Caderno Imobiliário

Matérias – Caderno Valor Econômico 31/10/2013

Plano em construção

Por Yan Boechat

Após um período marcado por fortes ajustes de oferta frente a uma demanda decrescente, como em 2012, o mercado imobiliário brasileiro está experimentando um crescimento vigoroso neste ano, com resultados que surpreenderam até mesmo as projeções mais otimistas. Praticamente todos os indicadores econômicos do setor mostraram que os seis primeiros meses do ano foram absolutamente positivos, tanto no volume de lançamentos de imóveis novos assim como nas vendas.

De acordo com o Secovi, o volume de imóveis comercializados nas 12 principais regiões metropolitanas do país cresceu 11% de janeiro a maio de 2013 em relação ao mesmo período do ano passado. Em São Paulo, que representa mais de 50% do mercado nacional, a expansão chegou a 35%. "O crescimento no primeiro semestre foi tão forte que acreditamos que, ao contrário da tradição, os seis meses finais do ano não irão superar os seis primeiros", diz Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

A explicação para essa retomada do setor está em equilíbrio, acreditam os principais atores deste mercado, que ganhou uma nova dimensão no país na última década. Enquanto 2011 e 2012 foram marcados pelo fato de os incorporadores terem colocado o pé no freio dos lançamentos para conseguir adequar a oferta à demanda, agora, acreditam eles, é hora de retomar o crescimento. Juntas, as companhias que atuam no mercado paulista colocaram no mercado mais de R$ 9 bilhões em imóveis novos no primeiro semestre, um aumento de cerca de 60% em relação ao primeiro semestre de 2012.

O preço médio do metro quadrado, que chegou a R$ 7,8 mil em junho, teve crescimento de menos de 10% no período. "São números fortes, mas mais do que recuperação do setor, quando comparados com as vendas, mostram que é um momento de maior equilíbrio no mercado, diferentemente do que vimos em anos anteriores", diz o presidente da Gafisa, Duílio Calciolari.

A demanda, de fato, respondeu. No primeiro semestre de 2013 foram vendidos o equivalente a R$ 10,7 bilhões apenas em São Paulo, um crescimento de 65% sobre os números do mesmo período de 2012. Mesmo em valores ajustados pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), o volume de vendas do primeiro semestre foi o maior registrado nos últimos dez anos. Pela primeira vez, desde 2010, as curvas de lançamentos e vendas voltaram a se encontrar. "Mais importante do que o crescimento é o equilíbrio, estamos vendo um mercado mais maduro, com menos especulação e mais estabilidade", diz Rodrigo Martins, diretor comercial da Rossi. "Ainda há muito espaço para crescer, precisamos lembrar que a relação do crédito imobiliário com o PIB ainda é muito baixa no Brasil e continuamos a ter uma grande demanda", diz o executivo.

Mesmo com a expansão acelerada dos últimos anos, quando o volume de crédito para aquisição de imóveis cresceu de R$ 1,2 bilhão para R$ 54 bilhões em dez anos, o financiamento imobiliário ainda representa apenas 7,4% do PIB brasileiro. Entre os Brics, só Índia e Rússia têm relação menor. Na China o financiamento imobiliário representa 14% do PIB, enquanto na África do Sul ele é de 24%. Na comparação com países desenvolvidos, a distância é muito maior. Canadá, Espanha, Portugal ou Inglaterra, por exemplo, têm um volume de financiamento imobiliário que corresponde a mais de 60% de seus respectivos PIBs. "É por isso, mesmo com o aumento dos preços nos últimos tempos, que falar em bolha no Brasil é algo muito delicado, ainda temos uma demanda imensa, uma taxa de inadimplência que não chega a 2% e a maior parte dos compradores são clientes finais, não investidores", afirma Basílio Jafet, presidente no Brasil da Fiabci, a Federação Internacional do Mercado Imobiliário.

"Não existe bolha, os imóveis subiram de preço, mas eles estavam muito baratos e, além disso, a maior parte de quem compra não é investidor de curto prazo", diz Alessandro Vedrossi, diretor executivo de incorporação e negócios da Brookfield. Com bolha ou sem bolha, o fato é que os preços dos imóveis vêm crescendo ano a ano, mesmo nos momentos de retração do mercado, como em 2011 e 2012. Entre o primeiro semestre de 2003 e o primeiro semestre de 2013, o preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo cresceu quase 200%, pulando de R$ 2,7 mil para R$ 7,8 mil. No mesmo período, o IPCA acumulado ficou abaixo de 80%. Ao mesmo tempo, o tamanho médio dos apartamentos vem caindo. Em 2004, por exemplo, um típico apartamento de dois quartos tinha em média 60,6 metros quadrados. Este ano, o espaço médio oferecido ao morador é de 55,9 metros quadrados. Apenas 3,5 metros quadrados maior do que um apartamento de um quarto em 2004, que em 2013 foi reduzido para 45,8 metros quadrados.

