Conselho Jurídico da CBIC e da Ademi-RJ debatem desafios jurídicos e reformas no setor imobiliário

O Conselho Jurídico (Conjur) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em conjunto com a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), realizou, na última segunda-feira (17), a 40ª Reunião Ordinária do CONJUR. O encontro reuniu especialistas do setor jurídico e imobiliário para discutir temas cruciais, como reforma tributária, novas tecnologias, indisponibilidade de bens, provimentos do CNJ e tributação da venda de potenciais construtivos. Durante a reunião, os participantes expuseram detalhadamente suas perspectivas sobre os desafios e oportunidades que as novas normativas e tecnologias impõem ao mercado imobiliário. 

O Presidente do CONJUR|CBIC, Fernando Guedes, abriu o encontro destacando a importância da atuação jurídica coordenada para fortalecer o setor imobiliário. “O dia de hoje é justamente para alinharmos o direito em prol do nosso mercado imobiliário e da construção civil. Precisamos estar atentos às mudanças legislativas e agir de forma preventiva para minimizar riscos e maximizar oportunidades”, afirmou.

Marcos Saceanu, presidente da ADEMI-RJ, enfatizou a relevância da parceria entre as entidades e a necessidade de um diálogo contínuo com os órgãos reguladores. “Nosso papel é garantir segurança jurídica e previsibilidade para que os investimentos no setor não sejam comprometidos”, pontuou. Já Murillo Estevam Allevato Filho, superintendente-geral da ADEMI-RJ, destacou a necessidade de modernização da legislação para acompanhar as novas dinâmicas do mercado.

Theo Keiserman de Abreu, presidente do CONJUR|ADEMI-RJ, reforçou a necessidade de adaptação às novas regulamentações e sugeriu que os debates resultassem em propostas concretas para aprimorar o arcabouço normativo vigente.

Reforma Tributária e Lei Complementar 214/25

O primeiro tema abordado foi a reforma tributária, com ênfase na Lei Complementar 214/25. Murillo Allevato Neto, conselheiro jurídico da ADEMI-RJ, trouxe uma análise detalhada sobre o impacto da nova legislação: “O imposto incidirá no momento da aquisição ou cessão, e não no pagamento, como ocorre hoje. Isso traz um impacto significativo para a previsibilidade do fluxo de caixa das incorporadoras.”

Ele também explicou as novas regras para incorporação imobiliária, detalhando os regimes de tributação. “A redução de 50% na alíquota é uma conquista importante, mas o fato de que o acreditamento será por projeto traz desafios adicionais para o setor”, alertou. Fernando Guedes complementou: “O setor imobiliário precisa se preparar para essa mudança estrutural. O aculturamento dos gestores sobre o novo sistema tributário deve começar agora.” 

Desafios jurídicos das novas tecnologias nos contratos imobiliários

Leandro Sender trouxe um panorama sobre as inovações tecnológicas que vêm impactando o setor. “Estamos diante de um avanço acelerado na tokenização de ativos e no uso de criptomoedas. O Banco Central já tem consultas públicas sobre a tributação de criptoativos, o que indica que a regulamentação está próxima”, destacou.

Ele diferenciou o Bitcoin do Drex, a moeda digital regulada pelo Banco Central, e explicou os desafios da incorporação dessas tecnologias ao setor imobiliário. “O artigo 481 do Código Civil exige que o pagamento na compra de um imóvel seja feito em dinheiro. Como então operacionalizar transações com criptoativos? A solução está no artigo 533, que permite a permuta de bens, possibilitando a conversão de criptoativos em imóveis de forma juridicamente segura”, detalhou.

Indisponibilidade de bens e Provimento 188 do CNJ

Bernardo Chezzi abordou os desafios impostos pelo Provimento 188 do CNJ, que regula a indisponibilidade de bens pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). “Precisamos de um ambiente regulatório que equilibre a segurança jurídica com a eficiência dos negócios imobiliários. A atual regulamentação traz incertezas e pode impactar negativamente o mercado”, argumentou.

Ele também abordou a concentração de matrícula como um avanço para a segurança jurídica e alertou para a necessidade de evitar burocracias excessivas. “A digitalização e a padronização dos processos de registro são fundamentais para evitar entraves ao financiamento imobiliário”, completou.

Atualizações do Provimento 169 do CNJ

O advogado Melhim Chalhub detalhou as mudanças trazidas pelo Provimento 169 do CNJ e a evolução legislativa sobre condomínios edilícios. “A Lei 4591 já previa a existência dos condomínios de lotes antes mesmo do Código Civil de 2002. A nova regulamentação apenas reforça e organiza o que já era praticado, trazendo mais segurança jurídica para incorporadores e adquirentes”, explicou.

Ele enfatizou a importância de harmonizar as normativas estaduais e federais para evitar conflitos de interpretação. “Precisamos de um sistema jurídico mais coeso e previsível para o desenvolvimento do setor imobiliário”, concluiu.

Tributação da venda de potenciais construtivos

Vivian Casanova e Rodrigo Dias discutiram os impactos tributários na venda de potenciais construtivos. “A venda do direito de construir pode gerar três situações distintas: indenização, cessão de direito ou vinculação a um imóvel. Cada uma dessas configurações tem impactos tributários distintos”, destacou Rodrigo Dias.

Vivian Casanova explicou como a regulamentação pode ser aprimorada para garantir maior previsibilidade aos agentes do setor. “Precisamos evitar a insegurança jurídica que pode desestimular a comercialização desses ativos.”

Propriedade das ilhas costeiras e oceânicas no Brasil

Pedro Celestino apresentou um estudo de caso sobre a titularidade de ilhas costeiras e oceânicas. “O entendimento de que todas as ilhas pertencem à União precisa ser revisado à luz da evolução legislativa e jurisprudencial. Há inúmeros casos em que a titularidade foi legitimamente transferida a particulares ao longo da história”, explicou.

Ele destacou que a pacificação dessas questões é essencial para garantir segurança jurídica aos investidores e moradores dessas áreas.

100º ENIC

Fernando Guedes encerrou a reunião reforçando a importância do diálogo contínuo e da participação ativa das entidades do setor. Além disso, Guedes convidou todos os presentes para o 100º Encontro Internacional da Indústria da Construção (ENIC), que acontece entre os dias 8 e 11 de abril, em São Paulo. “Nosso próximo encontro será no ENIC, dentro da FEICON, onde discutiremos temas fundamentais para o futuro do mercado imobiliário. Seguiremos promovendo debates que tragam soluções concretas para o setor.”

O evento, promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), é o principal encontro do setor da construção civil no Brasil, reunindo grandes líderes e profissionais para discutir inovações, tecnologias e os caminhos para o futuro do setor no país e no mundo.

Neste ano, o ENIC será realizado novamente em conjunto com a Feira Internacional da Construção Civil (Feicon), o maior evento do gênero na América Latina, que reúne profissionais da construção civil e arquitetura. A realização simultânea dos dois eventos potencializa a experiência dos participantes, criando uma sinergia entre debates estratégicos, apresentação de soluções inovadoras e as principais tendências do mercado.

As inscrições para o Enic são gratuitas e podem ser feitas através do site oficial do evento.