Indicadores do mercado imobiliário nacional podem contribuir para formulação de políticas públicas

Pesquisa de indicadores imobiliários realizada em diversas regiões do país e um panorama da situação atual das fontes de funding para o setor e novas alternativas, como a Letra Imobiliária Garantida (LIG), são dois estudos que a CBIC apresentou durante o Encontro de Informações Estratégicas, realizado na sede do SECOVI, em São Paulo

A avaliação de cenários e tendências para orientar a tomada correta de decisões e investimentos em novos de produtos. Com esse objetivo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apresentou indicadores nacionais que medem a evolução dos lançamentos e vendas dos empreendimentos imobiliários residenciais. A variedade e dispersão da oferta no mercado passam agora a ser disponibilizados, a cada trimestre, por um padrão nacional de indicadores do mercado imobiliário. “Os índices que estamos apresentando hoje fazem parte de um antigo projeto nosso e representam a contribuição que o setor pode dar para o planejamento das empresas, e principalmente, para formulação de políticas públicas”, disse o presidente da CBIC, José Carlos Martins.

A primeira rodada do levantamento, Índices para o Mercado Imobiliário, é resultado de pesquisa envolvendo algumas das 20 principais cidades e regiões metropolitanas brasileiras. Coordenado pelo economista chefe do SECOVI-SP, Celso Petrucci, com a correalização do Senai Nacional, o trabalho traduz os dados das pesquisas realizadas por essas localidades, a partir de uma metodologia padrão. “Hoje temos como olhar o que aconteceu em termos de vendas, lançamentos e oferta. Isso é muito importante para a gestão dos nossos negócios, principalmente para empresas que atuam nacionalmente”, afirmou o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, Flávio Domingos Prando.

No documento foram apresentados os números de lançamentos e de vendas; o desempenho do setor segundo o preço médio da área privativa por região; a velocidade de vendas; e o Valor Geral de Vendas (VGV), conjunto de dados essenciais para o acompanhamento do mercado.

“ Com o apoio da CBIC e Senai Nacional, em 2015 contratamos uma empresa de consultoria para rodar o Brasil. Junto com dezenas de heroicos pesquisadores temos tentado melhorar as questões de estatísticas e de índices do mercado imobiliário para a formação de um indicador nacional”, explicou a origem do projeto o economista chefe do SECOVI-SP e líder da iniciativa, Celso Petrucci. Ao longo dos últimos anos, a Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC realizou diversas consultas de mercado para entender a dinâmica do mercado imobiliário das cidades e regiões abrangidas pelas pesquisas realizadas pelos SINDUSCONs, ADEMIs e pelo SECOVI-São Paulo.

Para melhorar as estatísticas da pesquisa, foram realizados, em várias localidades que não apuravam regularmente a totalidade dos empreendimentos existentes, censos da oferta de edifícios residenciais verticais. Esses censos foram concluídos no último bimestre de 2016 e complementam os levantamentos amostrais de censo que muitas entidades associadas à CBIC já faziam. Nessa etapa do trabalho foi necessário que os pesquisadores fizessem a configuração, ordenamento e classificação da informação, para consolidar um modelo de acompanhamento do mercado com a confiabilidade da informação originada em cada localidade.

Reflexos da crise econômica no setor

Impactado pela crise e incertezas quanto ao momento exato de reação da economia, o setor imobiliário, dependente de crédito, emprego e confiança, registrou no ano passado retração da atividade em relação a períodos anteriores. Essa queda, contudo, não pode ser calculada por este indicador em termos comparativos, pois este é o primeiro levantamento realizado, avaliam os responsáveis pela pesquisa.

Em 2016 foram lançadas 59.386 unidades no total das cidades. No mesmo ano, foram vendidas 72.617 unidades, gerando uma oferta final total de 129.2017 unidades. Estes números representam 46% dos lançamentos sobre a oferta final e 56,2% das vendas sobre a oferta final. A diferença de 13.231 unidades entre os lançamentos e as vendas, revela uma absorção do estoque de imóveis lançados anteriormente.

Na avaliação da Comissão da Indústria Imobiliária (CII), os dados poderão servir de termômetro para que as empresas do setor possam acompanhar o desenvolvimento do mercado e antever tendências. O indicador nacional será ferramenta estratégica para a tomada de decisão pelo empreendedor e também pelos demais agentes que acompanham os movimentos do mercado.

“Precisamos alcançar algo que já existe lá fora, que são os modelos ‘forecast’ e não o que já aconteceu”. O nosso desafio agora é investir em inteligência para começarmos a investir no Brasil em modelos que tornem nossos negócios mais eficientes”, afirmou o presidente da CII, Flávio Domingos Prando.

A pesquisa apresentada durante o Encontro de Informações Estratégicas para o Mercado Imobiliário, no SECOVI –SP,segundo os especialistas responsáveis pelo trabalho ,é bastante rica em dados regionais,  podendo ser fonte confiável de informação e orientação sobre o mercado imobiliário brasileiro. O estudo detalha as características desta oferta pesquisada, seja em tipologia, padrão, preços médios e preços totais de venda, entre outras informações.

À medida que novas cidades possam compatibilizar suas metodologias de coleta e tratamento de dados, será possível agregar localidades ainda não mapeadas, ampliando a representatividade dessa pesquisa.