Enquanto no primeiro semestre do ano passado as construtoras colocaram no mercado cerca de R$ 400 milhões em apartamentos de um só dormitório, no mesmo período de 2013 esse valor ficou perto dos R$ 2 bilhões.

Mais de 4 mil unidades de apartamentos com essa característica foram vendidos nos seis primeiros meses do ano. Apenas imóveis com dois dormitórios, os campeões de venda, foram mais comercializados que os de um quarto. "O segmento teve um desempenho de vendas muito bom no período, mas houve espaço também para imóveis maiores", diz Eric Alencar, diretor financeiro da Cyrela. Mesmo os imóveis de três e quatro dormitórios, que sofreram reduções drásticas de venda nos últimos anos, voltaram a atrair os compradores.

A explosão dos imóveis de um dormitório passa pelas mudanças sociais pelas quais o país vem experimentando nos últimos anos, mas não só. "Percebemos que há uma migração do investidor, que antes apostava nas salas comerciais, e agora está acreditando que apartamentos pequenos podem ser um bom negócio para gerar renda", diz Cláudio Bernardes, presidente do Secovi.

A aposta do setor é de que em 2014 o mercado imobiliário do país continue seu ciclo de expansão. "O fato de ser um ano eleitoral não é mais motivo de preocupação", diz Duílio, da Gafisa.

Fundos imobiliários sofrem com juros em alta e perdem 11%

Por Roseli Loturco

Tidos como importantes instrumentos de captação de recursos para as empresas e alternativa de investimento de longo prazo, os fundos imobiliários sofreram um revés neste ano. O bônus capitalizado em 2012 e início de 2013 com a trajetória de redução da taxa básica de juros (Selic), que havia criado uma atratividade adicional a investidores em busca de maior rentabilidade, renda periódica e isenção de impostos, se desfez de maio para cá.

A volta do movimento de alta da Selic foi um dos motivos do chacoalhão que os gestores levaram. O outro foi o aumento do índice de vacância, em 8%, que começa a ser percebido nos prédios comerciais em cidades como Rio e São Paulo, efeito direto da redução do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), que diminui a capacidade das empresas de alocar espaços. "Com a elevação da taxa de juros, os produtos apresentaram volatilidade importante. Ao mesmo tempo, o principal ativo, que é o aluguel, ficou em um momento mais complexo em relação à composição de preços", diz Carlos Massaru Takahashi, presidente do BB DTVM. O cenário macroeconômico ruim levou os fundos a perder parte de sua atratividade, pois passaram a remunerar menos o investidor. O Ifix, principal índice do setor negociado em bolsa, está negativo em 11% até setembro.

Apesar das controvérsias, o volume total de negociações dos fundos imobiliários até setembro foi de R$ 6,39 bilhões, recorde e quase que o dobro que o aferido em 2012 (R$ 3,59 bilhões). Isso só foi possível devido ao forte ritmo de negociações mantido até maio, quando a taxa de juros ainda estava em 7,5% ao ano. De lá para cá o volume mensal caiu de R$ 971 milhões para R$ 471 milhões. "Também não tivemos um volume de IPOs (oferta pública inicial, que chegou a R$ 8,3 bilhões até setembro, ante os R$ 14, 02 bilhões em 2012) muito expressivo. O crescimento da indústria de fundos foi tímido neste ano", analisa Takahashi, que vê, no entanto nessa indústria um potencial enorme para crescer para viabilizar incorporações de cidades fora do eixo Rio-São Paulo. "Há oportunidades para os fundos de renda se atrelarem a investimentos em cidades com crescimento mais acelerado de 500 mil a 1 milhão de habitantes", diz Takahashi.

O que se espera é que os próximos lançamentos venham com estruturas diferenciadas. Para conquistar o investidor, os FII terão que oferecer garantias de renda maior. "Entre 8% e 10% ao ano será o retorno mínimo esperado sobre o ativo. Para isso, os fundos terão que contemplar operações estruturadas (CRI e LCI)", diz Carlos Ferrari, sócio da N, F & BC Advogados. Ainda é muito incipiente a presença de CRIs nos fundos atuais. "Esse é um mecanismo de securitização eficiente, que pulveriza e mitiga riscos", avalia Ferrari, que participa na estruturação de um fundo de R$ 1 bilhão, que deve vir a mercado até dezembro. Trata-se de um edifício comercial triplo A, gerador de renda, localizado no Rio.

