Para captar, Caixa vende R$ 2 bi em créditos imobiliários ao FGTS

 A Caixa está preparando a venda de cerca de R$ 2 bilhões em contratos de financiamento imobiliário para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). É a maior operação de venda de recebíveis imobiliários residenciais já feita no Brasil, envolvendo mais de 40 mil contratos de pessoas físicas.

 Diante da iminente saturação dos recursos da poupança, que já deve se tornar insuficiente para financiar o setor no próximo ano, a Caixa vai testar um novo modelo de operação, vendendo parte de sua carteira para o FGTS. Isso deve acabar levando outros bancos a também ceder suas carteiras em breve. Ao vender os contratos para o fundo, os bancos reciclam a fonte de recursos disponível para aplicar no financiamento habitacional, podendo emprestar novamente.

 Apesar de ter sido criada em 2008, essa linha do FGTS para a compra de recebíveis imobiliários praticamente não vinha sendo usada por bancos e incorporadoras. Isso porque o FGTS vinha exigindo que as empresas de securitização garantissem os papéis, o que não era aceito por elas. As securitizadoras não garantem nenhum dos papéis estruturados por elas. Em caso de inadimplência dos contratos que dão lastro aos títulos, os investidores têm como garantia o próprio imóvel.

 Neste ano, o FGTS eliminou essa exigência. No caso da operação da Caixa, parte do risco de inadimplência dos contratos ficará nas mãos do próprio banco, uma vez que ele comprará as cotas sêniores da emissão. Outros tipos de papéis, como debêntures de incorporadoras, já são compradas pelo FGTS há cerca de três anos e têm como garantia terrenos e imóveis.

 Segundo o Valor  apurou, os papéis vão pagar ao FGTS uma remuneração equivalente à Taxa Referencial mais 6% ou 7% ao ano, dependendo do valor do imóvel financiado. Essa operação engloba imóveis de até R$ 400 mil. Um prêmio extra ainda poderá ser pago dependendo da avaliação de risco que for feita da carteira de crédito. Os contratos de financiamento da Caixa serão transformados em títulos de investimento, os chamados certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), pela securitizadora Gaia. Procuradas pela reportagem, Caixa e Gaia informaram que não comentariam a operação.

 Maior financiadora do setor imobiliário no Brasil, a Caixa tem um total de R$ 117 bilhões em recebíveis, segundo dados do balanço da instituição. Por isso, o banco vem fazendo algumas experiências de venda dos seus contratos de financiamento para ampliar sua capacidade de empréstimo.

 Em março, a Caixa testou a venda de R$ 230 milhões em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) para investidores de varejo, com aplicação mínima de R$ 10 mil. Foi o primeiro teste que um banco fez de vender seus contratos de financiamento para reciclar o funding imobiliário. Porém, a iniciativa esbarrou na dificuldade de distribuição desse tipo de produto na rede de agências bancárias. As pessoas físicas compraram apenas metade do volume ofertado. Em geral, são os investidores de alta renda que têm comprado os recebíveis imobiliários, o que limita a revenda desses papéis pelos bancos para um público mais amplo.

 Para complementar a securitização de recebíveis, os bancos estão neste momento trabalhando na criação de um papel para captar recursos para o financiamento imobiliário, o chamado covered bond. Usado na Europa, o título tem como lastro contratos imobiliário, além da garantia do banco.