Redução da oferta como estratégia de negócio

No período analisado verificou-se uma queda da oferta de novas unidades residenciais lançadas, ao mesmo tempo houve uma preocupação do setor em reduzir os estoques remanescentes. A pesquisa verificou uma diferença de 18,2% entre lançamentos e vendas, isto é, foram vendidas mais de 13 mil unidades residenciais a mais do que foram lançadas em 2016.

Entre as unidades lançadas em 2016, a maior parte, 65,2%, foram em unidades de dois dormitórios. Esta tipologia também representa a maior parte das vendas, 60,7%. A tipologia com menos lançamentos e também a menos vendida foi a de quatro dormitórios-  2.030 unidades lançadas e 4.134 vendidas em 2016.

As regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Recife são responsáveis pelo maior número de lançamentos (45%,11,7%, 9,4%, respectivamente) do total. Do lado das vendas (SP 34,7%, RJ 12,3%, e Recife 9,8%) do total apurado. Já a oferta final em 2016 ficou assim: SP 27,8%, RJ 10,3% e Recife 10,2%) do total. A pesquisa apontou ainda que as regiões metropolitanas de Goiânia, Fortaleza, João Pessoa, Porto Alegre, Curitiba e Belo Horizonte foram responsáveis por boa parte da oferta no cenário nacional.

As vendas mantiveram pequenas variações trimestrais, porém, ao longo de todo o ano a oferta foi sendo absorvida, muitas vezes com esforços promocionais. O levantamento aponta ainda que o mercado imobiliário nacional, no que diz respeito às suas diferenças regionais, é majoritariamente composto de unidades de 2 dormitórios.

Segunda a pesquisa, embora exista uma indicação favorável ao crescimento de lançamentos – como apontado no último triimestre do ano – é possível que a retomada seja mais lenta, pois ainda existe muito “estoque”, ou seja, muitas unidades prontas não vendidas na carteira das construtoras e incorporadoras. O levantamento aponta uma estimativa de 26,1% de unidades prontas não vendidas – contra apenas 18,9% de unidades, em até 6 meses do lançamento compondo a oferta final.

O pesquisador da empresa de consultoria BRAIN, Fábio Tadeu de Araújo, responsável pela pesquisa, avalia que há expectativa de aumento dos lançamentos em 2017 em relação a 2016, em função da recuperação dos preços pela queda da oferta disponível. Mas segundo ele, a recuperação esperada nos preços não deve ser confundida com um ciclo de valorização real no mercado.

Novas fontes: LIG traz segurança para o investidor

Durante o Encontro Informações Estratégicas para o Setor Imobiliário a consultora Claudia Magalhães Eloy fez uma explanação resumida do estudo encomendado pela CBIC sobre a regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) como fonte de recursos complementar para o crédito habitacional. O documento serviu de base para a contribuição do setor da construção civil à consulta pública realizada pelo Banco Central (Bacen) de regulamentação da LIG- Edital 50/2017.

Em sua apresentação Eloy enfatizou que a nova Letra Imobiliária Garantida tem um potencial de expandir o crédito imobiliário em R$357 bilhões. O potencial de emissão da nova Letra Imobiliária no Brasil depende de três fatores: a capacidade de emissão das instituições financeiras autorizadas, o potencial de ampliação da oferta de financiamento habitacional e da demanda potencial por investidores. O potencial de emissão obedece a limites impostos aos agentes financeiros que ainda dependem de regulamentação pelo Bacen.

“ Do ponto de vista do emissor precisa haver estímulo e as condições tem que estar favoráveis’, disse Cláudia Eloy. Para ela, o mercado vai conseguir valorizar a dupla garantia [expansão do funding e oferta de crédito imobiliário] em função de como o BC vai regulamentar as emissões.

“Com uma Selic de 14% a.a não havia LIG que ficasse de pé”, disse José Carlos Martins, presidente da CBIC, justificando as cobranças que recebeu de segmentos do setor quanto à demora da entidade em propor uma fonte alternativa de recursos.

O documento destaca que as LIGs oferecem uma alternativa importante, principalmente pela sua segurança e semelhança com os “covered bonds”, instrumento já conhecido e bastante utilizado na Europa e EUA, o que poderá atrair também investidores estrangeiros, como destacado pelo presidente da Abecip – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sr. Gilberto Duarte de Abreu Filho. Além disso, deverá contar com prazos mais alongados que a Letra de Crédito Imobiliário – LCI, modalidade de investimento em renda fixa isenta de Imposto de Renda, normalmente com taxa de retorno superior ao da caderneta de poupança.

Durante os debates o chefe de subunidade do DENOR – Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central do Brasil, Rodrigo Pereira Porto, foi questionado sobre quando a LIG deverá entrar no mercado. “A regulamentação da LIG é uma agenda técnica e política. Esperamos estar com a legislação pronta o mais cedo possível. A preocupação é preservar as características do instrumento de forma que possa cumprir um instrumento importante de funding”, finalizou.

O Encontro contou também com a participação do pesquisador da FGV-IBRE, Paulo Pichetti, do coordenador do índice da FIPE, Eduardo Zylberstajn.

CII no 89°ENIC

A questão do deficit habitacional, os cenários de demanda e os novos instrumentos do crédito imobiliários são alguns dos temas que fazem parte da programação da Comissão da Indústria Imobiliária (CII), durante O 89º Encontro Nacional da Indústria da Construção – ENIC. O evento, que será realizado em Brasília de 24 a 26 de maio, irá discutir novas formas de transpor os desafios do mercado e da economia, inspirado no tema central “Superação é nossa maior obra”. As inscrições permanecem abertas no site da CBIC.