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28/10/2022

Construa Minas promove Congresso Jurídico Sinduscon-MG e CBIC

A programação do Construa Minas contou com a realização do Congresso Jurídico Sinduscon-MG e CBIC. O evento, que aconteceu no dia 19/10, em Belo Horizonte, abordou os temas “Vícios Construtivos nas Ações Repetitivas”, “Incorporação de casas e Retificação de área – Novidades e pontos controversos da Lei 14.382/22” e “Distratos: panorama atual”.

Durante a abertura, o presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama, reiterou que os temas tratados são relevantes não só para o mercado imobiliário, mas para a sociedade brasileira. “O problema que estamos enfrentando com vícios construtivos é algo inimaginável. Pouquíssimos escritórios de advocacia estão denegrindo a imagem da advocacia brasileira”.

Gama falou ainda sobre a nova Lei 14.382. “A nova Lei 14.382 foi um trabalho belíssimo feito a quatro mãos entre nós, incorporadores, a CBIC, a ABRAINC, o SECOVI, juntos com os administradores de imóveis mostra exatamente que o mundo mudou. Nós viramos a página. Nós deixamos a realidade do mundo analógico para o mundo digital, que precisa acontecer em Minas Gerais e em São Paulo, mas principalmente no interior do Amazonas, de Rondônia, do Amapá, do meu Ceará. Isso só vai acontecer com o trabalho, esforço e dedicação de todos nós. Porque juntos somos mais fortes.”

A presidente do Conselho Jurídico do Sinduscon-MG, vice-presidente da Comissão de Loteamento do IBRADIM e diretora adjunta do IBRADIM-MG, Diana Nacur, destacou a importância do debate técnico. “É uma oportunidade de ter um debate técnico do Direito Imobiliário e do mercado imobiliário. A gente vive um grande desafio de unificar os entendimentos pelo Brasil afora e nada melhor que o caminho do debate técnico e legal para construirmos pontes e criarmos o diálogo.”

O presidente da CBIC, José Carlos Martins, parabenizou a organização do evento. “Vocês vão ver temas relevantes como vícios construtivos. Foi o que mais impactou a CBIC e temos tido muitos avanços.”

Já o presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel, ressaltou a parceria na elaboração do encontro. “O Construa foi uma iniciativa nossa em parceria com a CBIC com o objetivo de aproximar os estados e pensar a força do nosso setor enquanto cadeia produtiva”.

Painel 1 | Vícios Construtivos nas Ações Repetitivas

O diretor jurídico da Emccamp Residencial e conselheiro jurídico do Sinduscon-MG e da CBIC, Felipe Boaventura, iniciou o painel apresentando um case da empresa sobre enfrentamento das ações de vícios construtivos. “No terceiro trimestre do ano passado, ao fechar as nossas demonstrações financeiras, encerramos a auditoria jurídica com 150 ações de vícios construtivos. Identificamos apenas nessas ações R$ 104 milhões em contingência. Vimos que todas as ações tinham uma indenização como pedido padrão. Não havia uma única ação sequer com pedido de resolução do problema.”

De acordo com Boaventura, a empresa utilizou uma tríade de atuação – criminal, técnica e individual (caso a caso, na defesa dos interesses da companhia) – como solução.

O segundo convidado do painel, o diretor jurídico da MRV e vice-presidente da Comissão de Advocacia Corporativa da OAB/MG TRF, Guilherme Freitas, ressaltou a importância da conscientização do Judiciário. “O que precisamos fazer? Tem o trabalho do dia a dia de batalha nos processos, mas tem outro trabalho que vamos precisar fazer que é de conscientização do Judiciário. Isso para que as pessoas consigam entender que o problema não está em dois, três ou quatro casos, o problema está em 85 mil ações espalhadas pelo Brasil inteiro”, disse.

Freitas afirmou que a companhia buscou dados de forma estratégica com o intuito de elaborar um relatório sobre o tema. “Nós fizemos uma estratégia muito acertada e buscamos dados. Eles foram coletados por nós e a ABRAINC fez um trabalho de enriquecimento desses dados nos tribunais. Fomos atrás de mais informações para que a gente pudesse fazer um relatório robusto de um diagnóstico dessa situação. E seguimos para uma conversa com juízes e magistrados sobre o que estava acontecendo”.

Em sua apresentação, o vice-presidente do Conjur-MG, presidente da Comissão de Mediação, Conciliação e Arbitragem da OAB/MG e coordenador geral das Diretorias Estaduais do IBRADIM, Francisco Maia, explicou a origem de um vício construtivo. “Os vícios construtivos começam por uma realidade. Ninguém nega que possa haver problema com a edificação, afinal de contas uma edificação é um organismo vivo bastante complexo. É bom que a gente entenda o conceito do vício que passa por duas questões: vícios construtivos se originam dos projetos, dos materiais ou da execução; não é vício construtivo aquilo que decorre do mau uso ou da ausência de manutenção”.

