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04/12/2019

Setor imobiliário precisa de segurança jurídica, afirma presidente do STJ

“O que se quer no Brasil é construir um ambiente de segurança jurídica para que haja mais investimentos da iniciativa privada. O investimento traz empregos, desenvolve o País, e o ramo imobiliário, sobretudo, é peça fundamental para esse crescimento”. A afirmação foi do presidente do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), ministro João Otávio de Noronha, durante o seminário jurídico ‘O Poder Judiciário e o mercado Imobiliário: um diálogo necessário’. O evento, promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e Instituto Nêmesis, com correalização do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional) e apoio STJ, foi realizado nesta quarta-feira (4), em Brasília.

Noronha afirmou que é preciso evitar que entendimentos jurídicos sejam alterados frequentemente em razão de mudanças na composição de um tribunal. “O Brasil não pode atrapalhar o desenvolvimento do setor imobiliário no campo da jurisprudência. Nossos entendimentos precisam ser sólidos”, disse o ministro.

O presidente do STJ citou a questão dos distratos para ilustrar que entendimentos firmados pelo Judiciário sem diálogo com os setores envolvidos podem atrapalhar o mercado, afastar investimentos e, como consequência, prejudicar empresas e consumidores. “Não é razoável projetar, construir e vender, programar todo o fluxo de caixa da empresa de acordo com essa lógica e, de repente, o contrato não valer mais e o dinheiro ter que ser devolvido imediatamente”, comentou.

No segundo painel do seminário, sobre ‘Sanção por simetria: pressupostos, limites e cumulação (temas 970 e 971)’, o ministro do STJ, Villas Bôas Cueva abordou os recursos repetitivos e a modulação de efeitos das decisões. Sobre a modulação de efeitos dos repetitivos, Ricardo Villas Bôas Cueva, disse não ser razoável a obrigatoriedade da modulação, já que o próprio Código de Processo Civil deixa esse ponto como uma faculdade do órgão julgador. “A modulação tem de ser feita com um zelo muito grande para não piorar a situação atual”, alertou o ministro, ao comentar casos complexos que já passaram pelo STJ, destacando os possíveis riscos da modulação de efeitos.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que processos com questões imobiliárias, que têm chegado com uma frequência cada vez maior no STJ, carregam uma densidade social forte. “Nos sensibilizamos com essas demandas. Reunimos 3 mil processos repetitivos que discutiam mérito, e 400 deles envolviam questões do setor imobiliário”, alertou Sanseverino.

O moderador do seminário, ministro Luis Felipe Salomão, reforçou a preocupação do STJ com o tema. “Essas questões envolvem o direito à moradia. Estamos buscando uma solução para o entendimento dos problemas do passado e do futuro”.

Para Salomão, os números comprovam que a tese definida dos repetitivos refletiu na celeridade dos trabalhos, além de gerar previsibilidade e segurança jurídica. “Estamos aprendendo a lidar com os precedentes, a partir das novas qualificações, e ainda estamos trabalhando para mapear esses repetitivos a partir da nova jurisprudência. Não é fácil mudar esses precedentes. Não podemos simplesmente apagar a jurisprudência anterior. Temos que ponderar os dois lados do conflito e suas consequências, o que demanda uma permanente interlocução com os diversos setores, principalmente o da construção civil, que é tão pujante e importante para a economia do país”, destacou.

A assessora jurídica da CBIC, Erika Calheiros, abordou o tema 970, julgado sobre o rito de recursos repetitivos no STJ, o qual fixa a seguinte tese: cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes. Inicialmente, segundo a advogada, duas premissas devem ser levadas em consideração. “A irretratabilidade dos contratos de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária, e o direito coletivo x individual, com base no princípio da sociabilidade, merecem destaque.”, afirmou.

Já o advogado Antônio Ricardo Corrêa, especialista em direito imobiliário, lembrou que o distrato sempre foi um assunto delicado. “Em tempo de crise e desemprego, como o enfrentado pelo país, julgar o destino das economias de uma vida ou a saúde financeira das empresas do setor de construção é fonte permanente de polêmica e insatisfação de ambas as partes. A Caixa Econômica Federal teve 38 mil imóveis devolvidos nos últimos anos. A questão não é impedir o distrato de quem sofreu abalo em suas condições econômicas, mas, sim, de proibir que as pessoas simplesmente deixem de cumprir suas obrigações”, frisou Corrêa.

Werson Rêgo, desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) e diretor acadêmico do Instituto Nêmesis de Estudos Avançados em Direito, comentou que a nova lei de distratos é recente e ainda está sendo assimilada pelo mercado e pelo próprio Poder Judiciário. “Muitas dúvidas existem e nosso objetivo com este debate era lançar luzes sobre os pontos obscuros e garantir liberdade e segurança jurídica para que o mercado imobiliário, em ambiente equilibrado e harmonizado, possa se desenvolver”, afirmou.

Os assuntos tratados no seminário têm interface com o projeto ‘Diálogos Temáticos’ da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional).

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