STJ: Valor pago a título de arras, mesmo superior a 50% do negócio, pode ser retido integralmente
Foi publicado hoje (16/11), no site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acórdão no Recurso Especial nº 1669002, que trata da retenção pela incorporadora de arras penitenciais em contrato de alienação de imóveis. Segundo a 3ª Turma do STJ, ficou decidido sobre a possibilidade de retenção de valor pago a título de arras penitenciais, inclusive em valor superior a 50% do negócio, quando ocorrer o inadimplemento do contrato pelo adquirente e não apenas na hipótese de arrependimento. A decisão é de suma importância para o setor da construção, pois se trata de um precedente jurisprudencial da 3ª Turma do STJ que admite, entre outros, uma cláusula penal ou arras em 50% do valor estipulado no contrato para casos de inadimplemento por parte do adquirente.
Conforme exposto pela ministra Nancy Andrighi, do STJ, “as arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.
Pelos artigos 417 a 420 do Código Civil/02, a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas, principalmente, quando ocorre a inexecução do contrato. Desta forma, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.
No caso de inadimplemento por parte do adquirente, a Ministra Nancy consignou que as “arras penitenciais funcionam como verdadeira cláusula penal compensatória representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a parte não culpada pela inexecução do contrato”.
De acordo com a ministra, uma vez pactuadas as arras, em arrimo a autonomia negocial das partes, “o efeito indenizatório decorrente do inadimplemento se opera ‘ipso facto’, ou seja, independentemente de previsão contratual que estipule a perda das arras se houver descumprimento do ajuste”. Segundo ela, essa previsão opera-se em razão do próprio inadimplemento, não necessitando de previsão expressa no contrato versando sobre a perda das arras para casos de inadimplemento das obrigações por parte do adquirente, ainda que as arras tenham sido estipuladas apenas para a hipótese de arrependimento. Para acessar a íntegra do Acórdão, clique aqui.
