Construção debate garantia no pós-venda no mercado imobiliário

A garantia no pós-venda no mercado imobiliário foi um dos destaques da reunião do Conselho de Administração da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), realizada nesta quarta-feira (09), na sede da entidade, em Brasília. O tema foi abordado pelo presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama, e pelo advogado Carlos Del Mar, especialista em Direito Imobiliário.

“O tema é um alerta para que os empresários do setor da construção tenham cuidado com a questão da manutenção do empreendimento”, destacou o vice-presidente Administrativo da CBIC, Adalberto Cléber Valadão, que coordenou a segunda parte da reunião do Conselho.

Ação indenizatória por vícios construtivos do MCMV

O presidente do Conjur/CBIC deu ciência do acompanhamento que o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Ceará (Sinduscon-CE) tem feito sobre ação indenizatória por vícios construtivos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) – Faixa 1 que vem sendo praticada por escritório de advocacia do Ceará, com ações semelhantes no Pará, Rio Grande do Norte, São Paulo, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.

A iniciativa do Sinduscon-CE, segundo Gama, já surte vários efeitos. Após nivelamento da situação com a superintendência da Caixa local, foram feitas denúncias no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará (Crea-CE), no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-CE) e na Secretaria de Finanças de Fortaleza. O assunto também foi levado a juízes para nivelamento sobre a situação e esclarecimentos sobre a  perda de garantia no caso de mau uso. Houve ainda reunião conjunta com a Caixa e com juiz federal coordenador do fórum para que o serviço de inteligência acompanhe processos semelhantes. Além disso, a Caixa apresentou notícia crime à Polícia Federal contra o advogado do escritório e o Sindicato realizou o Seminário “Aspectos Jurídicos e qualidade da obra no MCMV”.

Os efeitos práticos da medida até o momento:

• Nas cinco varas especiais, as ações foram extintas sem julgamento do mérito por falta de interesse de agir, uma vez que o autor não procurou a Caixa de forma administrativa através do programa de olho na qualidade
• Uso de laudo pericial genérico
• Necessidade de perícia complexa, o que retira a competência do juizado especial

Diferenciação entre prazo de garantia e prazo de responsabilidade civil

Gama fez uma breve diferenciação entre prazo de garantia e prazo de responsabilidade civil. No caso do prazo de garantia, explicou que é o estabelecido na lei ou no contrato, durante o qual o construtor responde pelo vício, independentemente de culpa. “Deve repará-lo, salvo se provar uma das causas excludentes da responsabilidade”, diz.

Já o prazo de responsabilidade civil, segundo ele, decorre da obrigação contratual assumida pelo construtor de entregar a obra em perfeitas condições, devendo reparar as falhas, durante todo o prazo prescricional, que se inicia com a entrega da obra ou, dependendo do caso, do surgimento do vício ou defeito (oculto ou redibitório). “Comprovada a responsabilidade, o construtor será chamado a responder pelo dano causado”, completa.

O advogado Carlos Del Mar, especialista em Direito Imobiliário, também tratou dos temas:

• Opções de reclamação do comprador
• Responsabilidade solidária nas relações de consumo
• Rumos e encaminhamentos

Carlos Del Mar informou que atualmente o fornecedor responde pela “adequação” do produto ao fim a que se destinam (garantia de funcionamento – supondo a devida manutenção pelo usuário); trata-se de uma garantia legal para o consumidor.

Informou que a garantia legal de “adequação” trazida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) ampliou o conceito de “garantia” no tempo, aproximando-a da “responsabilidade”.

Segundo o especialista, o fornecedor responde pela “adequação” do produto, durante a sua vida útil (supondo a devida manutenção).

Além disso, o “prazo de responsabilidade” continuou indefinido, mas ficou associado à vida útil. O prazo de prescrição para ajuizar a ação, que era de 20 anos, hoje é de 3, 5 ou 10 anos (há divergências).

Já o prazo para ajuizar a ação é contado a partir do surgimento do vício (“Actio Nata”)
• Há um prazo curto, de 90 dias, para reclamar: (a) reexecução do serviço; (b) restituição da quantia paga; e (c) abatimento proporcional do preço (CDC, art. 20)
• Se ultrapassar o prazo de garantia o consumidor pode reclamar a indenização por responsabilidade

Ao final, reforçou a importância da mediação, como forma de solucionar questões como essas.