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20/09/2012

Caixa e BB projetam superar meta de 2,4 milhões de imóveis

"Cbic"
20/09/2012 :: Edição 405

Jornal Valor Econômico – 20/09/2012

CAIXA E BB PROJETAM SUPERAR META DE 2,4 MILHÕES DE IMÓVEIS

Mesmo com o apetite do Banco do Brasil, que pretende ganhar mercado dentro do Minha Casa, Minha Vida, a liderança da Caixa Econômica Federal no continua inabalada. A Caixa responde por cerca de 95% das unidades habitacionais entregues pelo programa. Até agosto, a segunda fase do programa do governo federal (que começou nos primeiros meses de 2011) havia entregue 895 mil unidades, que correspondem a um valor total investido de R$ 87 bilhões.

Vamos fechar este ano com mais de um milhão de unidades, crava o vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte. Para 2014, a meta do governo é de 2,4 milhões de unidades entregues. A superação da meta é uma possibilidade real. A Caixa ainda tem perto de 496 mil unidades na fila, esperando aprovação.

Em 2012, em média, 71% dos financiamentos feitos pela Caixa usaram recursos do FGTS (Minha Casa, Minha Vida e crédito tradicional). O restante foi feito com recursos de poupança.

Nem a Caixa nem o Banco do Brasil falam sobre os resultados financeiros do programa e limitam-se a dizer que não perdem dinheiro. O programa não é um diferencial de rentabilidade para o banco, mas não tomamos prejuízo, afirma Urbano.

Entramos nesse negócio de olho em uma grande oportunidade, além de cumprir o papel de banco público de apoiar o crescimento do país, pondera Gueitiro Matsuo Genso, diretor de crédito imobiliário do BB. Segundo ele, há um ganho expressivo no segmento de pessoas físicas, já que dos 56 milhões de clientes do banco, mais de 50 milhões têm renda de até R$ 5 mil, faixa superior do programa. Quando esses clientes precisam de uma solução para financiamento, podemos oferecer o Minha Casa, Minha Vida, diz.

Na faixa 1 do programa, com renda familiar de até R$ 1,6 mil e que usa recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o banco atua praticamente como um prestador de serviços, fazendo a administração de recursos do fundo e repassando os valores às construtoras. Como o banco não assume o risco da operação, a inadimplência é coberta pelo Tesouro Nacional – o imóvel não fica em nome do mutuário até a quitação do programa.

Nas faixas 2 e 3, cuja renda familiar vai até R$ 5 mil, o banco de fato faz um empréstimo bancário, recebendo um percentual fixo (spread) sobre os custos do FGTS – que é quem fornece recursos para operação – de 3% mais a variação da taxa referencial (TR). Os atrasos nesses casos são assumidos, portanto, pelas instituições financeiras, corroendo parte do lucro.

Os atrasos até 90 dias estão entre 4% e 5%, segundo apurou o Valor. Após 90 dias, a taxa cai bastante, para algo entre 1% e 2%, percentual próximo da média do crédito imobiliário tradicional, já que o mutuário tem medo de perder o imóvel, alienado para a instituição durante o contrato.

Para Urbano, uma explicação possível para a baixa inadimplência do programa é que o mutuário enxerga a fatia subsidiada do financiamento como um patrimônio que ele já conquistou, e que tem a perder caso deixe de pagar. Outro fator que beneficia o pagamento em dia é que a prestação do programa diminui ao longo do tempo.

Mas há custos que competem com a parcela do imóvel. A taxa de condomínio, por exemplo, é uma novidade para muitas famílias e chega a atingir R$ 150, quase metade da parcela do empréstimo. As prestações dos financiamentos nas faixas 2 e 3 ficam entre R$ 300 e R$ 500 por mês. Na faixa 1, é de aproximadamente R$ 50. Além disso, para muitos mutuários, é a primeira vez que eles pagam contas de água e luz.

A idade média de quem financia a casa por meio do programa também tem caído. Na Caixa, hoje, 58% dos tomadores têm até 35 anos de idade. No ano passado, essa fatia era de 45%.

O programa é visto como o primeiro que de fato conseguiu atender a faixa de baixíssima renda. A Caixa afirma que as próximas contratações devem se concentrar na faixa de até R$ 1,6 mil de renda mensal. Hoje, 43% das unidades contratadas no programa estão nessa faixa. Até 2014, Urbano estima que o percentual será de 60%.

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