Normas técnicas e insegurança jurídica emperram revitalização de centros urbanos

A reocupação dos centros urbanos no Brasil não é vista como bom negócio, como se mostrou em vários países. Os financiamentos para retrofit e requalificação de imóveis não deslancham. Os desafios do setor da construção para escalar esse segmento foram discutidos no Encontro Internacional da Indústria da Construção (ENIC) 2026 durante o painel “Reocupação de Centros Urbanos: da política pública à oportunidade de mercado”, com a participação de especialistas e um panorama de iniciativas bem-sucedidas no Brasil. Promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o evento aconteceu até 21 de maio, no Distrito Anhembi, na cidade de São Paulo.

Mediado por José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, o painel reuniu representantes de bancos financiadores de projetos de recuperação de zonas centrais urbanas degradadas.  Camila Maleronka, especialista sênior em Habitação e Desenvolvimento Urbano do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), confirmou o atraso do Brasil em relação a outras cidades latino-americanas.

De acordo com ela, a legislação nacional ainda não foi adequada às especificidades dos projetos de requalificação e reforma, especialmente em áreas tombadas pelo valor histórico. A dificuldade direciona os investimentos para novas construções nas franjas das cidades. “Cidade que só pensa em extensão urbana vai se tornar inviável nos médio e longo prazos”, afirmou Camila.

O ENIC é uma realização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Correalização do Sesi e Senai; conta com o Apoio Institucional da EMBRAPII; Patrocínio Oficial da CAIXA e Governo do Brasil, onde tem patrocínio CAIXA, tem Governo do Brasil; Patrocínio Institucional da CNI e IEL e do CAU/BR; Patrocínio Hub de Tecnologia da Schneider Eletric e Steck; Patrocínio Hub de Inovação do Sebrae; Patrocínio Naming room de Tecnologia da ABDI; Patrocínio Ouro da ApexBrasil, Saint-Gobain, Paggo, Brain e Kata; Patrocínio Prata da Agilean, AltoQi, Atlas Schindler, Esaf, Konstroi, Senior, Sienge, Cofer, Confea Crea – SP e da Mútua; Patrocínio Bronze da TOTVS, Zigurat, Exxata, Fastbuilt, Falconi, Sinaenco, Sinicon, além do Patrocínio Visibilidade da Trimble.

Momento de transição – Flávio Papelbaum, chefe do Departamento de Soluções Imobiliárias e Requalificação Urbana do BNDES, afirma que o banco de fomento tem se atentado para as particularidades de cada região. O trabalho realizado no centro do Rio de Janeiro, com sucesso, segundo ele, não pavimentou ainda o caminho a seguir na revitalização em escala mais ampla.

Papelbaum é defensor de outras modalidades de incentivo, comum nos Estados Unidos e Canadá. O Business Industrial District (BID) foi o modelo utilizado, por exemplo, na revitalização da Times Square, em Nova York. Por ele, um grupo local de moradores e comerciantes financia reformas com abatimento em impostos, como IPTU.

Para Marcelo Brasil Azevedo, gerente nacional da Caixa Econômica Federal, “Estamos vivendo um momento de transição. Vivemos o greenfield, e agora estamos em reabilitação do centro. Temos mais 11 milhões de imóveis vagos no país, há como avançar sobre estes imóveis de forma que seja vantajoso para todos.”  O potencial estimado pelo banco, que opera na ponta, junto ao consumidor, é grande. Para a Caixa, 80% dos edifícios que existirão em 2050 já estão construídos.

Azevedo diz que desde o terceiro trimestre de 2025 o banco tem criado cartilhas de orientação financeira e jurídica para os funcionários envolvidos neste projeto, a fim de criar parâmetros que permitam levar a todas as regiões do país soluções encontradas em centros maiores, como Rio e São Paulo.

A iniciativa é acompanhada pela CBIC e José Carlos Martins trabalha pela criação de normas específicas para o retrofit. Um dos maiores entraves técnicos, diz, é o fato de que prédios construídos nas décadas de 40 ou 50 do século passado, por exemplo, não atendem às normas atuais de segurança. As linhas de crédito, segundo ele, também não contemplam o fato de que muitas das construções são pequenas, inviáveis para a indústria habituada com o ganho em escala.

Se o custo do dinheiro não é necessariamente o maior problema, a demora na liberação de imóveis abandonados, seja por conta de disputa entre herdeiros ou por autorização de órgãos responsáveis por preservação de patrimônio histórico, eleva o custo.

A CBIC planeja endereçar um grande estudo sobre os pontos a serem destravados nas esferas municipal, estadual e federal com o objetivo de criar leis ou portarias que atendam às particularidades do retrofit e da requalificação dos centros urbanos. “Queremos pegar alguém de notório saber e ouvir técnicos, empresas e setor público, para tentar criar uma solução para estes entraves”, informa Martins, destacando que a expectativa é avançar após as eleições.

Preservar o meio ambiente é investir em um futuro melhor para as próximas gerações.