Além disso, Maia mencionou as principais Normas da ABNT que são aplicáveis ao tema:

  • NBR-13.752/96 (Perícias de engenharia na construção civil)
  • NBR-15.575/13 (Edificações habitacionais – Desempenho)
  • NBR-14.037/14 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos)
  • NBR-5.674/12 (Manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção)
  • NBR-5.671/90 (Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura)
  • NBR-16747/20 (Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento)

Painel 2 | Incorporação de casas e Retificação de área – Novidades e pontos controversos da Lei 14.382/22

Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário,sócio no Azevedo Sette Advogados e conselheiro jurídico do Sinduscon-MG, Henrique Antonelli, a retificação de área é um momento que antecede grande parte dos empreendimentos imobiliários. “A necessidade da retificação para trazer a realidade da matrícula é algo que traz segurança para todos”, afirmou.

Sobre as novidades da nova Lei, Antonelli citou: exclusão da possibilidade de anuência exclusiva do ocupante; direitos reais e gravames – exclusão somente dos direitos reais de garantia (credor hipotecário, pignoratício e de alienação fiduciária); e inclusão dos detentores de direitos reais e aquisitivos dos imóveis contíguos.

No âmbito da incorporação de casas, o vice-presidente de Relações Institucionais do CORI-MG, diretor do IRIB e Oficial do Registro de Imóveis de Vespasiano, Luciano Camargos, apresentou pontos da nova redação da Lei. São eles:

  • “Regra do jogo” definida – segurança jurídica (distratos, consequências do atraso nas obras, destituição do incorporador, comissão de representantes);
  • Necessidade de registro do memorial de incorporação, simplificado em razão das peculiaridades dessa modalidade;
  • Possibilidade de afetação de patrimônio – segurança para os adquirentes;
  • Art. 237-A – ato único – redução de custos e competitividade;
  • RET – redução substancial de carga tributária.

Painel 3 | Distratos: panorama atual

Eduardo Cordeiro, sócio de Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos e Maia Advogados (MG, RJ e SP), diretor Estadual do IBRADIM-MG, Conselheiro Jurídico do Sinduscon-MG e coordenador de Construção na Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, tratou sobre a Lei nº 13.786/18, que visa disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

De acordo com Cordeiro, a Lei apresenta virtudes como: previsibilidade; segurança jurídica; proteção e equilíbrio ao sistema; rigor formal – quadro resumo – dever de informação (Art. 35-A); estímulo à utilização do patrimônio de afetação; bilateralidade e equivalência entre as obrigações do incorporador e as dos adquirentes; parâmetros objetivos claros que suprem lacuna legislativa e afastam subjetivismo e interesse coletivo em detrimento do individual.

O especialista também citou os pontos de atenção: adequação da promessa de compra e venda utilizada; alterações aplicáveis às vendas de imóveis “na planta” posteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do STJ aplicável a contratos antigos sujeitos ao CDC; regras específicas quando há disponibilização da unidade; prazos de pagamento das restituições; hipóteses de não incidência da cláusula penal e de antecipação das restituições e marco inicial dos juros moratórios nas ações que discutem cláusulas penais de promessas anteriores à Lei 13.786/2018 – Trânsito em julgado – Tese fixada pelo STJ no REsp. 1.740.911 – DF.

Também participaram deste painel:

  • Márcia Bonilha Novo – Advogada, Especialista e Mestre em Processo Civil pela PUC/SP. Possui Certificações Profissionais em Compliance e integra a Comunidade ESG do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa – IBGC
  • Laura Henriques – Advogada formada pela UFMG e membra do Conselho Jurídico do Sinduscon/MG (atua como Diretora Jurídica da Direcional Engenharia desde 2015)

“Construa – Onde a Construção do Brasil se encontra”

O Congresso Jurídico integrou o “Construa – Onde a Construção do Brasil se encontra”, programação anual que pretende percorrer todos os estados e o Distrito Federal para discutir com especialistas da indústria da construção temas estratégicos do setor e do mercado imobiliário em nível nacional e estadual.

“O ‘Construa’ é a CBIC chegando aos estados para fortalecer a indústria da construção nacional, com debates sobre a agenda nacional”, salienta o presidente da entidade, José Carlos Martins.

O objetivo é unir localmente o maior número possível de agentes regionais da cadeia de produção de habitações, empresas, creches, hospitais, escolas, prédios, pontes, viadutos, túneis, rodovias, ferrovias e barragens para ampliar o debate sobre temas de grande relevância para o setor da construção e fortalecer as entidades locais associadas à CBIC.

O evento é uma iniciativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), com apoio do Sebrae.

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