Temas jurídicos e homenagens marcam 1ª reunião do Conjur/CBIC em 2021

A primeira reunião de 2021 do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Conjur/CBIC), no dia 10 de março, via Zoom, além de tratar de importantes temas jurídicos relacionados à indústria da construção, contou, em sua abertura, com singelas homenagens aos brasileiros que perderam suas vidas, por conta da Covid-19, e às mulheres, pelo Dia Internacional da Mulher no último dia 8.

Sobre as demandas judiciais do Conselho Jurídico referentes ao tema ICMS Difal, o presidente do Conjur, José Carlos Gama, informou que, apesar do Supremo Tribunal Federal (STF) ter declarado a inconstitucionalidade da cobrança, o plenário decidiu pela modulação dos efeitos da nulidade da Resolução do Conselho Nacional de Política Fazendária (Confaz) para o ano de 2022, razão pela qual as demandas perderam seu objeto.

O executivo também deu ciência dos trabalhados realizados pelo Conjur sobre cartórios, no âmbito legislativo, bem como comunicou que o Conselho realizará neste ano seminários jurídicos junto aos Tribunais Regionais Federais (TRFs) das 1ª, 2ª, 3ª e 5ª regiões, a exemplo do ocorrido com o TRF4 sobre as ações em massa relacionadas aos vícios construtivos na Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Informou ainda que o ‘VI Seminário Jurídico CBIC – Construindo o Direito’ deve ocorrer em junho, no Pará ou em Pernambuco.

Desfazimento do contrato de compra e venda por inadimplência do comprador

Sobre a análise do julgamento do Recurso Especial REsp 1.835.598, que permitiu o desfazimento do contrato de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, não levado a registro, por culpa da inadimplência do comprador, os conselheiros Germano Andrade (Ademi-AM) e Pedro Celestino (Aseopp), do GT Imobiliário/Ambiental do Conjur, orientam as empresas a fazerem o registro da alienação fiduciária de seus contratos nos cartórios de registro de imóveis competentes.

Foi criado GT sobre Legislação Pátria para verificar se é ou não permitido que o contrato de compra e venda com alienação fiduciária pode ser feito por instrumento particular.

ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF), segundo informou o conselheiro Luiz Felipe Cunha (Ademi-PE), entende que o fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) só ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária que se dá com o registro (Tema 1124).

“No Ceará, há um provimento que autoriza os cartórios a lavrarem suas escrituras sem a exigência do comprovante de pagamento do ITBI, em que pese haver previsão legal em sentido diverso no CTN”, comentou o conselheiro Alexandre Linhares (Sinduscon-CE).

Ficou definido que o GT Tributário do Conjur acompanhará o processo e elaborará paper explicando os casos legais de cobrança, o momento do pagamento e quais ações devem ser tomadas com relação aos códigos tributários municipais e de normas das corregedorias estaduais sobre cartórios extrajudiciais.

Homologação de parecer sobre rescisão contratual

Foi aprovado, por unanimidade, o parecer apresentado pela conselheira Maria Amélia Garcez (Ademi-BA) do GT Cível e Consumerista referente ao acórdão do STF, que fixou o percentual de 25% de retenção em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem para contratos firmados antes da Lei no 13.768/2018.

Garcez destacou que há violação ao art. 475 do Código Civil Brasileiro que assevera que aquele que der causa a rescisão deve arcar com as perdas e danos. O fato gerador da fruição é a indisponibilidade da utilização do bem ao vendedor e, portanto, não poderia estar incluso no percentual de 25% fixados a título de multa. Além disso, a decisão vai de encontro a Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018), que dispõe a possibilidade de cobrança separada da multa de até 25%, da comissão de corretagem e as despesas decorrentes da fruição do bem.

A orientação aos empresários é de que, no ato da posse do imóvel (entrega das chaves), haja a migração da promessa particular de compra e venda para escritura pública quitada ou compra e venda com alienação fiduciária.

Será formado grupo de estudo para analisar se a Lei dos Distratos permitiu a resilição unilateral por parte do comprador sem motivação ou se o entendimento é de que a jurisprudência tem aceito apenas nos casos em que o comprador perder a capacidade de pagamento e, portanto, será antecipação de uma resolução futura por seu inadimplemento. Também será retornado diálogo com os ministros do STJ, formadores de opinião e, se possível, com a relatora ministra Nancy Andrighi.

Lacunas de legislação sobre a responsabilidade civil do construtor

O advogado Carlos Del Mar, especialista em Direito Imobiliário, informou que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consagrou a ‘Teoria da Vida Útil’ do produto para determinados bens, mas não para a construção civil.

Neste sentido, ressaltou que as Normas de Desempenho trazem requisitos mínimos e o tempo que devem ser atendidos pelos sistemas da edificação, durante o qual os requisitos de qualidade devem ser atendidos, supondo a correta manutenção. Destacou que o prazo de responsabilidade do construtor não termina quando acaba o prazo de garantia e que, atualmente, há três prazos especificados na norma: 3, 5 e 10 anos.

Para o especialista, as normas de garantia, embora não possam “impor” prazo de garantia “contratual”, servirá de referência e é aceita pelo meio judicial, desde que detenha a razoabilidade em suas disposições.

Normas de Garantia para Edificações

A coordenadora do CB-02 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), Lilian Sarrouf, comunicou a abertura, no dia 26 de fevereiro, da Comissão de Estudo CE-002: 140.003 – elaboração de normas de garantia de edificações para normatizar a questão das garantias de materiais da construção civil. Após a aprovação da proposta, a Norma de Desempenho ABNT BR 15575-1 sofrerá revisão quanto aos itens relacionados às garantias.

Dada a relevância da proposta, o Conjur reforça a importância da participação efetiva dos empresários na discussão da norma já no próximo dia 19 de março.

Para a próxima reunião do Conjur/CBIC, a conselheira Flávia Morais se comprometeu a tratar da implicação da LGPD nas relações trabalhistas.