contratação de pessoal perdeu fôlego", diz a economista Ana Maria Castelo, coordenadora do núcleo de construção da FGV. No entanto, se concretizado o crescimento de 2% no ano, será um desempenho melhor do que o obtido em 2012, quando o setor avançou 1,4% e acumulou um PIB de R$ 213,4 bilhões, aferido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

"Não estamos vivendo um ano ruim, vamos crescer. Mas há muita incerteza sobre o futuro. Ninguém é capaz de prever se haverá ou não novos projetos em quantidade suficiente para substituir as obras que serão concluídas nos próximos meses e, assim, manter o setor em atividade. No momento, eu diria que não", diz Sérgio Watanabe, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (SindusCon-SP).

As incertezas mexem com o humor dos empresários. A FGV, que desde 2010 faz um levantamento periódico do nível de confiança da construção, constatou um pessimismo recorde em agosto. Demanda insuficiente, aumento de custos da matéria-prima e da mão de obra são as principais preocupações apontadas pelos 685 empresários pesquisados.

"O desânimo não surpreende. Há um bombardeio de más notícias", diz Ana Maria Castelo. "O consumidor está cada vez mais endividado e cauteloso e há ainda uma diminuição no ritmo de crescimento da renda da população. Em infraestrutura, vivemos o fim de um ciclo de grandes obras, puxadas pelas hidrelétricas no Norte do país e pelos preparativos para a Copa do Mundo, e há incertezas sobre o surgimento de um novo ciclo, que só virá se as concessões logísticas forem bem-sucedidas", afirma.

Simáo afirma que o potencial de demanda no mercado imobiliário é grande. "Como demonstra a FGV, há um déficit de 5,5 milhões de habitações no país e a quantidade de famílias com aspirações de melhorar suas condições de moradia é ainda maior." Como o nível de emprego é o mais alto das últimas décadas e o crédito é crescente, estão preenchidos os requisitos básicos para o aumento da demanda por imóveis.

De fato, o crédito imobiliário tem evoluído de forma significativa. Há dez anos, não chegava a 2%   do PIB, hoje representa 7,5% e a expectativa entre os agentes financeiros é que atinja 11% do PIB em três ou quatro anos. No primeiro semestre, os empréstimos com recursos da poupança somaram R$ 49,6 bilhões. Deste total, os recursos destinados às construtoras, para o financiamento da produção, cresceram 12% e somaram R$ 14,2 bilhões.

O financiamento para a aquisição da casa própria por pessoas físicas somou R$ 35,4 bilhões, mais 45% em relação ao mesmo período de 2012. Mas o crescimento não chega a ser uma surpresa, porque reflete decisões de compra realizadas, em média, há dois anos, no lançamento dos empreendimentos imobiliários. A concessão de crédito para a pessoa física se dá na entrega das chaves.

Como dizem os economistas que acompanham o setor, o único termômetro disponível para aferir o que acontece em vendas e lançamentos imobiliários são os relatos das entidades de classe. Em 2013, os relatos apontam que não há uma tendência nacional, cada grande capital vive uma dinâmica própria. Nos cinco primeiros meses do ano, de acordo com a CBIC, as vendas em Salvador recuaram 5% e os lançamentos foram 27% menores do que o registrado no mesmo período de 2012. Em Fortaleza, 20% e 22% de queda, respectivamente. Em Goiânia, as vendas foram reduzidas em 20% e os lançamentos em 16%. Em Maceió, as vendas foram boas, cresceram 13%, mas a oferta de novos imóveis caiu 63% Em Curitiba, os lançamentos também recuaram fortemente, 52%.

Em Belo Horizonte, a comercialização de imóveis novos nào foi boa, recuou 15,89% no primeiro semestre em relação a igual período de 2012. Mas foi recebida com alívio pelo SindusCon-MG, porque as 1.551 unidades habitacionais vendidas representaram uma melhora de 79,47% em relação aos negócios realizados entre julho e dezembro de 2012. Fato que animou as incorporadoras locais a ampliarem, mesmo que timidamente, seus projetos. Foram apresentados aos consumidores 1.617 novas propostas, aumento de 1,89%.

Na região metropolitana do Recife houve desaceleração nos negócios na primeira metade do ano, em 9,1%, mas a oferta cresceu 30%, segundo a Federação das Indústrias de Pernambuco. As vendas de imóveis novos em Porto Alegre totalizaram 3.089 unidades, aumento de 14,28%, segundo o SindusConRS. Os lançamentos, porém, ficaram em apenas 4.494 residências, decréscimo de 16,99%.

