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19/10/2018

O desempenho das edificações e sua correlação com a legislação

Priscila Verônica Gaudino da Silva é engenheira civil e consultora da Área de Construção Civil do Senai em Norma de Desempenho, bem como na construção e composição dos laboratórios de Sistemas Construtivos da Unidade Cimatec

É de conhecimento do mercado imobiliário nacional a demanda por atendimento às novas exigências dos clientes, bem como a demonstração da efetiva qualidade do produto “Edificação residencial”, haja vista que a tradução dessas necessidades foi formatada em termos de requisitos qualitativos e critérios quantitativos, comprovando assim sua performance em operação. A NBR 15575:2013 – Desempenho das edificações é a compilação desses requisitos e critérios.

A mudança dos resultados que deverão ser garantidos pelas empresas ligadas ao mercado, sejam elas incorporadoras, construtoras, projetistas e até mesmo fabricantes de materiais, parte para quebra do paradigma de como são desenvolvidos os projetos dos novos empreendimentos. A necessidade de se avaliar as condições de exposição, a destinação fim do prédio, bem como o nível de desempenho que se deseja alcançar estabelecerá a Vida Útil de Projeto (VUP). É fundamental ressaltar que a norma de desempenho é complementar às normas prescritivas e leis aplicáveis vigentes.

Mas como gerenciar essa mudança na forma de “pensar o produto” e verter esse pensamento em concretização do projeto?

O primeiro passo nasce da etapa da concepção do projeto no que a NBR 16636-1 – Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos: diretrizes e terminologia chama de fase de preparação ou de atividades preparatórias, “período que antecede a elaboração de projetos, destinado a reunir as informações necessárias para definição do empreendimento”. É importante que essa fase seja realizada por uma equipe multidisciplinar e registrada por meios de estudos técnicos, primeiras avaliações relacionadas à legislação e às expectativas dos clientes que serão atendidas. Seguindo para próxima etapa, fase de licenciamento dos projetos, percebe-se que existe uma correlação forte dessa e das legislações nas esferas municipal, estadual e federal. Faz parte desse escopo de legislações os temas referentes à lei de acessibilidade, meio ambiente, código de bombeiros, bem como códigos de obras, códigos sanitários, códigos de posturas, lei de uso e ordenamento do solo e planos diretores das cidades.

A NBR 16636-1 descreve essa etapa como a “destinada à representação das informações técnicas para análise e aprovação do projeto arquitetônico ou urbanístico, pelas autoridades competentes, com base nas exigências legais, à obtenção do alvará ou das licenças indispensáveis as atividades de construção”.

Como então atender a norma sem ferir ou descumprir os pontos em comum com a legislação? O fato é que a legislação tem prioridade em seu atendimento em detrimento às premissas normativas. Seguindo essa lógica fora levantado o grau de aderência entre os pontos previstos em norma e comuns às legislações mais básicas existentes e relacionadas à etapa de licenciamento do empreendimento. Esses pontos são mostrados na tabela a seguir:

Como o licenciamento dos projetos são avaliados baseados nos códigos de obras, o que chama atenção é o fato de 67% das capitais brasileiras possuírem códigos de obras com tempo de existência entre 10 e 50 anos, sem necessariamente terem sofrido atualizações para atendimento à novas necessidades urbanísticas das cidades, bem como adaptações às novas tecnologias e sistemas construtivos, onde aplicável.

Fig. 01 – Tempo de existência e vigência de códigos de obras das capitais brasileiras

Enfim, para plenitude do desenvolvimento do mercado imobiliário, em face à oportunidade de melhoria do produto “Edificações residenciais”, são pertinente as revisões e adequações dos códigos de obras de forma a atender as necessidades atuais das cidades, permitindo o crescimento plural da rede de construção. Um bom exemplo dessa prática foi o adotado pela cidade de Brasília que em julho/2018 teve seu código reaprovado, remetendo à responsabilidade compartilhada entre incorporadores/ construtores e projetistas do cumprimento dos pontos em comum com a NBR 15575 que antes poderiam gerar conflitos.

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