Déficit habitacional e baixa inadimplência afastam bolha

15/12/2011 :: Edição 237

Brasil Econômico/BR 15/12/2011

Para especialistas, aumento recente dos valores dos imóveis é reflexo da alta demanda reprimida no país

O Brasil corre riscos de bolha no setor imobiliário? No cenário de hoje, absolutamente não, apontam especialistas no segmento.
As altas de preços, verificadas ao longo dos últimos anos, são vistas apenas como reflexo de um setor que ficou durante anos parado e que agora encontra vias de realinhar os preços brasileiros a níveis internacionais.
Em geral, bolhas não são de fácil identificação. Contudo, estudo feito pela MB Associados para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indica que, no caso brasileiro, uma sinalização poderia se dar pela situação macroeconômica fora de controle ou um sistema financeiro desregulado – dois fatores bem equalizados na atual conjuntura doméstica. O estudo conclui que o Brasil ainda está numa fase em que a demanda parece ser a razão da evolução dos preços no mercado imobiliário.
Há consenso na visão de que a estabilidade macroeconômica do país foi essencial para a virada observada nos últimos seis anos na construção civil como um todo no país, em particular o segmento da habitação. Antes disso, o Brasil viveu cerca de 20 anos de estagnação, o que depreciou os preços no setor imobiliário. O ano de 2003 pode ser considerado um ano de fundo do poço setorial, quando o PIB da construção civil registrou retração de 5,5%.
Para o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, o aquecimento econômico e a melhora no crédito e na renda trouxeram oportunidades de recuperação de preços. "Hoje os preços do mercado imobiliário estão onde deveriam estar, não se trata de bolha. E como tendência vemos continuidade na alta, mas agora o ritmo de crescimento é outro, mais vegetativo". Depois do crescimento de 11,5% em 2010, a Cbic estima que o PIB da construção civil deve crescer 4,8% neste ano e em 2012.
O presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação do estado), João Crestana, vai na mesma linha ao falar em recomposição de preços. "São Paulo recuperou preços em relação aos anos 90 e hoje está no mesmo patamar de cidades como Toronto, Barcelona e Lisboa. Claro que temos exceções de preços fora da curva, como um apartamento na Vieira Souto, no Rio, mas na média o que houve foi recomposição de preços".
A análise de alguns números também sinaliza a inexistência de bolha imobiliária por aqui. A relação crédito imobiliário x Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil é de 5,1%, segundo dados da Cbic. Ao se comparar com outros países fica visível a possibilidade de expansão local: México (12,5%), Chile (14%), África do Sul (30,6%), Alemanha (40%) e Estados Unidos (72,7%). Na Suíça, por exemplo, essa relação está em 102,1%. As estimativas para o déficit habitacional brasileiro estão em torno de seis milhões de unidades, sendo 90% concentrados em famílias com até cinco salários mínimos. "Para o déficit não aumentar o Brasil precisa produzir em média 1,5 milhão de unidades/ ano e isso vem acontecendo. Hoje, inclusive,como programa Minha Casa, Minha Vida já é possível vislumbrar o déficit diminuindo", diz o diretor da Novasec, José Pereira Gonçalves.
Para o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, não dá para falar em bolha no Brasil tendo em vista que os cidadãos comprometem no máximo 30% da renda em financiamento imobiliário. "Além disso, o valor médio dos financiamentos é de 62% em relação ao valor do imóvel – é muito difícil você deixar de pagar a dívida", observa. Para efeito de comparação, os Estados Unidos chegam a financiar 120% do valor do imóvel. Mais um ponto a favor do Brasil: a inadimplência é pequena, em torno de 2% para casos de mais de três prestações em atraso.
Mas a diferença com os Estados Unidos não é apenas de alavancagem nos financiamentos. Enquanto no Brasil o cidadão faz financiamento imobiliário para comprar uma casa, nos Estados Unidos, o cenário é outro. Lá um crédito hipotecário, tendo o imóvel como garantia, pode ser usado para qualquer tipo de consumo. "Enquanto o mercado estava se valorizando não havia problema, mas quando veio a crise do subprime e os preços começaram a cair as garantias das hipotecas começaram a derreter", explica Gonçalves.
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"Hoje os preços do mercado imobiliário estão onde deveriam estar. Não se trata de bolha. Como tendência, vemos continuidade da alta, mas agora em outro ritmo, mais vegetativo
José Carlos Martina
Vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)