Advogado explicará em SP como estruturar fundos imobiliários

“A expectativa para 2020 é de aceleração do ritmo de crescimento da indústria imobiliária e ampliação da confiança para a realização de investimentos”. É com este espírito que Carlos Ferrari, sócio-proprietário do NFA Advogados, pretende expor como estruturar os fundos imobiliários, dentro do debate ‘Crédito Imobiliário: juros baixos, mais negócios?’, promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), no dia 17 de fevereiro, em São Paulo.

As inscrições são gratuitas e podem ser feitas pelo link bit.ly/2U0DcUm

Carlos Ferrari é proprietário do NFA Advogados, escritório especializado em representar empresas e instituições financeiras em operações imobiliárias, societárias e no mercado de capitais, bem como em litígios no âmbito do judiciário.

Para tratar sobre esse assunto, que gera tanto interesse para o setor, Carlos Ferrari adianta alguns tópicos que serão abordados no debate.

Confira a entrevista:

CBIC: Quais são expectativas de crédito para 2020?

Carlos Ferrari: O ambiente de negócios está bastante favorável para a captação de recursos diretamente em mercado de capitais, com desintermediação bancária (afastando o spread), sem prejuízo do incremento da competitividade no setor financeiro.

CBIC: Com a baixa dos juros, mais negócios serão gerados?

CF: O setor produtivo voltará a crescer com consistência. O ambiente de juros baixos favorece isso sobremaneira. De um lado temos a disponibilidade de recursos para a concessão de crédito, dada a ampliação de diferentes linhas e estruturas de crédito, especialmente em razão da migração de recursos da renda fixa que perde resultado com a queda da Selic. De outro, temos uma autorização da contração de financiamentos com custo mais baixo.

CBIC: Qual a diferença entre Fundo de Investimento e Participações (FIP) e Fundo de Investimento Imobiliário (FII), e de como e quando o empreendedor pode utilizar as modalidades.

CF: Existem algumas diferenças importantes. De início, a tributação e o perfil dos investidores do FII e do FIP são diferentes. O FIP permite a constituição de aval ou finança, favorecendo estruturas com alavancagem. O FII, por outro lado, pode investir diretamente na aquisição do imóvel, sem a necessidade de constituição de uma SPE [Sociedade de Propósito Específico], por exemplo.  Ambos podem ajudar no financiamento de projetos imobiliários, mas o FIP tem sido utilizado para projetos em fase inicial e que podem representar maiores riscos. Os FII, em regra, buscam investimentos em ativos para renda.

Alguns FII realizam o refinanciamento de dívidas tomadas a custos elevados, recebendo o estoque pronto em garantia e alongando o prazo da dívida, dessa forma a empresa pode vender o estoque com calma sem precisar dar grandes descontos; bem como reabrir linhas de crédito para seus novos projetos.

Existem operação voltadas para o financiamento da aquisição de terrenos para loteadores e incorporadoras (o que os bancos não costumam financiar); bem como o financiamento de obras, com taxas competitivas para mercado. O ambiente de fundos estruturados pode ser utilizado, também, para a realização de investimentos, favorecendo a segurança jurídica, transparência, prestação de contas e liquidez, na medida em que autoriza a participação (equity) do cotista em projetos e incorporações imobiliárias, porém sem assumir o risco da operação.

CBIC: Quais são os obstáculos para estruturar um fundo de investimento imobiliário? Qualquer um pode montar este fundo?

CF: Em síntese, a efetiva constituição e emissão de cotas de um fundo de investimento imobiliário depende, necessariamente, da contratação de uma instituição financeira, que atuará na qualidade de administradora e proprietária fiduciária dos ativos detidos pelo fundo; bem como de demais prestadores de serviços de acordo com as características e objetivo de cada fundo.

Os desafios estão, ainda, vinculados à qualidade dos ativos imobiliários objeto de investimento, bem como aos custos inerentes ao fundo (estruturação, distribuição e manutenção). É importante buscar observar um valor mínimo necessário (aprox. R$30mi, por exemplo) para que a estrutura de fundo de investimento seja comercialmente viável e mais atrativa. A empresa que pretenda atuar como consultora especializada de um fundo deverá estar apta à manutenção de seus serviços com qualidade e preços competitivos.

A instituição administradora, que será contratada para a administração do fundo, será responsável pela escolha de ativos e de negócios que determinem uma adequada combinação de risco e retorno para a carteira. Com isso, um dos desafios desses fundos reside na correta análise da qualidade dos ativos, na existência de um departamento técnico habilitado a analisar e acompanhar os projetos imobiliários do fundo, inclusive para o controle de projetos de construção dos imóveis, na hipótese de um fundo voltado para o desenvolvimento.

Programação

Também vão participar do módulo ‘Opções para fundings’:

• Silvio Bezerra, presidente da Ecocil Incorporações;
• Margot Greenman, sócia fundadora e CEO da Captalys;
• Guilherme Araújo, diretor do UBS Investment Bank;
• Heverton Peixoto, presidente da Wiz Soluções;
• José Carlos Martins, presidente da CBIC (como mediador).

Além desse módulo, outro debate compõe a programação do dia 17 de fevereiro:

Panorama Nacional – Como os bancos estão se preparando para atuar no ambiente de juros baixos

– Cristiane Magalhães Teixeira Portella – Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip);

– Gustavo Alejo Viviani –  Diretor de Crédito e Recuperação do Banco Santander;

– Pedro Guimarães – Presidente da Caixa Econômica Federal;

– Otávio Ribeiro Damaso – Diretor de Regulação do Banco Central do Brasil;

– Moderador: Celso Petrucci – Vice-presidente da Indústria Imobiliária (CBIC).

A realização do evento faz parte do projeto ‘Melhorias para o Mercado Imobiliário’, realizado pela CBIC com a correalização do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai).