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11/03/2022

Conselho Jurídico da CBIC realiza primeira reunião de 2022

O Conselho Jurídico (Conjur) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) realizou, nesta sexta-feira (11), a primeira reunião do ano. Durante o encontro, foram aprovadas atas de reuniões passadas. Além disso, os participantes debateram temas ligados à área.

A primeira pauta da reunião foi sobre a Proposta de Emenda à Constituição nº 39/2011, que pretende extinguir o instituto do terreno de marinha e seus acrescidos e para dispor sobre a propriedade desses imóveis, aprovada em 22/02/22 pelo plenário da Câmara dos Deputados. O tema foi proposto pelo Dr. Pedro Celestino, da Associação Sergipana dos Empresários de Obras Públicas e Privadas (ASEOPP-SE).

De acordo com Celestino, o acervo da União conta com 700 mil imóveis, o que representa R$ 1,3 trilhão. “Além disso, a lei disporá sobre o Instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos. A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos da marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima”, disse.

O texto ainda aponta que continuam sob o domínio da União as áreas afetadas ao serviço público federal, inclusive as destinadas à utilização por concessionárias e permissionários de serviços públicos, e as unidades ambientais federais e as áreas não ocupadas. Celestino ainda explicou que o Brasil possui 25% de áreas demarcadas. “Dos 280 municípios litorâneos do Brasil, 169 deles já passaram por procedimento demarcatório, alcançado 74,3% dos 39 milhões de habitantes desse conjunto litorâneo. Na região Sul do Brasil, a LPM já está demarcada em 74,5% do total de Santa Catarina e de 62,9% do Rio Grande do Sul. No Sudeste, esse percentual de conclusão chega a 52,4% em São Paulo e 36,1% no Rio de Janeiro”, afirmou.

O texto também mostra que passarão ao domínio pleno dos respectivos estados e municípios as áreas afetadas ao serviço público estadual e municipal, inclusive as destinadas à utilização por concessionárias e permissionárias de serviços públicos. Também passarão ao domínio pleno dos foreiros e ocupantes regularmente inscritos junto ao órgão de gestão do patrimônio da União até a data de publicação da Emenda. E passarão ao domínio dos ocupantes não inscritos, desde que a ocupação tenha ocorrido até cinco anos antes da data de publicação da Emenda e seja formalmente comprovada a boa-fé. A transferência das áreas será realizada de forma gratuita, no caso das áreas ocupadas por habitação de interesse social, ou onerosa, nos demais casos. A pauta segue para apreciação do Senado Federal.

A segunda pauta do encontro foi sobre a Lei 14.181/2021 e possíveis impactos nas contratações de promessa de compra e venda de unidades, em construção ou prontas. A Dra. Maria Amélia Garcez, da ADEMI-BA, explicou que a Lei alterou dispositivos da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), e da Lei nº 10.741, de 1º de outubro de 2003 (Estatuto do Idoso). O objetivo foi aperfeiçoar a disciplina do crédito ao consumidor e dispor sobre a prevenção e o tratamento do superendividamento.

“A normativa, embora estivesse em discussão há anos no Congresso Nacional, teve a sua análise e aprovação concluída na esteira dos efeitos da pandemia da Covid-19, e na deterioração do panorama econômico vigente, de que resultou significativo empobrecimento das famílias, buscando o legislador prevenir e solucionar o endividamento excessivo dos consumidores”, destacou.

Segundo ela, existem duas duas direções. A primeira é a definição de novos direitos aos consumidores e novos deveres aos fornecedores. A segunda é a introdução dos artigos 104-A a 104-C como forma de controle a posteriori do superendividamento do consumidor, instituindo um plano judicial compulsório para recuperação da dívida.

A advogada entende que os últimos artigos não se aplicam aos contratos imobiliários com garantia real face ao financiamento e informou que não podem ser submetidos aos parcelamentos: tributários, créditos alimentícios, créditos rurais e de financiamento imobiliário com garantia real. Asseverou serem consequências do descumprimento dos deveres previstos na lei: a) redução de juros, dos encargos ou quaisquer outros acréscimos ao principal, b) a dilação de prazo para pagamento, c) indenização por perdas e danos e danos morais ao consumidor.

Por fim, Maria Amélia concluiu sua apresentação, apontando sobre a necessidade de prestar informações mais claras ao consumidor pela incorporadora. Além disso, abordou sobre a aplicabilidade aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis a prazo das novas normas, bem como pela inaplicabilidade das sanções jurídicas preconizadas nos artigos. 104 A, B e C. Também ressaltou a necessidade de revisão das minutas contratuais de negócios jurídicos de compra e venda de imóvel a prazo e orientação adequada às incorporadoras quanto às práticas vedadas pela lei.

A terceira pauta foi sobre a delimitação da metragem das faixas marginais dos cursos d’água naturais e faixas não edificáveis em APP. De acordo com o Dr. Guilherme Guerra, da ADEMI-PE, o Superior Tribunal Federal (STF), de forma pacífica, tem reconhecido o poder-dever de o município dispor sobre política urbana como uma das emanações essenciais de sua autonomia, deferida pela Constituição Federal.

“Com efeito, a jurisprudência de inúmeros tribunais pátrios (federais e estaduais) mostra resistência à adoção do conceito de APP em área urbana e admite a possibilidade de que o município disponha sobre a matéria. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por exemplo, entendeu que em áreas urbanas, na melhor interpretação do parágrafo único do artigo 2º do Código Florestal, devem prevalecer os limites fixados na lei municipal ainda que inferiores a 30 metros, contados do nível mais alto do rio, para delimitação da área de preservação permanente”, explicou.

Além disso, apresentou decisões que determinavam um limite não edificável de 200 metros da linha de rios e mares. Trouxe ainda decisões que denotam a resistência de APP ‘s em áreas urbanas, pugnando pelos princípios da proporcionalidade e razoabilidade quando as edificações se deram em áreas urbanas consolidadas.

Guerra trouxe o exemplo da experiência de Pernambuco e das ações que estão sendo realizadas em Recife sobre o tema, como convênio com a Universidade Federal de Pernambuco (UFPE) para elaboração de estudo técnico de imagens e aplicação dos afastamentos previstos no Código Florestal; a criação do Setor de Sustentabilidade Ambiental (SSA); a criação do Projeto de Revitalização das Áreas Verdes (PRAV).

O quarto tema da reunião foi “ISS por aferição indireta via CUB após o Habite-se”, que foi proposto pelo Dr. Ricardo Campelo, da ADEMI-PR. Segundo ele, os argumentos do setor da construção é que o valor efetivo do serviço é a base de cálculo do Imposto Sobre Serviços (ISS). Além disso, o Custo Unitário Básico (CUB) é índice médio, não é determinante. Construir abaixo do CUB não é sinônimo de sonegação.

Também mencionou que o Artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) determina arbitramento em situações de “dados omissos ou que não mereçam fé”, não abarcando a situação em exame. Outro argumento foi que a cobrança por substituição tributária exige fiscalização no prestador, sendo insuficiente a análise meramente no tomador.

“A base de cálculo do imposto e sua forma de apuração pelo sistema de arbitramento, não apresenta qualquer ilegalidade. O arbitramento é a modalidade de lançamento autorizada quando o sujeito passivo não presta as informações solicitadas pela autoridade administrativa fiscal. Esse sistema também pode ser utilizado quando as informações prestadas não forem verídicas”, concluiu.

Os temas tratados na reunião têm interface com o projeto “Segurança jurídica na indústria da construção” do Conselho Jurídico (Conjur) da CBIC.

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