Mercado em franca expansão

Jornal Valor Econômico/BR – 25/05/2011

mercado em franca expansão

A evolução dos financiamentos alcança todas as camadas sociais e favorece a
aquisição de imóveis novos e usados.

No início de 2010, a relações públicas Isabella Gama, 31 anos, fez uma
resolução de ano novo. Há 12 anos morando de aluguel em um apartamento de 45 m²
no bairro de Higienópolis, em São Paulo, ela decidiu que havia chegado a hora
de comprar seu próprio teto. Encontrou no bairro um apartamento de 100 m² que
custava R$ 287 mil. Isabella tinha R$ 60 mil para dar de entrada e queria
financiar o restante em trinta anos. Bateu à porta de vários bancos, estudou o
plano mais conveniente e trocou o aluguel de R$ 2 mil por uma prestação mensal
de R$ 2.800. E o valor vai caindo ao longo do tempo, diz.

Em 2010, o país registrou um milhão de histórias parecidas com a de
Isabella, uma marca histórica para o crédito habitacional brasileiro.

E o desempenho do setor segue com fôlego em 2011. Os financiamentos devem
chegar a R$ 80 bilhões, novo recorde, enquanto os bancos estimam que suas
carteiras continuem crescendo acima de 10% neste ano. Em 2007, o crédito
habitacional respondia por cerca de 2% do PIB. Está agora em cerca de 4% e
deverá dobrar, chegando a 8% até 2014, segundo os analistas. Na média, o
financiamento imobiliário responde por 5% a 7% dos ativos dos bancos privados,
percentual baixo se comparado a países da Europa, onde mais de metade da
carteira está atrelada à área imobiliária.

O ritmo das contratações deve continuar acelerado por uma razão básica: O
déficit habitacional de sete milhões de moradias
faz com que o setor tenha grande potencial, afirma Eduardo Zaidan, diretor de
economia do Sinduscon-SP. Ele estima que o PIB do segmento poderá se expandir
5,9% em 2011.

O movimento de aquisição de imóveis via crédito tem sido forte em todas as
regiões do país, tanto para apartamentos novos quanto usados. O Sudeste
continua liderando em nossos financiamentos, mas se vê participação forte do
Centro-Oeste, Nordeste e Nordeste, afirma Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco. A
demanda por imóveis novos e usados tem sido equilibrada, com pequena vantagem
para os usados, segundo Borges.

A expansão alcança todas as classes sociais. No Bradesco, 33,5% do total de
imóveis financiados vão para quem ganha entre três a dez salários mínimos,
enquanto 34% das residências compradas com crédito estão com clientes entre 10
e 20 salários mínimos; o restante (32,5%), com clientes acima de 20 salários
mínimos. Todos estão aderindo, diz Borges.

Principal agente financiador do setor de construção civil, a Caixa
Econômica Federal estima que, considerando-se todas as fontes, a
aplicação de recursos chegue a R$ 80 bilhões – 16 vezes maior que o volume
financiado em 2003. A média diária de fechamento de contratos está em 4.100,
com valor em torno de R$ 290 milhões. No ano passado, a média diária foi de
4.284 contratos e montante de R$ 273 milhões, segundo a assessoria de imprensa
da instituição.

Entre janeiro e março, a carteira de crédito
imobiliário do Santander para pessoa física totalizou R$ 7,1 bilhões,
alta de 32,5% em doze meses e 6,1% em três meses. As expectativas são muito
positivas, já que o mercado de trabalho continua bem, a renda está estabilizada
em um patamar elevado, a demanda do segmento é alta e ainda há o bônus
demográfico, que também contribui, diz José Roberto Machado, diretor-executivo
de crédito imobiliário do
Santander. O segmento responde por 8% da carteira do banco, mas há espaço para
crescer.

O crédito a veículos responde por 17% dos ativos totais do nosso banco,
enquanto o imobiliário responde por 4,5%. Não são atividades iguais e não estou
dizendo que vai chegar a esse patamar, mas mostra que há espaço para
crescimento, afirma Luiz Antonio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú-Unibanco. No primeiro trimestre, o
saldo de financiamento para pessoa física do Itaú chegou a R$ 9,2 bilhões, alta
de 15% em relação a dezembro e de 61,8% ante março de 2010.

Entre os clientes de média renda, os reajustes salariais acima da inflação e
o aumento do preço dos imóveis têm feito com que muitos financiem a compra de
um imóvel melhor e maior que o antigo. Já, no topo da pirâmide, os consumidores
de alta renda têm investido em residências de olho na remuneração mensal do
aluguel, uma forma de ampliar o portfólio de investimentos. O crédito
habitacional tem penetração em todos os segmentos de renda, diz Machado, do
Santander.

O perfil dos compradores é abrangente e reúne pessoas de todas as classes
sociais, mas há uma característica comum: a maioria está adquirindo seu
primeiro imóvel. Cerca de 95% dos financiamentos de pessoas físicas estão
ligados à primeira residência, diz Machado. No Bradesco, não é diferente: cerca
de 90% do crédito está atrelado ao primeiro imóvel. A maior demanda está na
faixa de R$ 180 mil a R$ 200 mil, para a aquisição de um imóvel de valor entre
R$ 300 mil a R$ 350 mil, afirma Borges.

O crédito habitacional em ebulição não tem apoiado apenas a compra de
imóveis novos. No Itaú-Unibanco, cerca de 80% da originação do crédito imobiliário está ligada a
imóveis usados, enquanto o restante está em residências novas. Há um movimento
muito forte em toda a cadeia, e os usados estão muito aquecidos nos últimos
meses, diz Luiz Antonio França, do Itaú-Unibanco.

O aumento dos juros e a inflação em alta, por ora, não ameaçam as projeções
do setor. Hoje a maior parte do financiamento está ligada à caderneta de
poupança e ao FGTS, com juros diferenciados e abaixo do mercado. Para o
economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, isso pode criar um efeito
psicológico negativo nos compradores, mas nada preocupante. Como se trabalha
com recursos com taxas bem diferentes dos juros praticados diariamente, e os
prazos são longos, o impacto é mais psicológico e ocorre quando o comprador
está lendo os jornais ou vendo as notícias negativas na televisão, mas deve ser
passageiro, diz Petrucci.

O aquecimento do mercado e as perspectivas positivas têm feito surgir
dúvidas em relação à necessidade de mais recursos de longo prazo para financiar
o setor. Há uma preocupação a partir de 2013, quando pode haver escassez de
recursos da poupança, por isso já estamos trabalhando com o governo para
procurar mais mecanismos, afirma França, que também é presidente da Associação
Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança (Abecip).

Essa é uma questão que o mercado já começa a trabalhar antecipadamente com
soluções para que o ritmo de crédito se mantenha firme, destaca Cláudio Borges,
do Bradesco.