Tido como exemplo bem-sucedido pelo mercado, o BC Fund (BTG Pactual Corporate Office Fund) é o maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil e o preferido dos especialistas. Com PL de R$ 3,3 bilhões, em julho, o fundo investe em 15 ativos diferentes, todos comerciais, e pratica o que chama de gestão ativa do investimento – com alavancagem em CRI e LCI. "Os fundos que não têm gestão ativa dependem só de um ativo, o que deixa o investidor mais exposto aos efeitos da taxa de juros. Na gestão ativa, nós antecipamos o comportamento do mercado o que nos dá previsibilidade e bom fluxo de caixa", diz Marcelo Fedak, chefe de Real Estate do banco BTG Pactual. Apesar do valor de mercado (R$ 2,6 bilhões) do fundo estar menor do que o PL, para quem comprou a cota no IPO, em 2010, por R$ 100, tem um papel que hoje vale R$ 137. "Há um certo descompasso entre a reavaliação do PL, que acontece uma vez ao ano e o valor de mercado, que segue o humor do investidor. Da última avaliação, em maio, para cá já fizemos aquisições que não aparecem no PL ainda", diz Fedak, que contabiliza 18 mil investidores no BC Fund, sendo 200 institucionais. O fundo apresenta rentabilidade média mensal de 0,95% e distribui 8,5% ao ano só de dividendos. Fedak diz que os fundos que vierem a mercado em 2014 terão de trazer taxas de retorno maiores do que as antigas. "O prêmio tem de ser superior à NTN-B de dez anos. Os prazos das garantias, no entanto, devem cair de três para um ano." O BTG Pactual possui quatro fundos listados e administra, entre investimento direto e gestão, cerca de R$ 10 bilhões – incluindo alavancagem.

Com tantas mudanças, o investidor deve ficar atento à qualidade das informações que o gestor fornece ao mercado e não entrar em movimento de manada, alerta Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. Para ilustrar, ele usa como exemplo a diferença na prestação de contas dos dois maiores fundos do país. "O último relatório divulgado do fundo Kinea, do banco Itaú, é um horror. Muito mal feito. Faltam informações essenciais. Já o do BC Fund, do BTG, está ótimo. Tem tudo o que o investidor precisa saber. Além disso, eles fazem reuniões com os cotistas, tem RI. É excelente", avalia.

É certo que essa indústria amadureceu muito nos últimos 20 anos, desde a lei 8.669, de 1993. Mas foi a Instrução 472 a mais importante, pois em 2008, regulou e trouxe vantagens tributárias para emissores e investidores. Hoje a oferta é mais ampla. São mais de 200 fundos em 12 modalidades diferentes, o que permite fazer a comparação de performance e resultados apresentados entre eles. "O investidor consegue tomar decisões mais balanceadas. O mercado encara este como o primeiro ciclo a se fechar. O próximo será das operações estruturadas", diz Arturo Profili, sócio da gestora de fundos Capitânia. Se comparada, no entanto, com a indústria de fundos imobiliários dos EUA, ainda há muito a caminhar. Os americanos movimentam mais de US$ 1 trilhão em ativos e possuem 50 milhões de investidores. Por aqui, são pouco mais de 101 mil pessoas físicas. Apesar de pequena, comparada à americana, há quem arrisque dizer que há fôlego para o PL dos fundos brasileiros triplicar em cinco anos. "A expectativa é que o patrimônio da indústria atinja os R$ 100 bilhões, ou seja, avance cerca de 30% ao ano", diz Profili, que deve participar do lançamento de seu primeiro fundo imobiliário em janeiro "Será um fundo de renda com taxa de retorno de 1% ao mês e ativos em CRI. Começa com R$ 100 milhões e deve se estabilizar em um PL de R$ 500 milhões."

Financiamentos registram recorde, mas ainda têm espaço para crescer

Por Paulo Vasconcellos

O crédito imobiliário atingiu níveis inéditos no Brasil, mas ainda tem espaço para crescer. Impulsionado pelas taxas de emprego e pelas políticas de geração de renda, a modalidade de financiamento garante pontos importantes para que o desempenho da economia brasileira se mantenha positivo. Há uma década movimentava apenas R$ 5 bilhões por ano, desempenho hoje de apenas um mês. O resultado é que já representa 7,7% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, com expectativa de passar a barreira dos 10% em dois anos.

