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02/02/2015

Sustentabilidade vence a guerra pela moradia

"Cbic"
02/02/2015

Valor Online

Sustentabilidade vence a guerra pela moradia

Nossas cidades, sobretudo as áreas metropolitanas, estão se transformando em praça de guerra, no confronto entre polícia e moradores envolvidos em frequentes episódios de invasão de edifícios e até de parques públicos. Conflitos com os sem-teto vão se repetir e as cidades brasileiras vão virar campo de batalha se não for resolvido, com urgência, o problema da falta de moradia.

 As maiores dificuldades para eliminar o déficit habitacional brasileiro, de 5,8 milhões de moradias, são a escassez e os elevados custos dos terrenos e da infraestrutura, sobretudo nas grandes cidades. A opção por construções populares de um único andar, sequer geminadas, agrava esse quadro. Por que subutilizar terrenos caros e raros, elevando ainda mais os custos da infraestrutura?

 Alternativa promissora para solução do problema é implantar edificações verticalizadas nas próprias favelas. O caminho é promover a permuta de habitações situadas em áreas planas dessas comunidades por apartamentos a serem edificados no mesmo local, em prédios, por exemplo, de dez ou doze andares.

 A verticalização reduz custos e traz melhor aproveitamento dos terrenos e da infraestrutura  

 Mas há espaço suficiente nesses territórios para abrigar o número de edifícios necessários para se vencer o déficit habitacional? Segundo o Censo de 2010 do IBGE, a população brasileira que mora em favelas é portentosa. Eram 11,4 milhões de pessoas vivendo em 3,2 milhões de domicílios (média de 3,56 habitantes/domicílio), envolvendo 323 municípios e 6.329 aglomerados subnormais, tendo à frente São Paulo, com 2.715.067 habitantes, e Rio, com 2.023.744.

 A surpresa é que 52,5% dessas moradias estão em áreas planas. E do total, 64,6%, isto é, 2.081.977 habitações, contam apenas com um andar, demonstração eloquente do elevado grau de subutilização dos terrenos que ocupam.

 É possível eliminar a totalidade do déficit habitacional do país, de 5,8 milhões de moradias, utilizando apenas 15% da área ocupada pelas habitações das favelas, ou 30% da área plana desses territórios, supondo a construção de prédios com cerca de 12 pavimentos.

 Os espaços remanescentes, 85% do total, poderiam receber importantes melhorias, como novo traçado viário, iluminação pública, infraestrutura social (creches, escolas, postos de saúde etc.) e obras de saneamento de baixo custo, como mini-estações de tratamento de esgoto.

 O ganho ambiental e de segurança seria imenso, oferecendo as novas habitações à população que reside em encostas, nascentes, morros, várzeas e demais áreas de proteção ambiental. Os moradores receberiam títulos de propriedade, importante para o fortalecimento da cidadania e autoestima.

 Muitas grandes favelas localizam-se em regiões bem providas de transporte e próximas de áreas com maior oferta de serviços e empregos. Assim, a verticalização reduz o custo da infraestrutura, aumenta as oportunidades de inserção produtiva e de atendimento social.

Além da verticalização, que reduz custos e traz melhor aproveitamento dos terrenos e da infraestrutura, deve-se atentar também para os custos dos materiais de construção, da mão de obra e para o poder aquisitivo dos moradores.

 A reciclagem de entulho surge como importante alternativa para reduzir custos e elevar os rendimentos das famílias. Com o entulho podem ser produzidos artefatos pré-moldados, tijolos, telhas, postes, guias e sarjetas. São elementos de uma tecnologia já dominada de industrialização da construção civil que simplifica, acelera e economiza.

 A reciclagem de entulho é atividade que aumenta as oportunidades de trabalho e os rendimentos das famílias residentes, que poderão participar da construção dos novos prédios. Todos esses fatores contribuem para reduzir os custos das moradias.

 Esses custos podem ser bem mais baixos. Nos edifícios construídos sob coordenação do MTST em Taboão da Serra, com o mesmo custo de apartamentos de 39 m2 do Programa Minha Casa Minha Vida, foram concluídos e entregues apartamentos de 63 m2, com três dormitórios. É um ganho de 50%! Por esse sistema, em vez de 3,4 milhões de moradias, poderiam ter sido construídas 5,7 milhões, isto é, 2,3 milhões a mais, o que equivale a 40% do déficit habitacional do país.

 Parte do sucesso deve-se à doação do terreno pela prefeitura. Isso reforça a ideia de utilizar áreas das favelas permutando habitações lá existentes por apartamentos novos e oferecendo ao morador, como atrativo adicional, o título de propriedade.

 O Programa Minha Casa Minha Vida, em cinco anos (desde 2009), viabilizou a contratação de 3,4 milhões de moradias aplicando R$ 216,69 bilhões. Portanto, o déficit habitacional pode ser eliminado aplicando-se o mesmo volume de recursos se as habitações custarem 40% menos, o que é possível apenas com a eliminação dos custos de obtenção dos terrenos. Com as demais economias mencionadas, a redução de custos será necessariamente maior.

 Pelas PPP (Parcerias Público Privadas) empresas podem transferir tecnologia e assegurar treinamento para desenvolver esse modelo, garantida a participação de todos os agentes nos processos decisórios e nos frutos do trabalho coletivo.

 A remuneração dos parceiros privados pelos investimentos que aportarão virá da exploração comercial dos estabelecimentos ou dos espaços a serem instalados nos andares térreos dos novos prédios, da manutenção de vias e da exploração da Central de Reciclagem de Entulho. É conveniente também que o parceiro privado cuide da manutenção das áreas comuns dos prédios.

 Movimentos sociais e outras entidades, ligados à questão habitacional, podem ter papel de destaque como protagonistas dessa mudança de paradigma.

 É possível, portanto, oferecer moradia digna à população, dentro de seu alcance econômico, mitigando o sofrimento a que se acha submetida.

 Em suma, há soluções sustentáveis para vencer o déficit habitacional, em prazo relativamente curto, com grandes ganhos ambientais e sociais. A paz é possível.

 Sabetai Calderoni é urbanista, economista e membro do Conselho Superior de Meio Ambiente da Fiesp.  

 José Pedro Santiago é agrônomo e membro do Conselho Superior de Meio Ambiente da Fiesp. 

 
 


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