Casa própria fica mais em conta

Depois de liderar a derrubada dos juros no crédito pessoal, a Caixa Econômica Federal ataca no setor imobiliário, segmento onde já é líder. A partir de 4 de maio, vai cobrar juros mais baixos nos novos financiamentos habitacionais para a classe média. Quem é cliente e recebe salário pelo banco terá um desconto de 21% na taxa para imóveis avaliados em até R$ 500 mil. Neste caso, o percentual cairá de 10% ao ano para 7,9%. Para quem não é correntista, a nova taxa será de 9%, queda de 10% em relação à atual. No caso de imóveis com valor superior a R$ 500 mil, a taxa cairá de 11% para 9%, se o mutuário tiver relacionamento com a Caixa, o que equivale a uma redução de 18%. Se não for cliente, o juro ficará em 10% ao ano.

Até 4 de maio, a Caixa vai intensificar o treinamento dos funcionários nas agências e implementar um simulador no site da instituição (www.caixa.gov.br). A orientação para quem for fechar contratos nesse período é comparar as condições atuais com as taxas futuras e, se for vantajoso, esperar pela vigência das novas taxas.

No mesmo dia do anúncio das reduções, quarta-feira, a medida teve efeito na concorrência. O Citibank derrubou sua taxa de 10,95% para 8,9% anuais para imóveis até R$ 500 mil. O novo percentual começa a valer em 2 de maio. Bradesco, Santander e HSBC também avaliam a possibilidade de seguir o caminho. Já o Itaú Unibanco não quis se pronunciar sobre o assunto, informando que “as taxas do banco são atribuídas de maneira personalizada”. Nos bancos que ainda não mexeram nas taxas, o juro do financiamento varia de 9,5% (no HSBC) até 11% ao ano (no Santander e no próprio HSBC). No Bradesco e no Itaú, a média é de 10,5% ao ano.

O Banco do Brasil (BB) informou que também avalia um corte de juros no segmento, mas que ainda não há definição sobre isso. O banco é novato no setor, começou há cerca de três anos e a carteira fechou o ano passado em R$ 6 bilhões. Com taxa média de 8,4% ao ano, praticamente todos os contratos são de servidores estaduais com folha de pagamento na instituição, como Minas Gerais, Bahia e São Paulo (capital).

Os novos cortes da Caixa não atingem as famílias de baixa renda do Minha Casa Minha Vida, que já oferece taxas ainda mais baixas — de 6% ao ano no máximo — com subsídio do governo. Mas vão beneficiar o segmento com renda acima de R$ 3.100, que paga atualmente juros de 8,4% ao ano para imóveis de até R$ 170 mil. O novo percentual ficará em 7,9% ao ano. Os mutuários com contratos antigos não poderão renegociar as dívidas dentro das novas taxas:

— O que estamos anunciando aqui vale, exclusivamente, para os novos contratos — disse o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte.

Ele fez questão de ressaltar, porém, que a redução é para qualquer mutuário, mesmo aqueles que não têm qualquer vínculo com a Caixa (ser correntista, ter cheque especial, cartão de crédito ou poupança). O desconto será maior para os clientes, por uma questão estratégica para o banco, porque permite ganhos de escala, com a ampliação da base, explicou Urbano.

Segundo simulações da Caixa, com as novas taxas, num financiamento de R$ 200 mil, por exemplo, o mutuário poderá economizar cerca de R$ 1.800 na prestação no primeiro ano da vigência do contrato e um total de R$ 18 mil quando terminar de pagar em 20 anos. No caso de um financiamento de R$ 600 mil, a economia pode chegar a R$ 5.600 no primeiro ano e mais de R$ 54 mil no fim do contrato. Nos dois exemplos, foram aplicadas taxas para quem não tem negócios com o banco.

Urbano disse que a Caixa continuará expandido suas operações e, se for preciso, o governo fará novos aportes no banco. A informação foi confirmada pelo secretário do Tesouro Nacional, Arno Augustin. Ele disse que o governo poderá capitalizar os bancos públicos para aumentar a oferta de crédito.

— Se houver necessidade de capitalização, vamos prover. Eu não vejo necessidade neste momento, mas não será a falta de capital que vai impedir os bancos de realizarem sua tarefa (de ampliar o crédito) — disse Augustin.

Urbano previu que, com a redução nas taxas do crédito imobiliário, as contratações da Caixa deverão fechar o ano com R$ 96 bilhões, acima dos R$ 90 bilhões previstos inicialmente.

Mesmo mais baixo, juro pesa no bolso

Para a consultora Maria Henriqueta, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), a decisão da Caixa é importante porque vai facilitar o acesso ao crédito imobiliário. Mas não deverá haver grandes impactos no mercado, porque o benefício está mais restrito ao segmento de renda mais alta, que já tem facilidade para obter esse tipo de crédito.

Simulação feita pelo economista e educador financeiro Mauro Calil mostra que, mesmo levando em conta a taxa mais baixa cobrado pelos bancos de varejo (9,5% ao ano), o juro aumenta significativamente o peso da dívida no bolso do mutuário. Para financiar R$ 170 mil com aquela taxa, o comprador desembolsará, ao fim do prazo de 20 anos, R$ 369,9 mil — valor 117% maior que o tomado no empréstimo. Neste caso, as 240 prestações ficam em R$ 1.541.

Na taxa mais alta — de 11% ao ano, no Santander —, para financiar o mesmo valor no prazo mencionado, o desembolso final chega a R$ 406,8 mil, ou 139% mais que o valor emprestado inicialmente pelo banco. As parcelas são de R$ 1.695.

Para financiar R$ 600 mil, com juro de 11% ao ano, o cliente pagará por 20 anos parcelas de R$ 5.982. No total, o desembolso chegará a R$ 1,435 milhão — também 139% mais do que foi tomado emprestado.

Segundo dados do Banco Central (BC), em março, o spread — diferença entre o custo de captação dos bancos e o que cobram dos clientes — teve queda de 0,7 ponto percentual. Para emprestar às pessoas físicas, as instituições financeiras cobram 35,1 pontos percentuais a mais do juro que pagaram. As taxas médias de juros cobradas pelos bancos aos clientes pessoas físicas caiu de 45,4% ao ano, em fevereiro, para 44,4% ao ano, no mês passado.

Ainda de acordo com os dados do BC, a inadimplência das famílias caiu pela primeira vez desde dezembro de 2010. A média dos atrasos acima de 90 dias passou de 7,6% para 7,4% em março. Essa queda não foi generalizada. O atraso nos financiamentos de veículos bateu novo recorde e chegou a 5,7%.