Artigo – Lote urbanizado, um grande acerto do MCMV

Não fosse por ele, o programa dificilmente chegaria – como praticamente não chegou no passado – aos municípios com menos de 200 mil habitantes

Caio Portugal é presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento (Aelo), de âmbito nacional, e vice-presidente do Secovi-SP

Antônio Carlos Costa é presidente do Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias de Goiás (Secovi-Goiás)

João Victor Araújo é  presidente da Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO)

A possibilidade de os lotes urbanizados integrarem o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é, de longe, um dos principais – se não o maior – acertos da nova edição do MCMV, cuja lei foi sancionada em 13 de julho pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

Além da importante e necessária reestruturação, que inclui novas faixas de renda, pela primeira vez a iniciativa governamental vai permitir a oferta de subsídio para a aquisição do lote urbanizado pelo beneficiário, para que ele mesmo construa sua moradia, com auxílio técnico.

A nova lei inverte a lógica de financiar as empresas e dá poder ao beneficiário quando atribui a ele a escolha do lote em que vai erguer sua moradia. Isso atinge em cheio um dos grandes problemas das políticas habitacionais. Com os atuais grandes aglomerados de casas ou apartamentos populares, a região acaba passando, em muitos casos, por um processo de precarização urbanística. O novo MCMV enfrenta esse desafio em vários outros pontos, mas o lote urbanizado é dos mais eficazes.

O beneficiário vai poder escolher ele próprio onde será sua nova moradia. Poderá contratar o pequeno construtor ou construir ele mesmo comprando na loja de  materiais de construção do próprio bairro. Sua casa já nasce integrada à cidade, absorvida naturalmente pelo tecido urbano. E ainda movimenta a economia e as relações locais. Além disso, pode ser realizado em qualquer cidade do Brasil, mesmo longe dos grandes centros urbanos. O MCMV dificilmente chegaria – como praticamente não chegou no passado – aos municípios com menos de 200 mil habitantes, não fosse pelo lote urbanizado.

Essa inovação vai ao encontro do que o setor de loteamentos, segmento privado da indústria imobiliária, vem reivindicando há muito tempo. É importante esclarecer que entre 75% e 80% da produção desse importante segmento da indústria imobiliária são voltados para as classes de menor renda. Entretanto, por mais paradoxal que pareça, na aplicação dos recursos direcionados à habitação (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o FGTS, e Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, SBPE) é proibido o financiamento à produção do lote urbanizado e há, ainda, enormes restrições ao financiamento para a comercialização de lotes.

Desta maneira, nas condições atuais, as empresas desenvolvedoras têm de arcar, simultaneamente, com financiamento para a produção e a comercialização dos lotes urbanizados, perdendo muito da sua capacidade de produção e assumindo atividades que não deveriam ser exclusivas de sua atuação. Esse conjunto de amarras acaba impedindo o setor de ofertar o lote de acordo com a capacidade financeira das famílias com menos de três salários mínimos de renda familiar.

É fundamental salientar que essa modalidade traz mais segurança jurídica ao mercado da habitação e será fundamental para a atividade do loteamento urbano privado. Isso porque fará com que os recursos recebidos pelo empreendedor num loteamento não se possam confundir com o patrimônio da empreendedora. Assim, em caso de eventualidades, o empreendimento fica protegido e suas obras ganham a garantia de conclusão.

Para nós, das associações e dos sindicatos da habitação de São Paulo e de Goiás, trata-se de uma conquista, que começou a ser sedimentada em fevereiro, quando  levamos as reivindicações do setor ao ministro das Relações Institucionais, Alexandre Padilha. Contamos também com o empenho de todos os parlamentares, em especial do deputado Fernando Marangoni e do senador Eduardo Braga, que compreenderam o quanto a inovação do lote urbanizado vai ampliar o alcance da população de baixa renda que havia ficado fora dos programas habitacionais nos últimos 20 anos.

Esta inclusão dos lotes ainda precisa ser regulamentada pelo Conselho Curador do FGTS e também pelo SBPE.

A nova lei do MCMV tem todos os requisitos para se tornar, de fato, uma política de Estado, não de apenas um governo. Isso pode ser alcançado, especialmente, porque o novo MCMV trouxe uma série de soluções, receituário que atende às necessidades de habitação nas suas várias modalidades. Uma das medidas é o retrofit para os centros urbanos das cidades mais antigas, nas quais a regeneração de prédios poderá ser solução.

A faixa 3, com imóveis enquadrados no Brasil inteiro, no valor de até R$ 350 mil e renda familiar de até R$ 8 mil mensais, avança sobre a demanda da imensa classe média brasileira. Para o cidadão, essas novas faixas são importantes, mas é fundamental a equalização das taxas de juros, via subsídios e incentivos, o que poderá tornar elegíveis para acesso à habitação mais de 4,5 milhões de pessoas até 2026.

Ainda teremos, adiante, um forte trabalho para a regulamentação do dispositivo do lote urbanizado, mas, a ser mantida a disposição de legisladores e de membros do Executivo, o Brasil chegará a mais um grande modelo habitacional, capaz de servir de exemplo para o mundo.

Caio Portugal abordará o tema durante VIII Seminário Jurídico CBIC

Em setembro, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) realizará o VIII Seminário Juridico – Eficácia dos precedentes na busca da segurança jurídica, em Goiânia (GO), e contará com a participação de Caio Portugal, co-autor do artigo, no painel “Loteamentos: novas modalidades, aspectos registrais e tributários”.

O evento conta com apoio das entidades dos outros dois co-autores, Antônio Carlos e João Vitor, Secovi-GO e ADU, respectivamente, juntamente  com a Ademi-GO e o Sinduscon-GO, organizadoras do evento

O evento será no dia 15/09. Inscreva-se e confira!

*O artigo foi divulgado na Coluna Espaço Aberto do jornal O Estado de S. Paulo, no dia 18/08/2023.

**O artigo divulgado neste espaço são de responsabilidade do autor e não necessariamente correspondem à opinião da entidade.