OUCS, importante alternativa para financiar o desenvolvimento urbano
Operações Urbanas Consorciadas – OUC são um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação de moradores, usuários permanentes e investidores privados, objetivando alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.
O Ministério das Cidades entende que, diante do atual panorama de restrição de recursos orçamentários em todas as esferas, as Operações Urbanas Consorciadas, por não comprometerem sequer o limite de endividamento dos municípios, representam importante alternativa a ser considerada para o financiamento do Desenvolvimento Urbano no Brasil, a exemplo do que já vem sendo feito em diversos países desenvolvidos.
Para Marcus Vinícius Rego, diretor de Gestão de Risco e Reabilitação Urbana- Ministério das Cidades, é “através das Operações Urbanas Consorciadas – OUC, que excepciona a Lei do Uso e a ocupação do Solo, com o intuito de requalificar uma área específica da cidade com intervenções urbanísticas, realizadas por meio das iniciativas públicas em conjunto com empresas privadas, espera-se uma melhora desta área, com valorização imobiliária no espaço da cidade que recebeu a intervenção urbanística”.
As primeiras discussões sobre Operação Urbana no Brasil surgiram no fim da década de 1970, sendo o marco de consolidação a criação do Estatuto da Cidade no ano de 2001.
O Estatuto das Cidades dispõem que o ente responsável pela Operação Urbana Consorciada é o governo municipal. Tendo em vista a situação econômica pela qual os municípios vêm passando, a possibilidade da realização de operações estruturadas como as OUC permite que os entes municipais realizem investimentos necessários para o desenvolvimento e/ou recuperação de áreas degradadas, auxiliando no desenvolvimento das cidades. Ao mesmo tempo, despertam o interesse comercial, atraindo a iniciativa privada a investir nestas áreas, mediante a compra de potencial adicional de construção.
Inicialmente o conceito de solo criado e de operação urbana caminhavam separados. Os dois conceitos se fundiram com a ideia de Operação Interligada, inicialmente chamada de lei do desfavelamento. No começo, essas operações sofreram muita resistência e foram consideradas inconstitucionais por alterar o zoneamento urbano. Nesse contexto surgiu o conceito da contrapartida, uma compensação pela regulamentação de uso e ocupação do solo.
A Operação Urbana Consorciada é um instrumento previsto no Estatuto da Cidade e inicia-se com a aprovação de Lei municipal específica, baseada no plano diretor. A partir da definição do escopo e do perímetro da OUC, os municípios podem realizar contratos com a iniciativa privada, por meio das Parcerias Público-Privada. Esses contratos de PPP não podem ser de valor inferior a R$ 20 milhões e devem ter duração de no mínimo 5 e no máximo 35 anos. Dessa forma, um ou mais contratos de PPP podem integrar a estrutura de uma OUC.
As OUC que utilizam recursos do FGTS devem seguir o ordenamento jurídico previsto na IN 33/2014 e demais alterações, sendo necessária a elaboração de um Plano de Habitação de Interesse Social, com foco nas necessidades habitacionais, em especial na habitação de interesse social, bem como demais medidas para proporcionar a permanência da população de baixa renda na área da OUC.
Essas operações diferem da forma tradicional de financiamento, em especial com recurso do FGTS, no qual o ente público termina por ser o financiador exclusivo das obras em apenas uma modalidade (ou habitação, ou saneamento, ou mobilidade urbana), trazendo, como inovação, a possibilidade de participação da iniciativa privada em modelos que convirjam as necessidades públicas e as demandas privadas dos participantes da OUC.
A CAIXA, como Agente Operador do FGTS, tem como objetivo fomentar os investimentos em habitação, saneamento e infraestrutura. A OUC é uma forma integrada de utilização dos recursos do FGTS nas três modalidades. Além disso, é papel da CAIXA executar o orçamento definido pelo Ministério das Cidades, que em 2017 disponibilizou R$ 500 milhões do orçamento do FGTS para operações dessa natureza.
Segundo a Vice-Presidente de Fundos de Governo e Loterias, Deusdina dos Reis Pereira, “A CAIXA e o FGTS têm papel fundamental para o desenvolvimento das Operações Urbanas Consorciadas. Está no nosso DNA o desenvolvimento urbano por meio de políticas públicas que invistam em habitação, saneamento e infraestrutura urbana para a melhoria da qualidade de vida da população brasileira”.
Por se tratar de uma operação complexa, cujo meio de implementação é pouco conhecido pelos gestores municipais, o Ministério das Cidades está realizando eventos em conjunto com a CBIC, através da CII (Comissão da Indústria Imobiliária) e da COP (Comissão de Infraestrutura), Caixa e FGTS e correalização do SENAI, para divulgar o instrumento OUC para Governo dos Estados, Prefeituras Municipais, Secretarias de Habitação, de Obras, Saneamento e Mobilidade Urbana, e para empresários do setor produtivo.
