Demanda aquecida pressiona os preços os imóveis comerciais

 O segmento de imóveis comerciais, mais especificamente o de edifícios de escritórios, registrou recorde em 2011, na região metropolitana de São Paulo: teve o maior número de empreendimentos lançados (60), maior número de unidades (13.042), maior número de área total construída (1.192.000 m²), maior valor da história por metro quadrado de área útil (US$ 5.521,00/m² útil) e também maior Valor Geral de Vendas (VGV) no lançamento, que totalizou US$ 3,23 bilhões, praticamente o dobro do apresentado em 2010, conforme levantamento feito pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio(Embraesp).

 "A expectativa é de que os números de 2012 se aproximem dos alcançados ano passado e dos registrados em 2010, e que o preço médio fique mais próximo ao de 2010 que foi de US$ 4.520,00 por m2/útil", avalia Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Ele acredita que o mercado deverá manter a tendência observada nos últimos três anos de diversificação das localizações dos prédios de escritórios, migrando dos tradicionais pontos de concentração de imóveis comerciais para bairros menos explorados. Pompéia alerta para a necessidade de o mercado ficar atento à tipologia dos lançamentos, cujo excesso de um mesmo perfil pode resultar em falta de liquidez em determinado segmento, como o dos conjuntos de pequeno porte, que foram maioria no ano passado.

 O mercado de escritórios de São Paulo tem cerca de 9 milhões de metros quadrados de área locável, que vão desde prédios de altíssimo padrão, nas regiões nobres da cidade, até imóveis de qualidade que não é considerada corporativa. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da Jones Lang LaSalle, quando se considera apenas os imóveis de qualidade corporativa essa área cai para em torno de 2,5 milhões de metros quadrados distribuídos em 12 principais regiões.

 Nos escritórios de alto padrão, a taxa de vacância observada no primeiro trimestre deste ano foi de 11,9%, mas, segundo Rosa, a vacância real ajustada seria em torno de 8%, porque muitos desses imóveis vazios já estão com contratos de locação fechados.A quantidade de prédios prontos na cidade ainda não atende à demanda, observa Rosa, o que pressiona os preços de locação e de venda. "As negociações mais caras estão rodando entre R$ 13 mil e R$ 15 mil por metro quadrado para venda. Em 2005, os valores estavamentre R$ 5 mil e R$ 6 mil/m²", compara.

 O Índice Geral do Mercado Imobiliário-Comercial (IGMI-C) do Instituo Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas, mostra que a taxa de retorno total dos imóveis comerciais no primeiro trimestre deste ano teve alta de 4,35% sobre o trimestre anterior.No mesmo período, a taxa anualizada de retorno de capital ficou em 17,38%, mostrando queda emcomparação a igual período do ano passado (22,8%). Paulo Picchetti, superintendente de estatísticas públicas do Ibre, atribui essa queda, principalmente, ao decréscimo na taxa de valorização de preço. "Acreditamos que seja uma acomodação dos preços, que subiram muito ao longo de 2009, 2010 e início de 2011. Embora estejam se acomodando em um patamar que ainda é bem alto, não estão mais mantendo o ritmo de crescimento que tiveramnos dois anos anteriores", avalia.

 "Entendemos que o mercado inteiro está umpouco mais lento", diz Fernando Belloube, diretor de capital markets da Cushman & Wakefield. Ele não acredita que os valores de locação caiam porque as taxas de vacância continuam baixas e não há histórico de redução do valor nominal de locação com taxa de vacância abaixo de 15%. "O que poderá acontecer é termosumaabsorçãoumpouco mais lenta e a taxa de vacância subir um pouco." Fernando calcula que os proprietários estão conseguindo capturar mais valor na venda do que na locação, e esse cenário deve permanecer. "Se a economia voltar a andar talvez tenhamos uma valorização dos ativos para os atuais proprietários".

 Na verdade, mesmo com crescimento inferior, os valores dos aluguéis continuam em alta. Pesquisa feita pela Cushman & Wakefield mostra que São Paulo teve uma valorização de quase 34% nos aluguéis de escritórios de alto padrão no primeiro trimestre deste ano, em relação ao mesmo período de 2010, e fechou com o valor médio de locação mais alto do Brasil, superando a média de R$ 123,70 por m²/mês nas regiões chamadas de prime, que incluem os Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Faria Lima e Avenida Paulista. Desde 2009, era o Rio de Janeiro que liderava o ranking de locação mais cara do país para alto padrão.

 "Observamos que isso veio por conta do aquecimento da demanda. As empresas precisam de espaço para expandir suas operações e não existe oferta compatível, o que fez com que os preços registrassem alta", analisa Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield. Além disso, ela destaca que, no ano passado, e início de 2011, vêm sendo colocados no mercado empreendimentos de alta qualidade, edifícios mais modernos, que atingem preços de locação superiores. O volume de edifícios classeAentregue no primeiro trimestre em São Paulo somou 111 mil m² e ultrapassou o total colocado no ano passado nessas principais regiões (108 mil m²).

 Na avaliação de Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis do Brasil a tendência é de estabilização de preços, porque a entrega de novos edifícios comerciais nos próximos cinco anos será maior que a realizada nos últimos cinco anos, mas tudo vai depender da demanda. "Não vamos esquecer que o Brasil está passando o pior dessa crise internacional, que é muito forte, mais ou menos incólume. O crescimento é inevitável" afirma. Como exemplo, ele cita o caso da própria Richard Ellis que ocupavaumandar deumedifício comercial, depois alugou outros dois andares e, recentemente, mudou-se para um escritório no bairro do Morumbi, com uma laje de quase 2 mil m² em um só andar. "Nosso volume de negócios cresceu 600% em cinco anos."

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 "Tendência é de estabilização de preços com a entrega de novos edifícios comerciais nos próximos cinco anos, que será maior do que a dos últimos cinco anos"

 Walter Cardoso Presidente da CB Richard Ellis do Brasil

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 VALORIZADO

 Taxa de retorno sobre imóveis comerciais no primeiro trimestre teve alta de 4,35%

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 ALTA

 O aluguel de imóveis comerciais de alto padrão subiu no trimestre 34%