Potencial existe. No México, que tem metade da população brasileira, o crédito imobiliário tinha atingido 9,1% do PIB em 2011. No Chile, com apenas 17 milhões de habitantes, representava 11,5%. Na Itália, um país de 60 milhões de pessoas, equivale a 22,9% da economia. Na Alemanha, com pouco menos de 82 milhões de habitantes, representa 45%. O Brasil perde hoje na comparação até com a África do Sul, com pouco mais de 50 milhões de moradores, mas um crédito imobiliário que chega a 24% do PIB.

A Caixa Econômica Federal, que lidera o segmento com 70% de participação, atingiu a marca de R$ 100 bilhões de crédito imobiliário em agosto. A perspectiva do banco é fechar o ano com R$ 130 bilhões liberados. A expectativa de crescimento do segmento, que era de 20%, já atingiu 30%. São Paulo, com R$ 27 bilhões, consumiu 26% do crédito imobiliário da Caixa. Em toda o Sudeste foram liberados R$ 49 bilhões ou 47% do total. O Nordeste, com 20%, impulsionado principalmente pelo programa Minha Casa, Minha Vida, já movimenta o mesmo volume da região Sul, que também ficou com 20%. O Centro-Oeste e o Norte dividiram os outros 13%.

A distribuição dos recursos por faixa etária mostra uma mudança no perfil do cliente. Nada menos de 44% da carteira de crédito imobiliário da Caixa fica com tomadores de empréstimo de até 35 anos, um percentual que este ano cresceu para 57%. Outros 24% têm entre 36 e 45 anos, 13% estão na faixa entre 46 e 55 anos e 6% tem mais de 56 anos. Nada menos de 91% têm renda de até seis salários-mínimos. A curva de inadimplência tem variado entre 1,5% a 1,6%. O crédito imobiliário da Caixa usa recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), composto também pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

"Esse desempenho é explicado por um conjunto de fatores, como a taxa de juros mais confortável e os prazos de pagamentos mais atrativos, mas não dá para esquecer que agora o setor começa a atingir o patamar em que deveria estar há muito tempo se o sistema habitacional não tivesse ficado estagnado. Estamos caminhando para um crescimento sustentável do crédito imobiliário, com taxas menores, mas estabilizadas de evolução, e uma curva baixa e estável de alienação fiduciária", diz José Urbano Duarte, vice-presidente de habitação da Caixa.

O crédito imobiliário do Banco do Brasil atingiu em junho R$ 17,3 bilhões – expansão de 76,3% em 12 meses. O destaque é a carteira de pessoa física, que encerrou o período com saldo de R$ 13,7 bilhões – com crescimento de 78,8% em um ano – em 39.596 operações contratadas. Em relação ao volume contratado no semestre, as pessoas físicas responderam por R$ 5,2 bilhões,enquanto as jurídicas representaram R$ 4,1 bilhões. No semestre, o BB alcançou a marca de 170 mil unidades habitacionais contratadas nas faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida, sendo 85.192 unidades para famílias com renda familiar mensal de até R$ 1,6 mil.

O crédito imobiliário para pessoa física também é o destaque do Santander. A carteira do banco é de R$ 24 bilhões. Nada menos de R$ 15 bilhões foram destinados à pessoa física. A atuação do banco nesse segmento se concentra em São Paulo e Pernambuco, com 34% do volume de negócios da instituição no segmento. "O mercado está bom. Os preços caíram, mas agora estão estabilizados. A expectativa é de crescimento neste ano", diz Gilberto Abreu, diretor-executivo de negócios imobiliários.

A participação do crédito imobiliário na carteira total de crédito para pessoas físicas do Itaú Unibanco passou de 9,8% no 1º trimestre de 2012 para 13,6% no 2º trimestre de 2013. O resultado evidencia o foco do banco nessa modalidade de financiamento. O Itaú tem hoje a maior carteira de crédito imobiliário entre os bancos privados, composto basicamente de recursos da caderneta de poupança. No fim do segundo trimestre de 2013, o saldo da carteira de crédito imobiliário, incluindo créditos securitizados, atingiu R$ 29,854 bilhões. O crescimento no trimestre foi de 28,7% em comparação com o mesmo período de 2012. A carteira de pessoas físicas, que totalizou R$ 21,161 bilhões, apresentou evolução de 30,6% na comparação com o ano anterior. A carteira de pessoas jurídicas fechou o mês de junho com R$ 8,693 bilhões.