Fundos e securitização

  A indústria da construção civil vem batendo sucessivos recordes nos últimos tempos, o que é muito bom para o País, visto que é grande geradora de riqueza e também para os brasileiros – que passam a ter acesso ao seu primeiro imóvel.

 O forte crescimento foi sustentado quase integralmente por recursos oriundos da velha e conhecida (sem nenhum demérito, simplesmente constatação) caderneta de poupança. Para manter esse ritmo de crescimento, o setor precisará de novas fontes de recursos, pois estudos técnicos demonstram que a velocidade de crescimento da produção imobiliária no País émaior do que a capacidade da caderneta de financiá-la.

 É aí que entram a securitização, por intermédio da emissão de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e os fundos de investimentos imobiliários (FII). Esses instrumentos, ainda tímidos se comparados aos grandes volumes da indústria, encontram-se no início de sua franca expansão.

 Com diversas decisões acertadas, o governo federal, por meio de seus agentes de mercado, permitiu que estes veículos do mercado de capitais amadurecessem e prosperassem. Somente em 2010, a indústria de fundos imobiliários emitiu um volume de R$ 3,5 bilhões e a de CRIs R$ 8,13 bilhões. Em 2011, os volumes já somam R$ 1,4 bilhão e R$ 5 bilhões, respectivamente.

 Embora já consolidados sob os aspectos técnicos e legais, os fundos imobiliários e os CRIs ainda são razoavelmente desconhecidos do grande público, tanto por parte dos desenvolvedores imobiliários (que buscam soluções de financiamento para produção), quanto por parte dos investidores (como diversificação de suas carteiras de investimentos).

 Como nos demais fundos financeiros, o imobiliário é a comunhão de recursos de diversos investidores com objetivo comum, neste caso, o de investir em imóveis. Valendo-se da capacidade de seus gestores, os fundos se tornam participantes importantes do segmento, aproveitando o bom momento de mercado e gerando grande volume de recursos para a produção imobiliária, seja por intermédio de novos projetos, seja adquirindo empreendimentos prontos propiciando assim liquidez aos empreendedores para desenvolverem novos projetos.

 Sob a ótica do investidor, os fundos imobiliários representam uma adequada alternativa para diversificação de seus investimentos. São lastreados em imóveis, o que é culturalmente relevante para os brasileiros, têm seus rendimentos isentos de Imposto de Renda, quando for pessoa física, e são tradicionalmente de longo prazo.

 Com isso, os FIIs podem proporcionar ao setor imobiliário uma importante injeção de recursos com custos e prazos apropriados. Por outro lado, também significa a possibilidade de os investidores participarem de grandes projetos imobiliários, que de forma direta, dificilmente conseguiriam.

 Adicional. Da mesma maneira que os fundos, a securitização imobiliária é igualmente importante no fornecimento adicional de recursos para a indústria da construção civil. De fato, seu papel atualmente é mais relevante que o dos fundos, não só pelo volume como também por sua prontidão.

 A securitização é a transformação de um crédito imobiliário em um valor mobiliário (CRI) emitido por companhia securitizadora, regulada e fiscalizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Este papel é livremente negociado no mercado de capitais.

 Para os desenvolvedores imobiliários a securitização representa uma forma rápida e eficiente de acessar recursos por meio do mercado de capitais. Para tanto, basta gerar o crédito imobiliário (compra e venda da unidade de um empreendimento, por exemplo) e cedê-lo a uma securitizadora, que por seu turno emitirá um CRI espelhando tais créditos. A securitizadora, por sua vez irá ao mercado captar recursos junto a investidores interessados em adquirirem papéis lastreados nessas transações imobiliárias, com estrutura de garantia adequada, prazos e taxas apropriadas.

 Como os CRIs são títulos de renda fixa, usualmente de longo prazo, indexados por índices de atualização monetária (IGPM, IPCA, INPC, entre outros) e seus rendimentos, quando pagos a investidores pessoas físicas, são isentos do Imposto de Renda, o resultado da equação é simples: estes títulos representam uma poderosa alternativa de geração de recursos suficientes para manter o ritmo de crescimento da indústria da construção.