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15/02/2022

Artigo – Bom começo, mas muito ainda a ser feito

Marc Stalder é sócio da área Imobiliária do Demarest, consultor jurídico da CBIC

 Esclareço, desde logo, que se trata de uma constatação cheia de otimismo. Já há um esforço enorme empreendido em diferentes iniciativas da CBIC que, sem dúvidas, contribuirão de forma equilibrada, precisa e benéfica a todos para aprimorar as novidades trazidas pela Medida Provisória nº 1.085/2021 (“MP”).

Essas novidades já estão em vigor, pois a MP tem vigência imediata. Existem algumas exceções com relação à essa vigência imediata no que se refere às alterações introduzidas no art. 130 da Lei de Registros Públicos, que entrarão em vigor apenas em 2024. Ainda assim, essas novidades não são apenas para os Oficiais dos Registros Públicos, de Registro Imobiliário, de Pessoas Naturais, de Protestos, de Títulos e Documentos, de Pessoas Jurídicas ou para os Tabeliões. Tão importante quanto para estes, as novidades são para o público em geral.

Ainda que em sua grande parte esteja a MP em vigor, vale lembrar que o projeto de sua conversão em Lei tramita atualmente no Congresso Nacional e é nessa conversão que há o espaço, a pertinência e a necessidade de aprimoramento do texto.

Os temas são vários – incorporação imobiliária, loteamento, modernização dos procedimentos, qualificação de boa-fé – e todos levam a desdobramentos profundos os quais merecem um livro todo para serem discutidos. Quem sabe depois da sua conversão em Lei?! Por enquanto, sem detalhar algum assunto específico, entendo relevante nesta fase atual da MP destacar um aspecto que dela já está presente e que leva a outro que traduz com boa envergadura a necessidade de aperfeiçoamento que já mencionei.

A MP dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (“SERP”) que vai modernizar consideravelmente o nosso sistema, inclusive estabelecendo prazos curtos, coerentemente com tal modernização, para a prática de muitos atos. Com o SERP passamos a contar com um sistema eletrônico unificado que permite um intercâmbio de documentos e informações entre as diferentes serventias dos Registros Públicos e diferentes órgãos da administração pública. Será possível aos usuários, entre outros serviços, a solicitação de quaisquer informações na forma de certidões eletrônicas a partir de qualquer local. Também, será possível a atualização das informações com maior precisão e velocidade, tais como um casamento, a alteração de um nome de rua ou da denominação de uma pessoa jurídica nos diferentes registros de seu interesse.

Esse é o cenário colocado pela MP em relação ao registro eletrônico que vai permitir ter num registro imobiliário, por exemplo, todas as informações sobre o imóvel e seu titular, inclusive para fins de verificação de sua disponibilidade, num notável avanço em direção ao efetivo princípio da concentração na matrícula.

Atributo, sem dúvida, que trará um novo ritmo para as mais diversas relações jurídicas, inclusive sob os pontos de vista de credores e de devedores. Destaca-se que, nesse contexto, a MP reforça o princípio da concentração na matrícula quando qualifica o quanto necessário a caracterizar boa-fé, passando a prever expressamente que não serão exigidos para a caracterização da boa-fé de um terceiro adquirente de imóvel, a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles legalmente requeridos e, especialmente, a obtenção ou apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Tal disposição, entendo eu, deve ser analisada no contexto adequado, com a efetiva possibilidade de se ter na matrícula todas as informações necessárias para esse fim. Este conceito se aplica também aos bens móveis, que passam a ter no registro de Títulos e Documentos o repositório à semelhança do Registro Imobiliário para esse fim.

A partir desse cenário, a constatação óbvia é que deve haver uma redução dos custos envolvidos com os registros públicos. Não há como tais serviços carregarem custos que não são a eles direcionados, como as contribuições que vem penduradas nos emolumentos. Também, inimaginável um sistema que funcione adequadamente em âmbito nacional, sem um balizamento também em âmbito nacional dos custos envolvidos. Isso me parece ser condição para o funcionamento do sistema inclusive para a remuneração adequada dos notários e dos registradores, corrigindo-se diferenças injustificáveis que hoje existem no Brasil.

O esforço existe nesse sentido e, por ser além de justificável, oportuno, deve prosperar.

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