São Paulo e Rio destoam deste cenário com bons desempenhos tanto em vendas quanto em novos empreendimentos. Entre janeiro e julho, foram vendidas na capital paulista 19.174 unidades, crescimento de 40,3% em relação aos sete primeiros meses de 2012. No total, os negócios somaram RS 11,56 bilhões, uma expansão de 54,6%. Os lançamentos de novas residências totalizaram 15.386 unidades, alta de 39,3%. Por outro lado, houve uma retração de 14,75% na apresentação de novos conjuntos comerciais. Nos últimos 12 meses terminados cm junho, chegaram ao mercado 6.531 unidades.

uma base fraca, porque em 2012, as vendas somaram 26,9 mil unidades e os lançamentos foram de apenas 27,8 mil imóveis. Pouco para um mercado que, na média dos últimos oito anos, absorve entre 30 mil e 35 mil novas habitações por ano.

No ano passado, porém, o mercado paulistano passou por um ajuste. O forte crescimento do setor iniciado em 2004, resultado de uma política pública de ampliação da oferta de crédito e de incentivos fiscais para a construção, gerou uma empolgaçào em alguns casos excessiva entre as incorporadoras e consumidores. Não foram poucos os relatos nos últimos anos de lançamentos realizados sem um apurado estudo de mercado, atraso nas obras e orçamentos estourados, corroendo o lucro das companhias. Em 2010 e 2011, os lançamentos anuais superaram 38 mil unidades. "Em 2012, houve um freio de arrumação", nota Ana Maria Castelo, da FGV. Além disso, a burocracia da prefeitura paulistana para a aprovação de novas plantas emperrou, adiando projetos para 2013.

Mesmo diante desse cenário, Bernardes diz que o desempenho do mercado na primeira metade do ano surpreendeu, uma vez que a retomada dos negócios era esperada, mas num ritmo mais moderado. A projeção para o ano é de um bom desempenho, mas não nos níveis apresentados no primeiro semestre. "Nossa expectativa é terminar o ano com um crescimento entre 15% e 20% nos lançamentos em relação ao ano passado e de 5% a 8% nas vendas", destaca.

No mercado carioca, a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) constatou um aumento de 4% nos lançamentos habitacionais, com 8.024 novas unidades no primeiro semestre. O Valor Geral de Vendas (VGV) alcançou RS 4,52 bilhões, crescimento de 40%.

João Paulo Matos, presidente da associação, estima uma expansão entre 5% e 6% no total de lançamentos no ano, chegando a um to
Zylbersztajn,  da Cyrela: de  32 lançamentos,  dez foram no  Rio de Janeiro  tal de 21 mil novas residências. Em metros quadrados, o crescimento deve ser maior, por volta de 15%. A diferença é resultado de uma menor oferta de imóveis populares do programa federal Minha Casa, Minha Vida, e uma concentração maior em empreendimentos verticais, os apartamentos em prédios.

"O Rio atravessa uma fase boa. Há os investimentos para a Copa e a Olimpíada que favorecem o comércio da cidade. Há ainda uma expansão dos negócios em óleo e gás, no setor bancário e muitos escritórios, principalmente firmas de consultoria e publicidade, que haviam saído da cidade, estão retornando. Tudo isso impulsiona a busca por moradias", diz Matos.

Rogério Jonas Zylbersztajn, vicepresidente da Cyrela, que coordena os negócios no Rio de Janeiro, afirma que a maior segurança na cidade, com a operação das Unidades de Polícia Pacificadoras (UPPs), tem contribuído para reabrir o mercado em bairros onde os negócios estavam paralisados. Um exemplo é a Tijuca, na zona norte, onde a RJZ Cyrela, o braço carioca da companhia, lançou um empreendimento com duas torres totalizando 126 apartamentos de dois e três quartos, com um VGV estimado em R$ 50 milhões. Também a zona portuária, no centro, entrou na estratégia da empresa em 2013.

Os dados da Ademi-RJ confirmam o maior interesse das incorporadoras por essas duas regiões. Os bairros das zonas sul e oeste, que tradicionalmente puxam a demanda imobiliária do Rio, apresentaram recuo nos lançamentos nos primeiros seis meses do ano, enquanto centro e zona norte cresceram, abrigando 5.074 novas unidades, mais da metade dos lançamentos.

Como observa Zylbersztajn, o clima favorável aos negócios na cidade aumentou a velocidade com que as vendas são realizadas. No primeiro semestre de 2012, o indicador que demonstra o ritmo dos negócios, o Vendas sobre Oferta (VSO), era de 55%, agora alcança 70%. No total, a Cyrela, que tem atuação em 14 Estados e no Distrito Federal, lançou até o fim de agosto 32 empreendimentos, sendo dez no Rio de Janeiro.

