Fundos mantêm previsão de bom retorno

O Estado de S. Paulo

Fundos mantêm previsão de bom retorno

Especial MERCADO IMOBILIÁRIO

Apesar da alta da Selic e da oscilação do mercado em 2013, especialistas garantem que o produto continua a ser atrativo

Reinaldo Adri  

 ESPECIAL PARA O ESTADO  

 Depois de terem rendido, em média, 30% ao ano em 2011 e registrarem um boom de novos produtos em 2012, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) acabaram surpreendendo alguns investidores em 2013 com a desvalorização das cotas negociadas na BM&FBovespa e com a diminuição do volume de novas ofertas.

Entre maio e agosto, eles foram afetados por fatores macro-econômicos, mas, aos poucos, o setor começa a se recuperar, segundo operadores do mercado. Estes afirmam que retornos atrativos ainda estão garantidos, desde que investidores saibam identificar a melhor opção.

"Quem, de forma correta, entrar nesse tipo de investimento, acreditando no médio e longo prazos, não vai se decepcionar nem ter prejuízo. A tendência é que os produtos tenham bom desempenho, porque são projetos bons, mas não focam o curto prazo", diz o gerente de Produtos Imobiliários da BM&FBovespa, Paulo Cirulli.

Em geral, ao entrar em um FII, o investidor passa a ser dono de uma parcela dos bens adquiridos pelos gestores, o que permite que seus recursos sejam empregados em vários imóveis. Mas há produtos com foco em um único empreendimento, que geralmente têm maior risco, conforme o executivo.

De acordo com o advogado especialista em mercado de capitais do escritório N,F&BC, Carlos Ferrari, a carteira de um fundo pode ser composta por todos os negócios ligados ao mercado imobiliário, rural ou urbano, como construção para venda, aluguel e papéis (Letras de Crédito Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários, ações de empresas do setor, cotas de outros FIIs etc).

"Atualmente, os principais ativos investidos pelos fundos são shoppings, lajes corporativas, agências bancárias e galpões logísticos", diz. O fundo que tem foco no aluguel de uma laje comercial, por exemplo, compra imóveis cujo valor das locações passa a ser distribuído todo mês aos investidores, detalha.

É aí que muitas pessoas erram na hora de entrar no investimento, pois levam em conta apenas o rendimento mensal e confundem estes produtos com a renda fixa. "Apesar de a dinâmica se assemelhar à renda fixa, os fundos não podem ser tratados como tal", diz Cirulli. "Agora, o investidor está começando a aprender que fundos imobiliários são renda variável", acrescenta Cláudia Martinez, diretora do Banco Máxima.

Ao longo de 2012, os FIIs se destacaram bastante por oferecerem retornos anuais médios de 8,5% a 9%, valores acima da taxa básica de juros praticada no período, que chegou a 7,25%. Neste ano, com o ciclo de aumento da Selic, muitos investidores passaram a desconsiderar estes fundos, o que não é uma relação correta, de acordo com Ferrari.

Vantagens.  "Comparar a remuneração do título público com a do imobiliário é ruim, já que os FIIs têm outras vantagens, como valorização do imóvel que compõem a carteira. As oportunidades de negócio que os fundos têm são melhores, pois sempre vão ter um ativo patrimonial dentro deles. No Dl, só há o rendimento da taxa", diz.

Ferrari lembra que FIIs de papéis ou mistos conseguem remunerar de forma atrelada à Selic, investindo em uma LCI que rende anualmente mais de 100% do CDI, por exemplo. "Assim, esses produtos conseguem obter ganho anual investindo em ativos que rendam a taxa de juros, assim como aqueles que combinam títulos de renda fixa com imóveis, mesclando os dois tipos de rendimento."

O tíquete médio dos investimentos iniciais em fundos imobiliários é de R$   11 mil, mas há ofertas com aplicação mínima de R$   1 mil, segundo Cirulli, o que torna os produtos bem acessíveis. "Quem está apto a investir em um CDB ou outro título bancário, também está apto a aplicar em um FII", afirma.

Atualmente, a indústria de FIIs conta com 101 mil investidores (em 2011, eram 19 mil), sendo 99% deles pessoas físicas, que são atraídas pela isenção fiscal. Para ter direito a este benefício, algumas regras devem ser atendidas: o fundo deve ter mais de 50 cotistas, ser negociado somente em Bolsa e o cotista não pode ter mais de 10% do patrimônio total do produto.

Quanto a novas ofertas, o cenário para os próximos meses ainda é de incerteza. Em 2012, 48 ofertas de novos FIIs movimentaram R$ 14 bilhões. Em 2013, até o fim de setembro, 30 ofertas giraram pouco mais de R$   8 bilhões.

"Olhando para o ano que vem, caso continuemos com as atuais condições macro-econônicas, minha leitura é de que as ofertas sairão com novas taxas e preços mais baixos, devido a um reposicionamento do mercado. Mas não devemos ver novas quedas nas cotas e oscilações a ponto de os investidores não saberem se elas vão para cima ou para baixo", afirma Rodrigo Machado, diretor da XP Investimentos. Para ele, o mercado de capitais terá de trazer um atrativo adicional, que seria melhorar os preços para retomar o crescimento do mercado.

Mesmo com menor volume de oferta, as negociações na Bolsa continuam aquecidas. Os FIIs movimentaram quase R$ 6,4 bilhões na BM8cFBovespa em cerca de 650 mil negócios até o fim de setembro, de acordo com o Boletim do Mercado Imobiliário divulgado mensalmente pela empresa. O montante já é quase duas vezes maior que os R$ 3,59 bilhões movimentados em todo o ano passado, em 316 mil negócios.

Hoje, existem 215 opções de FIIs registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Na BM8cFBovespa, são 112 produtos listados para escolher.

*—-
 Aprendizado 
 "Agora, o investidor está  começando a aprender  que fundos imobiliários  são renda variável" 
 DIRETORA DO BANCO MÁXIMA