Carlos Eduardo Terepins, presidente da Even, incorporadora e construtora que atua em São Paulo, Rio, Minas e Rio Grande do Sul, avalia que o mercado é comprador nas quatro regiões. "Dois fatores impulsionam os negócios imobiliários: emprego e renda. Apesar de a economia do país apresentar um desempenho abaixo do esperado, essas duas condicionantes não foram afetadas", diz. Para Terepins, porém, não há mais euforia no mercado e o consumidor se tornou mais exigente. "Vende quem tem um produto bem equacionado, com uma oferta ajustada com as necessidades de demanda do local e do segmento de mercado alvejado", afirma,

Segmento do mercado habitacional onde não há duvidas sobre o ritmo de andamento dos negócios é o de habitação popular do programa Minha Casa, Minha Vida. Em sua segunda fase, iniciada em 2011, a meta do governo federal é contratar 2,4 milhões de moradias até dezembro de 2014 – a primeira fase contemplou 1 milhão -, o número deve ser alcançado com antecedência, afirma Teotônio Costa Rezende, diretor de habitação da Caixa Econômica Federal, o principal agente financeiro do programa. "Somando as fases 1 e 2, temos 3 milhões de contratos." Em 2013, as contratações deverão superar RS 70 bilhões em recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

No mercado de construção pesada, as projeções de encomendas também são boas, mas a concretização dos negócios deixa a desejar. A Associação Brasileira de Tecnologia para Construção e Mineração (Sobratema), que faz um acompanhamento periódico de obras em execução e intenções manifestadas de novos projetos, contabiliza investimentos de R$ 1,26 trilhão entre 2013 e 2017, uma média anual de RS 252 bilhões por ano. No total, são 8.513 obras, sendo que as 500 principais representam 90% dos investimentos. O segmento de óleo e gás concentra 45,5% dos projetos; transporte, 25%; energia, 14%; indústria, 10%; saneamento, 2%; e infraestrutura esportiva e habitacional o restante.

Mas, como diz Mario Humberto Marques, vice-presidente da associação, muitos planos demoram a sair do papel, como o trem de alta velocidade entre Campinas e Rio e as refinarias da Petrobras no Maranhão e Ceará, e outros projetos não são desenvolvidos no tempo previsto, como as ferrovias Norte-Sul e Transnordestina, a transposição do São Francisco, as obras de saneamento ou o Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj). "O levantamento é muito mais uma indicação de possibilidades do que negócios efetivos."

Para Marques, falta uma gestão melhor dos grandes projetos. Um dos problemas, que gera atraso nas obras, é o fato de que as licitações costumam ser realizadas apenas com base no projeto básico. Mas os custos e prazos só são de fato conhecidos depois que os projetos executivos, com a necessária análise geológica, são efetuados, o que muitas vezes causa a necessidade de realizar ajustes nos contratos, levando a uma nova negociação e questionamentos pelo Tribunal de Constas da União (TCU). "Precisamos avançar para um modelo de contratação com projeto executivo efetuado, isso geraria transparência, segurança jurídica e maior previsibilidade na entrega da obra", ressalta.

"Nossa expectativa é que serão um sucesso os leilões das rodovias, dos dois aeroportos e do trecho ferroviário entre Açailândia e Belém, o único marcado para 2013. As demais concessões ainda são uma incógnita", diz Marques. Ele, porém, mostra-se cético em relação aos avanços dos investimentos na área de geração de energia elétrica, como a proposta de licitação em 2014 da usina hidrelétrica de São Luiz do Tapajós, no Pará, com potencial de 6.133 M W. Para ele, desde que foram realizadas as mudanças regulatórias promovidas pelo governo federal em 2012, foi criado um contexto de insegurança e as companhias estão descapitalizadas, fatores que dificultam a viabilidade de projetos de expansão no setor.

Grandes construtoras de obras de infraestrutura, como Odebrecht e OAS, demonstram otimismo com a expansão dos negócios em 2013 e 2014. A Odebrecht Infraestrutura informa que seu grande foco no Brasil são os projetos estruturados, no qual participa da modelagem financeira e de engenharia e que acredita que as concessões programadas pelo governo federal são um mecanismo eficiente para viabilizar grandes obras.

Diego Barreto, superintendente financeiro da OAS Construtora, diz que a companhia possui uma carteira de pedidos diversificada, tanto em segmentos de negócios como geograficamente, que soma mais de RS 32,6 bilhões e que demandam um tempo médio de execução de três anos e meio. Entre as obras, está o ramal norte do Rodoanel de São Paulo; o monotrilho Tiradentes, na mesma cidade; o corredor Transolímpica no Rio; o Via Parque Rimac, em Lima (Peru); o estaleiro Enseada do Paraguaçu, na Bahia; a construção da hidrelétrica de Belo Monte, no Pará; e a revitalização do Porto do Rio. "Em 2013, esperamos assinar R$ 10 bilhões em novos contratos no Brasil e no exterior. Esperamos uma grande performance no segmento de transporte, como conseqüência das concessões de rodovias e aeroportos."